VN-Index
HNX-Index
Nasdaq
USD
Vàng

Cần giữ cả hai phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản

(Tài chính) Bộ Xây dựng và UBND TP. Hồ Chí Minh vừa đề xuất nên xem xét, chỉ sử dụng một phương pháp tính thuế là 2% trên giá bán, thay vì áp thêm cả 25% lợi nhuận khi chuyển nhượng. Tuy nhiên, Chủ tịch Hội tư vấn thuế Nguyễn Thị Cúc cho rằng, không nên chỉ sử dụng một phương pháp tính thuế, mà hãy để người nộp thuế tự lựa chọn cách nộp thuế như khi chuyển nhượng vốn.



Bà Nguyễn Thị Cúc
Phóng viên: Bộ Tài chính vừa có công văn gửi cục thuế các tỉnh, thành phố hướng dẫn về việc cho phép người dân tự tính mức thuế thu nhập cá nhân, khai thuế đối với cả trường hợp áp dụng thuế 2% trên giá bán hay 25% trên lợi nhuận. Hai phương thức tính thuế thu nhập cá nhân nêu trên sẽ tác động như thế nào đến người dân, thưa Bà?

Bà Nguyễn Thị Cúc: Trước đây, khi bất động sản nóng lên, người dân đổ xô  mua nhà ở, đất ở. Bây giờ bất động sản đang đóng băng, nhiều người lại bán đi để chạy lỗ. Nếu áp dụng phương pháp tính thuế  2% trên giá bán thì dù lỗ người dân vẫn phải nộp thuế. Trong trường hợp này, nếu việc chuyển nhượng bất động sản được áp dụng nộp thuế 25% thì sẽ có lợi cho người dân.

Song phương pháp này đòi hỏi mỗi cá nhân phải có đầy đủ chứng từ và sau bao nhiêu năm sử dụng mới chuyển nhượng đi thì giá bất động sản đã thay đổi rất nhiều. Lúc đó, nếu áp thuế 25% lợi nhuận, thì mức thuế phải nộp có thể gấp 5, 10 lần so với mức thuế 2%. Trong trường hợp này người nộp thuế băn khoăn vì đồng tiền trượt giá. Lúc họ mua nhà đất, giá vàng chỉ 400.000 đồng/chỉ. Đến nay giá vàng đến 3 - 4 triệu một chỉ, nhưng khi tính thuế thì vẫn tính giá theo giá nhỏ nhất khi mua. Vì thế, người nộp thuế sẽ có những thiệt thòi nhất định khi áp dụng phương pháp này.

Hiện nay, đã có hiện tượng người dân viết giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp để trốn thuế, vì nếu ghi giá cao thì mức đóng sẽ rất lớn. Như vậy có phải là cơ quan thuế đang thất thu hay không? 

Điều này không chỉ xảy ra trong chuyển nhượng bất động sản, mà ngay cả việc đóng lệ phí trước bạ về nhà đất cũng vậy. Thậm chí, trong một số trường hợp khác như mua bán ô tô, xe máy thì cũng có tình trạng người mua, người bán thỏa thuận để ghi giá tính thuế hay giá trị chuyển nhượng thấp hơn. Và như vậy, nếu như tính theo 2% hay 25% thì ngân sách đều thất thu thuế.

Chính vì lường trước được điều đó nên tính thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn đều đã quy định rất rõ. Đó là nếu giá trên hợp đồng chuyển nhượng không sát với giá thị trường, hay nói cách khác là ghi giá thấp để trốn thuế, thì cơ quan thuế có quyền ấn định giá trên cơ sở giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Còn giá nhà thì được lấy theo giá quy định của Bộ Xây dựng tại các thời điểm tương ứng, trường hợp người nộp thuế kê khai giá thấp hơn, cơ quan thuế sẽ có quyền ấn định lại giá của Bộ Xây dựng để tính thuế. Tuy nhiên nếu trường hợp tính lại giá thực tế chuyển nhượng cao hơn giá thực tế của UBND và giá của Bộ Xây dựng thì sẽ tính thuế trên mặt bằng giá chung mà những người trước đã kê khai nộp thuế.

