Báo cáo về thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh của công ty Savills Việt Nam quý IV/2012

1. Căn hộ

Nguồn cung

TP. Hồ Chí Minh có khoảng 83.200 căn hộ từ 280 dự án trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, tăng nhẹ 1% theo quý và 3% theo năm. Quý này có 4 dự án hạng C mới gia nhập, cung cấp thêm khoảng 1.500 căn.

Quận 7, Bình Tân và Thủ Đức vẫn là các quận đứng đầu về nguồn cung với hơn 10% thị phần mỗi quận.

Nguồn cung sơ cấp theo quận, Q4/2012


Tình hình thị trường

Tình hình thị trường theo hạng, Q4/2012

Trong Q4/2012, thị trường đã bán khoảng 1.100 căn hộ, tỉ lệ hấp thụ đạt 8%, gần như không đổi theo quý và tăng nhẹ 1 điểm phần trăm theo năm.

Giá giao dịch trung bình trên thị trường sơ cấp là 19.800.000 VNĐ/ m2. Hơn 80% giao dịch sơ cấp thuộc căn hộ hạng C.

Nguồn cầu

Ngân hàng nhà nước Việt Nam (NHNN) đã quyết định giảm lãi suất trần -1%, có hiệu lực từ 24/12. Như vậy, lãi suất tiền gửi ngắn hạn (bằng VNĐ) gần đây nhất là 8%/năm.

Cùng với mức lạm phát một con số, đây là những cơ hội tốt để NHNN có thể giảm lãi suất cho vay trong tương lai gần. Lãi suất vay thấp hơn sẽ tác động tốt đến cả chủ đầu tư và người mua trên thị trường.

Các đề xuất hỗ trợ từ Chính phủ thông qua các chính sách mới trong đầu năm 2013 có thể giúp thị trường hồi phục. Các đề xuất bao gồm giảm phí sử dụng đất và thuế trên các giao dịch BĐS, nới lỏng dòng tiền, lãi suất hạ và ưu đãi cho người mua nhà,... đều được cân nhắc.

Triển vọng

Khoảng 54.300 căn hộ từ hơn 100 dự án tương lai dự kiến sẽ hoàn thành trong giai đoạn 2013 – 2016. Trong đó, ít hơn 20% nguồn cung tương lai dự kiến hoàn thành trong năm 2013 – 2014.

Có khoảng 2.000 căn hộ dự kiến gia nhập thị trường trong hai quý tới.

Nguồn cung tương lai, 2013 – 2016

2. Khách sạn

Nguồn cung

Quận Phú Nhuận có thêm 1 khách sạn 3 sao mới với 69 phòng, làm tổng nguồn cung của quận tăng 12% và  nguồn cung khách sạn 3 sao của thành phố tăng 2%so với quý trước. Tuy nhiên, 1 khách sạn 5 sao tạm đóng cửa 130 phòng để làm mới.

Như vậy, tổng nguồn cung của phân khúc khách sạn 3 đến 5 sao là khoảng 11.500 phòng từ 86 khách sạn, giảm -1% so với quý trước nhưng tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tình hình hoạt động, Q4/2012

Tình hình hoạt động của thị trường kém hơn cùng kỳ năm trước. Công suất cho thuê trung bình giảm -3 điểm phần trăm và giá phòng giảm -7% so với cùng kỳ năm trước. Tình hình kinh tế toàn cầu và trong nước tác động đáng kể đến nguồn cầu cho phân khúc khách sạn 3 đến 5 sao và do đó tác động tiêu cực đến tình hình hoạt động của các khách sạn này.

Phân khúc 3 sao hoạt động tốt nhất với công suất cho thuê trung bình 75%, cao hơn phân khúc 5 sao 1 điểm phần trăm và cao hơn 4 sao 2 điểm phần trăm.

