Nắm quyền hay nắm đất?
Các quỹ đầu tư liên tục có những đánh giá tốt về nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS). Họ đã và đang có những động thái đẩy mạnh giao dịch trên tất cả các kênh đầu tư BĐS.
Ngày 24/6, trả lời phỏng vấn của Bloomberg, ông Andy Ho, Tổng giám đốc VinaCapital, đã có đánh giá tích cực về nhóm cổ phiếu BĐS. Theo ông, nếu nhìn dài hạn, đầu tư vào những cổ phiếu như Vingroup (VIC) sẽ "rất hấp dẫn".
Ông tin nếu thị trường chứng khoán Việt Nam tăng 100% thì nhóm cổ phiếu BĐS sẽ tăng 105 - 110%. Được biết, cổ phiếu VIC đã giảm 9,6% kể từ đầu tháng 6 và hiện hệ số P/E là 10,8 lần, đạt mức thấp kỷ lục.
Cũng theo ông Andy Ho, các cổ phiếu khác như Nam Long (NLG), Nhà Khang Điền (KDH) đều đáng chú ý, và VinaCapital hiện đang nắm 10,3% vốn ở KDH.
Trước đó, trong báo cáo chiến lược tháng 5/2013, nhóm chuyên gia của Dragon Capital nhận định, các cổ phiếu BĐS đã hồi phục trở lại trong tháng 5 với mức tăng 11,5% sau thời gian dài giảm. Dragon Capital tin "đây là thời điểm để cân nhắc một vài công ty BĐS".
Các quỹ đầu tư thuộc Dragon Capital đã có những động thái cơ cấu lại danh mục. Chẳng hạn, trong khi Amersham Industries Ltd., một quỹ thuộc Dragon Capital, bán gần 730.000 cổ phiếu BCI của Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh, giảm tỷ lệ sở hữu từ 1,47% xuống 0,46%, thì các quỹ khác của Dragon Capital lại mua vào.
Cộng chung, bốn quỹ do Dragon Capital quản lý là Balcstrand Limited, Ware Group Limited, Vietnam Enterprise Investments Limited và Vietnam Property Fund Limited đang nắm 7,6 triệu cổ phiếu BCI, tương ứng 10,51% vốn.
Thực tế, trong 6 tháng đầu năm 2013, các quỹ đầu tư đã tỏ ra quan tâm đặc biệt đến nhóm cổ phiếu BĐS. Điển hình, chỉ trong chưa đầy hai tháng, Quỹ Mutual Elite do PYN Fund Management quản lý đã liên tục đẩy mạnh giao dịch và chính thức sở hữu 9,81% vốn ở KDH từ ngày 29/5, trở thành nhà đầu tư ngoại lớn thứ hai ở Khang Điền, chỉ sau Quỹ VOF của VinaCapital.
Riêng các quỹ của VinaCapital không chỉ góp vốn vào KDH mà còn giữ cổ phần đáng kể ở Thế kỷ 21 (C21). Theo báo cáo hồi cuối tháng 2/2013, khoản đầu tư vào C21 đang chiếm 3,2% NAV của Quỹ VOF và 13,8% NAV của Quỹ VNL. Ngoài ra, VOF cũng nắm 9,14% vốn ở Quốc Cường Gia Lai (QCG) dù tháng 5 năm ngoái, VOF từng đăng ký mua bán 6 triệu cổ phiếu QCG.
Trong khi đó, Quỹ VPH do SAM quản lý dù đã bán ra 250.000 cổ phiếu của Năm Bảy Bảy (NBB) nhưng đến 11/6/2013, VPH vẫn nắm 11,2% vốn tại đây, và cũng đang nắm gần 20% vốn ở C21.
Còn Red River Holding do Openasia Capital quản lý vẫn kiên trì với khoản đầu tư chiếm 10,26% vốn ở Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC), 4,99% vốn ở Licogi 16 (LCG). Quỹ Vietnam Azelea Fund do Mekong Capital quản lý tiếp tục là cổ đông lớn nhất tại Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà (ITC).
Quỹ AseanSmall Cap Fund do Asean Investment Management (AIM) quản lý đã gia tăng sở hữu ở IJC, TIG. Cuối tháng 5/2013, Quỹ J.P. Morgan Whitefrias Inc. do J.P. Morgan Securities quản lý đăng ký mua thêm và nâng sở hữu ở Thủ Đức House (TDH) từ 5,88% lên 6,09% vốn.
