Thông tư 183 của Bộ Tài chính, cùng với Quyết định 23 của Thủ tướng Chính phủ đã hoàn thiện cơ sở pháp lý trong việc thanh toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư khi thực hiện Dự án BT. Quy định tại các văn bản nêu trên phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan và hài hòa lợi ích của Nhà nước và Nhà đầu tư; Nhà nước chủ động trong việc bố trí quỹ đất để thanh toán Dự án BT, bố trí quỹ đất hoặc vốn NS để thanh toán chênh lệch (nếu có);

Theo đó, Thông tư đã quy định chi tiết , cụ thể về quy trình – thủ tục thanh toán; về việc xác định giá trị của quỹ đất thanh toán và dự án BT; quy định việc hạch toán thu, chi NSNN đối với giá trị quỹ đất thanh toán…Thông qua đó, Nhà đầu tư thấy được sự rõ ràng, minh bạch trong cơ chế thanh toán, từ đó chủ động trong việc quyết định lựa chọn thực hiện dự án theo hình thức này.

Theo những quy định của Thông tư 183 có một số nội dung đáng lưu ý sau để các Bộ, ngành, địa phương, đơn vị có cơ sở để thực hiện; cụ thể:

Một là, quy định quy trình, thủ tục thanh toán đối với từng loại quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư

Theo đó, đất chưa GPMB thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, Nhà nước thực hiện thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai; Đất đã GPMB thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai; Đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ sử dụng để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới.

Riêng trường hợp sử dụng quỹ đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới, tại Thông tư 183 đã quy định về thẩm quyền, quy trình xem xét việc sử dụng quỹ đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại vị trí cũ để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới.

Hai là, quy định về việc xác định giá trị, giá trị điều chỉnh của quỹ đất thanh toán và Dự án BT

Căn cứ giá trị quỹ đất thanh toán, giá trị Dự án BT xác định theo quy định của pháp luật có liên quan (pháp luật về đất đai, pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, pháp luật về quản lý, sử dụng TSNN…), thực hiện thanh toán bù trừ chênh lệch giữa giá trị quỹ đất thanh toán và giá trị Dự án BT đồng thời hoặc sau khi hoàn thành Dự án BT (theo thời điểm UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư).

Trong trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh giá trị quỹ đất thanh toán (khi điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng), giá trị Dự án BT (khi điều chỉnh quy mô, thiết kế kỹ thuật) thì việc xác định các giá trị điều chỉnh thực hiện tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có văn bản điều chỉnh và được ghi nhận bằng Phụ lục Hợp đồng BT.

Ba là, quy định việc hạch toán thu, chi NSNN đối với giá trị quỹ đất thanh toán Hợp đồng BT do cơ quan tài chính thực hiện

Bộ Tài chính thực hiện hạch toán NSTW số tiền tương ứng thanh toán Hợp đồng BT đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ thuộc trung ương quản lý. Riêng trường hợp quỹ đất thanh toán là cơ sở nhà, đất thuộc Bộ Quốc phòng quản lý, việchạch toán NSNN thực hiện theo quy định tại Thông tư số 138/2015/TTLT-BTC-BQP ngày 01/9/2015 của liên Bộ Tài chính - Bộ Quốc phòng.

Sở Tài chính thực hiện hạch toán NSĐP đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất của cơ sở nhà, đất thuộc địa phương quản lý và các trường hợp còn lại.

Bốn là, quy định diện tích đất của quỹ đất thanh toán tương ứng với phần nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành bao gồm:

(i) Phần diện tích đất của quỹ đất thanh toán tương ứng với phần giá trị Dự án BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng; (ii) Phần diện tích đất của quỹ đất thanh toán tương ứng với phần nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành của phần giá trị chênh lệch giữa giá trị quỹ đất thanh toán và giá trị Dự án BT mà Nhà đầu tư đã nộp vào NSNN.

Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quy định này là điểm mới của Quyết định 23 để Nhà đầu tư thực hiện quyền của người được thanh toán bằng quỹ đất tương ứng với nghĩa vụ đầu tư công trình Dự án BT, đảm bảo “sòng phẳng” trong triển khai thực hiện.

Thông tư 183 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2016. Các Hợp đồng BT thanh toán bằng giao quỹ đất cho Nhà đầu tư để thực hiện Dự án khác ký kết kể từ ngày 15/8/2015 (ngày hiệu lực của Quyết định 23), thực hiện theo quy định tại Quyết định 23 và hướng dẫn tại Thông tư 183.