Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần sau một thời gian thực hiện đã bộc lộ một số bất cập, nhất là việc xác định giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp khi cổ phần hóa. Chẳng hạn, một số địa phương có ý kiến về quy định thời hạn 30 ngày làm việc để có ý kiến về giá đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa là ngắn, khó thực hiện khi phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất của địa phương chưa được phê duyệt.

Mặt khác, có ý kiến đề xuất xem xét đưa ra quy định chỉ áp dụng hình thức thuê đất đối với các doanh nghiệp cổ phần hoá, ngoại trừ các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng, bất động sản vì quyền của chủ sở hữu Nhà nước theo quy định của Luật Đất đai là có thể quyết định giao hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân.

Theo quy định của pháp luật đất đai thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức nói chung và doanh nghiệp cổ phần hoá nói riêng đều do Nhà nước quyết định. Trong điều kiện đang sửa đổi Luật Đất đai và để đảm bảo sự thống nhất trong chính sách cổ phần hoá, tại Nghị định số 59/2011/NĐ-CP (Điều 31) đã quy định các doanh nghiệp cổ phần hóa tiếp tục thực hiện quyền được lựa chọn hình thức giao hoặc thuê đất như quy định của Luật Đất đai.

Nếu doanh nghiệp thực hiện giao đất thì phải tính bổ sung giá trị quyền sử dụng đất giao theo giá sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường để tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá. Nếu doanh nghiệp thực hiện thuê đất thì thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm theo cơ chế đã được quy định tại Nghị định số 121/2010/NĐ-CP và không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý.

Căn cứ vào tình hình thực hiện cổ phần hóa và kiến nghị của các Bộ, địa phương, Tập đoàn, Tổng công ty, để khắc phục triệt để những vướng mắc khi xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp và đảm bảo thực hiện theo đúng tinh thần chỉ đạo của Bộ Chính trị tại Kết luận số 45-KL/TW, Chính phủ (với tư cách chủ sở hữu về đất đai và doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thực hiện cổ phần hoá) đã thực hiện điều chỉnh cơ chế quản lý đất đai đối với các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hoá theo hướng quy định về nguyên tắc tất cả diện tích đất doanh nghiệp cổ phần hoá đang quản lý và sử dụng phục vụ sản xuất kinh doanh phải chuyển sang thực hiện ký hợp đồng thuê đất có thời hạn với cơ quan có thẩm quyền (trừ những trường hợp đặc biệt thì có cơ chế xử lý riêng), cụ thể tại Nghị định 189/2013/NĐ-CP đã quy định:

Một là, đối với những diện tích đất doanh nghiệp cổ phần hóa đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán và xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp.

Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) xác định nhưng không thấp hơn bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố quy định và công bố tại thời điểm gần nhất với thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa theo quy định của pháp luật về đất đai. Khoản chênh lệch tăng giữa giá trị quyền sử dụng đất xác định lại với giá trị đang hạch toán trên sổ sách kế toán (nếu có) được hạch toán tăng vốn nhà nước tại doanh nghiệp cổ phần hóa.

Hai là, đối với diện tích đất đã giao cho doanh nghiệp và doanh nghiệp đã sử dụng để góp vốn thành lập pháp nhân mới thì cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt phương án cổ phần hoá xem xét xử lý theo nguyên tắc: Chuyển giao cho doanh nghiệp 100% vốn nhà nước khác làm đối tác nếu được các đối tác góp vốn trong pháp nhân mới chấp thuận; hoặc doanh nghiệp tiếp tục kế thừa tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa.

Ba là, đối với diện tích đất còn lại doanh nghiệp cổ phần hoá thực hiện hình thức thuê đất có thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai và không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý khi xác định giá trị doanh nghiệp. Trường hợp doanh nghiệp đã được giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nay thực hiện hình thức thuê đất thì phải hoàn tất thủ tục chuyển sang thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai và gửi cơ quan quyết định cổ phần hoá, cơ quan quản lý nhà đất tại địa phương.

Giá trị quyền sử dụng đất giao còn lại tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp được xác định là số tiền doanh nghiệp đã trả trước tiền thuê đất cho một khoảng thời gian nhất định theo mặt bằng giá thuê đất tại thời điểm doanh nghiệp hoàn tất thủ tục thuê đất với cơ quan quản lý tại địa phương.

Bốn là, quy định tháo gỡ khó khăn cho những doanh nghiệp đã cổ phần hóa theo cơ chế trước đây gặp vướng mắc về việc tính giá trị lợi thế vị trí địa lý của đất thuê vào giá trị doanh nghiệp.

Theo Nghị định 189/2013/NĐ-CP, đối với các doanh nghiệp đã xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý đất thuê vào giá trị doanh nghiệp và hạch toán tăng phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp khi xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa được cấp có thẩm quyền công bố giá trị doanh nghiệp theo quy định trước ngày Nghị định 59/2011/NĐ-CP có hiệu lực thì được khấu trừ giá trị lợi thế vị trí địa lý vào tiền thuê đất phải nộp của doanh nghiệp cổ phần hóa.

Đối với các doanh nghiệp cổ phần hóa theo Nghị định số 109/2007/NĐ-CP mà chưa tính giá trị lợi thế vị trí địa lý thì được áp dụng Nghị định số 59/20111/NĐ-CP  không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý và điều chỉnh vốn Nhà nước tại doanh nghiệp.

Đối với các doanh nghiệp đã hoàn thành việc cổ phần hóa hoặc đang thực hiện cổ phần hóa (đã xác định xong và được cấp có thẩm quyền công bố giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa) trước ngày Nghị định 189/2013/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện giao đất, thuê đất và tính giá trị quyền sử dụng đất theo phương án đã được phê duyệt, không thực hiện điều chỉnh theo các quy định đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 6 Điều 1 Nghị định này.

Các quy định trên nhằm: (i) khắc phục bất cập trong công tác quản lý, sử dụng đất tại các doanh nghiệp trong thời gian qua, tạo điều kiện thuận lợi để Nhà nước triển khai thực hiện các quy hoạch, sử dụng quỹ đất có hiệu quả, tránh thất thoát; (ii) khắc phục bất cập trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong thời gian qua để đẩy nhanh tiến trình cổ phần hoá.

Theo phương án này, đối với các diện tích đất doanh nghiệp đã được giao đất nay chuyển sang thuê thì giá trị quyền sử dụng đất giao còn lại tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp được xác định là số tiền doanh nghiệp đã trả trước tiền thuê đất cho một khoảng thời gian nhất định theo mặt bằng giá thuê đất tại thời điểm doanh nghiệp hoàn tất thủ tục thuê đất với cơ quan quản lý tại địa phương, không ảnh hưởng đến Ngân sách nhà nước và lợi ích kinh tế của doanh nghiệp.

Đối với diện tích đất doanh nghiệp thực hiện thuê đất thì thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm theo cơ chế đã được quy định tại Nghị định số 121/2010/NĐ-CP và không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý vì giá thuê đất đã sát giá thị trường.

Với những nội dung điều chỉnh nêu trên sẽ góp phần hoàn thành một trong những giải pháp quan trọng và trọng tâm của quá trình tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nước theo Quyết định số 929/QĐ-TTg ngày 17/7/2012 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án Tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nước, trọng tâm là Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty nhà nước giai đoạn 2011-2015 đó là triển khai thành công kế hoạch cổ phần hóa các doanh nghiệp 100% vốn nhà nước.