Doanh thu tính trên phòng (RevPAR) của toàn thị trường tăng 18% đến mức 1.420.000VNĐ/ phòng/ đêm so với quý trước do quý này là mùa cao điểm cho du lịch. Tuy nhiên, con số này giảm –9% so với cùng kỳ năm trước do giá phòng và công suất cho thuê của tất cả các phân khúc giảm so với cùng kỳ năm trước.

 

RevPAR, Q4/2011 – Q4/2012

Nguồn cầu

Số lượng du khách quốc tế đến thành phố HCM năm 2012 tăng 8% so với năm 2011. Tuy nhiên, tốc độ tăng này thấp nhất trong 3 năm gần đây. Tốc độ tăng của du khách quốc tế trong năm 2010 là 23% và năm 2011 là 13%. Trong Q4/2012, số du khách quốc tế giảm -2% so với cùng kỳ năm trước. Điều này ảnh hưởng đến nguồn cầu cho thị trường khách sạn, nhất là phân khúc 4 và 5 sao.

Triển vọng

Bốn khách sạn 5 sao và một khách sạn 4 sao sẽ tham gia vào thị trường trong năm 2013. Các khách sạn này cung cấp khoảng 1.100 phòng làm làm nguồn cung phân khúc 3 đến 5 sao trong năm 2013 tăng 9% so với năm 2012.

Triển vọng, 2013 – 2015

3.Văn phòng

Nguồn cung

Sáu tòa nhà văn phòng mới với hơn 53.400 m2 gia nhập vào thị trường trong Q4/2012 bao gồm 3 tòa nhà hạng B và 5 tòa nhà hạng C. Việc gia nhập của những tòa nhà mới này làm cho tổng nguồn cung đạt hơn 1,3 triệu m2, tăng 4% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm trước.

Tình hình hoạt động chung, Q4/2011–Q4/2012

Tình hình thị trường

Công suất thuê trung bình giảm -2 điểm phần trăm trong khi giá thuê trung bình giảm -2% so với quý trước do việc gia nhập của các tòa nhà mới.

Tình hình hoạt động theo hạng, Q4/2012

Ghi chú: Giá thuê trung bình được tính trên Diện tích sàn thuần, bao gồm phí dịch vụ nhưng không bao gồm VAT.

Tình hình hoạt động của phần lớn các tòa nhà văn phòng là khá ổn định trong quý này. Tuy nhiên, tình hình hoạt động của toàn thị trường yếu hơn quý trước do các tòa nhà mới có công suất thuê thấp và cung cấp giá thuê thấp nhằm thu hút khách thuê và tăng tính cạnh tranh với các dự án hiện tại trên thị trường.

Nguồn cầu

Nguồn cầu cho diện tích văn phòng vào thời điểm cuối năm 2012 thấp. Tổng lượng tiêu thụ vào khoảng 13.300 m2, giảm mạnh -56% so với Q3/2012 và -70% so với Q4/2011.

Tổng lượng tiêu thụ trong năm 2012 vào khoảng 94.100 m2, giảm -48% so với 2011. Con số này thấp hơn nhiều so với mức tiêu thụ trung bình trong giai đoạn 2009-2011 là khoảng 181.000 m2/ năm. Tổng lượng tiêu thụ trong năm 2012 là thấp nhất kể từ năm 2009, điều này cho thấy nguồn cầu yếu cho thị trường văn phòng trong giai đoạn kinh tế khó khăn hiện nay.

Triển vọng

Từ 2013 – 2015, thị trường văn phòng dự kiến có thêm 531.000 m2 từ 35 dự án tương lai. Nếu tất cả các dự án này đều gia nhập vào thị trường thì tổng nguồn cung sẽ vào khoảng 1,85 triệu m2, tăng 40% so với 2012. Một số dự án tương lai sẽ điều chỉnh lại tiến độ xây dựng.

Nguồn cung tương lai, 2013–2015

4. Bán lẻ

Nguồn cung

Nguồn cung bán lẻ Tp.HCM tăng mạnh khoảng 13% so với quý trước và 11% so với năm 2011 do sự gia nhập của năm trung tâm bán lẻ mới bao gồm hai trung tâm mua sắm và ba siêu thị.

