Vừa qua, ông Tài đến UBND phường để làm các thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) lần đầu. Sau khi kiểm tra hồ sơ, ông Tài được cán bộ địa chính hướng dẫn, loại đất ông Tài nhận chuyển nhượng là thổ canh (đất vườn) mà hiện ông Tài đã xây dựng nhà ở, nên ông phải chuyển mục đích sử dụng một phần đất vườn thành đất ở theo hạn mức và phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng.

Ông Tài hỏi, việc thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp của gia đình ông có đúng quy định không?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời vấn đề ông Tài hỏi như sau:

Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất

Theo khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Điểm a, khoản 4 Điều 3 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, khi được cấp GCN QSDĐ không phải nộp tiền sử dụng đất trong trường đất đã sử dụng ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.

Theo khoản 1, Điều 3 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định, đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau:

- Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận.

- Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đã được sửa đổi theo khoản 2 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ, việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân quy định như sau:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

- Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.

Trường hợp gia đình ông Vũ Tài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn vào năm 1990. Theo thông tin ông Tài cung cấp, hồ sơ địa chính do UBND phường quản lý gồm: Bản đồ năm 1989 đứng tên người chuyển nhượng, Bản đồ năm 1995 và Sổ mục kê năm 1998 đứng tên ông Tài. Loại đất của thửa đất trước và sau khi nhận chuyển nhượng ghi trong Hồ sơ địa chính là thổ canh (đất vườn). Sau khi nhận chuyển nhượng gia đình ông đã xây dựng nhà ở, từ đó đến nay không có tranh chấp và hàng năm ông đều đóng thuế sử dụng đất.

Nếu sau khi nhận chuyển nhượng thửa đất thổ canh (đất vườn) mà gia đình ông Tài vẫn tiếp tục sử dụng ổn định vào mục đích canh tác, được UBND phường xác nhận không có tranh chấp thì gia đình ông được cấp GCN QSDĐ đối với thửa đất vườn đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Nhưng sau khi nhận chuyển nhượng gia đình ông đã xây dựng nhà ở, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở, tức là đất đã không được sử dụng ổn định, liên tục cho một mục đích chính là đất vườn kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận, do đó không thuộc trường hợp áp dụng khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; Điểm a, Khoản 4 Điều 3 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

Nếu gia đình ông Tài có đơn xin chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất vườn sang đất ở, được UBND cấp huyện đồng ý thì khi cấp GCN QSDĐ, gia đình ông phải nộp tiền sử dụng đất cho diện tích chuyển mục đích sử dụng theo quy định tại điểm a Khoản 2, Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đã được sửa đổi theo khoản 2 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP nêu trên.