Tổ chức Deutsche Bank Akliengesellschaft, Deutsche Asset Management đã rót thêm tiền vào khoản đầu tư ở Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển xây dựng (DIG) ngay từ đầu năm 2013 và Deutsche Asset Management hiện là cổ đông lớn nhất ở NBB. Tuy nhiên, vượt trên tất cả là sự xuất hiện của Warburg Pincus. Quỹ này đã chính thức ký hợp đồng với VIC góp 200 triệu USD, tương đương 20% vốn, vào Vincom Retail -một công ty thành viên của Vingroup, và cam kết sẽ góp 25 triệu USD trong đợt IPO của Vingroup ở thị trường quốc tế.
"Săn" dự án
Rõ ràng, nhóm cổ phiếu BĐS niêm yết đã nhận được sự quan tâm đặc biệt từ các tổ chức. Tuy nhiên, nếu so sánh, giám đốc đầu tư một công ty chứng khoán ở TP. Hồ Chí Minh cho biết, xu hướng đầu tư BĐS thông qua việc mua bán dự án vẫn sôi động hơn.
Chỉ riêng tại TP. Hồ Chí Minh, thống kê từ Sohovietnam (đơn vị chuyên về tư vấn M&A các dự án BĐS) cho biết, có khoảng 50 dự án đang muốn chuyển nhượng, và trong quý I/2013, rất nhiều dự án đã sang tay thành công.
Mới nhất là trường hợp VIC đã hoàn tất việc chuyển nhượng Tổ hợp Trung tâm Thương mại - Khách sạn Vincom Center A TP. Hồ Chí Minh cho Công ty cổ phần Tập đoàn Phát triển hạ tầng và BĐS Việt Nam (VIPD), với tổng giá trị giao dịch 9.823 tỷ đồng. VIC đã thu được 4.300 tỷ đồng lợi nhuận từ thương vụ này.
Giới chuyên gia tin rằng, xu hướng M&A trong BĐS sẽ còn sôi động khi cung dự án cần chuyển nhượng hiện rất lớn. Đơn cử, tại đại hội cổ đông năm 2013, Chủ tịch Hội đồng Quản trị (HĐQT) Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HDG) cho biết, năm 2013, Công ty có thể bán vài dự án, số tiền thu về khoảng 1.400 tỷ đồng; hay Vạn Phát Hưng (VPH) đã lên các kế hoạch chuyển nhượng dự án BĐS rất chi tiết.
Lãnh đạo Licogi 16 thì xác định, Công ty sẵn sàng chuyển nhượng tất cả những dự án nào có thể chuyển nhượng được... Mới đây nhất, Nghị quyết HĐQT Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai ngày 24/6 thống nhất tái cấu trúc các đơn vị thuộc ngành BĐS bằng hình thức bán sỉ căn hộ hoặc bán các dự án hay cổ phiếu của các công ty con đang sở hữu dự án.
Rõ ràng, để cơ cấu lại danh mục cũng như dòng tiền, các công ty đã và sẽ còn tìm cách chuyển nhượng thêm các dự án của mình. Trong khi đó, các tổ chức đầu tư xác định đây là thời điểm lý tưởng để sở hữu những dự án hấp dẫn.
Trong mục tiêu cho năm 2013 - 2014, ông Đinh Ngọc Ninh, Tổng giám đốc SSG Group, chia sẻ với cổ đông, ngoài triển khai các dự án như kế hoạch, SSG sẽ nhận chuyển nhượng vốn góp của đối tác để nâng tỷ lệ sở hữu từ 50% lên 85%. Tương tự, Đất Xanh (DXG) đã mua thêm 2 dự án căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh ngay đầu năm 2013 và dự kiến tiếp tục mua thêm những dự án khả thi.
Giao dịch BĐS qua sở hữu cổ phiếu, rót vốn vào dự án... được dự báo sẽ còn sôi động hơn nữa một khi phương thức đầu tư mới xuất hiện.
Một chuyên gia chuyên về phân tích đầu tư nhận định, dù có thêm nhiều hình thức nhưng chỉ cần với quan điểm lạc quan, mọi kênh đầu tư vào BĐS đều có "đất dụng võ”, vì mỗi hình thức đầu tư đều có những đặc tính riêng. Chẳng hạn, hình thức sở hữu cổ phần phù hợp với cả người ít vốn.