Nguồn cung bán lẻ khu vực trung tâm tăng mạnh 26% so với quý trước trong khi nguồn cung tại khu vực ngoại thành tăng đáng kể 19% so với quý trước.

Nguồn cung hiện tại


Tình hình thị trường

Giá thuê và công suất thuê trung bình đều tăng trong quý này. Hầu hết các trung tâm bán lẻ hoạt động tốt hơn đôi chút so với quý trước.

Công suất thuê trung bình tăng nhẹ 2 điểm phần trăm trong khi giá thuê trung bình tăng mạnh 8% so với quý trước.

Tình hình hoạt động theo loại hình, Q4/2012

Ghi chú: giá thuê trung bình trên mỗi m2 tại tầng trệt của các cửa hàng có diện tích bằng hoặc lớn hơn 10 m2, gồm phí dịch vụ chưa thuế. 

Nguồn cầu

Doanh thu bán lẻ của thành phố trong năm 2012 vào khoảng 540 nghìn tỷ đồng. Loại trừ yếu tố lạm phát, doanh thu bán lẻ tăng 8,5% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự tăng trưởng khá tốt về sức mua của người dân. Mức tăng này cao hơn mức tăng 7,2% của năm 2011.

Mặc dù thị trường bán lẻ vẫn đang trong giai đoạn khó khăn do ảnh hưởng của tình hình kinh tế đi xuống, Tp.HCM vẫn là thị trường đầy sức hút với các nhà đầu tư bán lẻ nước ngoài.

Mặt khác, trong tình hình khó khăn hiện tại, khách thuê tại các cửa hàng mặt tiền đường và các chợ truyền thống bị ảnh hưởng nhiều hơn so với khách thuê tại các trung tâm bán lẻ hiện đại. 

Triển vọng

Từ năm 2013 trở đi, khoảng 1,4 triệu m2 diện tích bán lẻ mới sẽ gia nhập thị trường.

Khoảng 50% số dự án hiện đang trong giai đoạn thi công hoặc đang hoàn thiện trong khi số còn lại vẫn đang trong giai đoạn lên kế hoạch, đất trống hoặc trì hoãn.

Khu vực nội thành có nguồn cung tương lai cao nhất trong thành phố, chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung tương lai.

Nguồn cung tương lai ước tính, 2013–2015

 

5. Căn hộ dịch vụ

Nguồn cung

Trong Q4/2012, thị trường tiếp nhận một dự án Hạng C ở quận 3 với tổng số căn hộ là 60 căn và 14 căn hộ thêm vào từ dự án Riverview Palace ở quận 2. Điều này làm nguồn cung của Hạng C tăng 7% và Hạng B tăng 3% so với quý trước.

Cho tới Q4/2012, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ là hơn 3.400 căn từ 64 dự án, tăng 3% so với quý trước và 7% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung hiện tại, Q4/2012

Trong suốt năm quý cuối, không có dự án Hạng A mới gia nhập vào thị trường. Thêm vào đó, sự gia tăng tổng nguồn cung của Hạng B và C làm thị phần của Hạng A giảm còn 18% trong Q4/2012, giảm -3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Tình hình thị trường


Trong suốt năm quý cuối, cả công suất cho thuê và giá thuê trung bình của toàn thị trường đều gần như không thay đổi. Trung bình, công suất cho thuê đạt khoảng 85%/ quý còn giá thuê trung bình là 500.000 VND/ m2/ tháng.

Trong Q4/2012, tình hình hoạt động của cả thị trường khá tốt bất kể có thêm nguồn cung mới. Công suất cho thuê trung bình đạt 85% và giá thuê trung bình đạt 500.000 VND/ m2/ tháng.

Tình hình hoạt động thị trường, Q4/2012

Ghi chú: Giá thuê trung bình tính trên diện tích thuần bao gồm phí dịch vụ, không bao gồm VAT.