Trên thực tế cũng có tình trạng cơ quan thuế muốn áp thuế suất theo hướng thu được nhiều, có thể gây bất lợi cho người nộp thuế?

Pháp luật cũng đã quy định rất là rõ về từng cách áp thuế. Tuy nhiên quy định là nếu xác định được giá vốn thì sẽ nộp thuế với mức 25% thuế thu nhập cá nhân, còn nếu không có giá vốn thì lại nộp thuế 2%. Hai cách tính này đều có nhiều điểm bất cập.

Ví dụ như khi người mua căn hộ góp tiền để hoàn thành căn hộ trong tương lai chẳng hạn. Căn hộ đó giá 5 tỷ đồng, họ có thể nộp trước 3 - 4 tỷ đồng rồi, sau đó họ lại chuyển nhượng, hoặc nhà chưa hoàn thành thì họ đã chuyển nhượng, thậm chí người chuyển nhượng không phải là người chuyển nhượng đầu tiên.

Như vậy, từ người chuyển nhượng thứ 2 trở đi không còn chứng từ xác định giá vốn nữa và buộc cơ quan thuế phải thu thuế là 2%. Và trong trường hợp này thì buộc người nộp thuế phải tính thuế 2% dù rằng biết rõ người nộp thuế đang lỗ khi người ta mua 50 triệu/m2 và bây giờ người ta bán là 40 triệu/m2. Rõ ràng đây là bất cập của luật, không phải cơ quan thuế ép người nộp thuế.

Trước khi Bộ Tài chính có công văn hướng dẫn chi cục thuế các tỉnh, thành phố, thì Bộ Xây dựng và UBND TP. Hồ Chí Minh đã kiến nghị chỉ nên có một cách áp thuế là 2% trên giá bán. Bà bình luận như thế nào về kiến nghị này?

Nếu chỉ áp dụng một phương pháp tính thuế 2%, thì sẽ đơn giản cho cả người nộp thuế và cho cơ quan thuế. Bởi chỉ cần ấn định lại theo giá thị trường hoặc theo quy định giá để xác định mức thuế phải nộp. Nhưng trường hợp này sẽ thuận lợi cho người nộp thuế, khi giá bất động sản chỉ tăng mà không giảm. Có nghĩa là người bán nhà chỉ có lãi mà không bị lỗ.

Khi đó, nộp thuế 2% giá bán sẽ thấp hơn nộp thuế 25% lợi nhuận. Nhưng hiện nay thị trường bất động sản đang đóng băng, người bán ra để cắt lỗ không ít, thì tất cả mọi trường hợp bị lỗ đều phải nộp thuế 2%. Như vậy lại không công bằng cho họ.

Vì thế, cần nghiên cứu, vận dụng sửa đổi cách áp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản theo hình thức chuyển nhượng vốn, cụ thể là chuyển nhượng chứng khoán. Hiện nay, quy định về nộp thuế đối với chuyển nhượng chứng khoán có 2 phương pháp. Phương pháp thứ nhất, nộp trên thu nhập tiền lãi giữa giá bán và giá vốn của chuyển nhượng chứng khoán, thuế là 20%. Phương pháp thứ hai, người bán chứng khoán không giữ chứng từ, hóa đơn... thì có thể nộp thuế là 0,1% trên giá chuyển nhượng. Người chuyển nhượng chứng khoán, các nhà đầu tư có thể lựa chọn một trong hai hình thức này.

Nếu như, họ đã chuyển nhượng rồi, họ tạm nộp 0,1%. Khi đó, dù họ không quyết toán nữa thì coi như họ đã thực hiện nghĩa vụ thuế, thay vì khi xác định được giá vốn thì nộp thuế 25%, còn không xác định được giá vốn thì nộp thuế 2% như luật quy định hiện nay đối với chuyển nhượng bất động sản. Bởi vậy, tôi thấy, cần kiến nghị để người nộp thuế có thể lựa chọn 25% hoặc 2% phù hợp với tình hình thực tế của nhà chuyển nhượng bất động sản, như vậy hợp lý hơn và khắc phục được tình trạng lỗ vẫn phải đóng thuế.

Xin cám ơn Bà!

Theo daibieunhandan.vn

Có thể bạn quan tâm