Trong ba hạng, Hạng A có tình hình hoạt động tốt nhất. Công suất cho thuê của Hạng A đạt 93%, cao hơn Hạng B 7 điểm phần trăm và cao hơn Hạng C 15 điểm phần trăm.

Nguồn cầu

Lao động nước ngoài đến từ các nước Châu Á là nguồn cầu chính cho thị trường căn hộ dịch vụ. Hiện tại, số lượng lao động đến từ Châu Á như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia và Đài Loan chiếm khoảng 58% trong tổng số lao động nước ngoài tại Việt Nam.

Căn hộ dịch vụ phải đối mặt với sự cạnh tranh đến từ các dự án chuyển đổi những căn hộ chưa bán được thành căn hộ cho thuê.

Triển vọng

Mười sáu dự án căn hộ dịch vụ với hơn 2.900 căn kỳ vọng gia nhập vào thị trường trong vòng bốn năm tới.

Trong Q1/2013, năm dự án dự kiến gia nhập vào thị trường. Những dự án này sẽ cung cấp hơn 430 căn hộ cho thị trường. Trong đó, hai dự án nằm ở khu vực trung tâm và những dự án còn lại nằm ở quận 2 và 7.

6. Biệt thự nhà liền kề

Nguồn cung

Một dự án mới gia nhập thị trường trong quý này, cung cấp thêm 22 căn cho nguồn cung sơ cấp. Mười một dự án trong thị trường sơ cấp cung cấp hơn 320 căn, trong đó biệt thự chiếm 56% thị phần.

Toàn thị trường biệt thự/ nhà liền kề cung cấp khoảng 3.200 căn, tăng nhẹ 0.2% so với quý trước và 3% so với cùng kỳ năm trước, trong đó thị trường thứ cấp chiếm 90% nguồn cung.

Trong thi trường sơ cấp có mười hai dự án đất nền đang hoạt động cung cấp 621 lô, trong đó ba dự án mới cung cấp 185 lô được mở bán trong quý này.   

Nguồn cung sơ cấp

Tình hình hoạt động của phân khúc biệt thự/ nhà liền kề trong thị trường sơ cấp tăng đáng kể so với ba quý trước đó, tỉ lệ hấp thụ trung bình tăng tám điểm phần trăm so với quý trước đến mức 13%. Tỉ lệ hấp thụ cuả phân khúc đất nền đạt mức hai con số cho hai quý liên tiếp. Trong Q4/2012, tỉ lệ hấp thụ trung bình phân khúc đất nền là 20%, tăng 7% so với quý trước.

Giá bán trung bình của biệt thự/ nhà liền kề trên thị trường thứ cấp vẫn tiếp tục xu hướng giảm, giảm -2% so với quý trước và -14% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán trung bình đất nền trên thị trường thứ cấp giảm khoảng -2.5% so với quý trước.

Nguồn cầu

Hiện tại vẫn còn nguồn cung cho thị trường biệt thự cao cấp. Có rất nhiều yếu tố quan trọng góp phần vào sự thành công cuả các dự án biệt thự/ nhà liền kề như danh tiếng chủ đầu tư, kế hoạch tổng thể tốt, môi trường sống tốt với không gian rộng rãi, mảng xanh lớn, các cơ sở và tiện ích tốt và sản phẩm chất lượng cao.

Mặc dù nhu cầu về biệt thự vẫn còn, các chủ đầu tư với chiến lược tiếp thị tốt hoặc giảm giá có nhiều khả năng thu hút sự chú ý cuả người mua nhà.

Triển vọng

Khoảng 60.000 căn từ 145 dự án trải rộng trên 8.800 ha dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong vòng 8 năm tới.

Nguồn cung tương lai

Hơn 570 căn từ bảy dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong hai quý tới.

Theo Savills Việt Nam

Bình luận

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu
  • tối đa 150 từ
  • tiếng Việt có dấu