Vì sao phải “lo lắng” về tín dụng bất động sản?

Hiện nay, vẫn còn đâu đó có quan niệm sai lầm cho rằng, kinh doanh bất động sản là ngành phi sản xuất. Trên thực tế, bất động sản là một sản phẩm đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất và cũng là sản phẩm tiêu dùng có ý nghĩa quan trọng nhất đối với người dân. Để kinh tế phát triển, cần có nhà máy, văn phòng, cửa hàng…, để tạo ra cơ sở sản xuất - kinh doanh và các điều tiên quyết để có các cơ sở này chính là phải có một sản phẩm bất động sản nào đó.

Đồng thời, đối với người tiêu dùng, bất động sản là một dạng sản phẩm vừa thiết yếu (ai cũng cần có nhà để ở), vừa xa xỉ (khi nhu cầu bất động sản không chỉ để ở mà còn để tận hưởng cuộc sống). Như vậy, bất động sản không chỉ là đầu vào thiết yếu của quá trình sản xuất, mà còn là sản phẩm tiêu dùng nhất đối với một người tiêu dùng điển hình.

Bên cạnh đó, bất động sản còn là phương tiện tích trữ tài sản và là phương tiện chủ yếu để đảm bảo các khoản vay phục vụ các mục đích sản xuất và tiêu dùng khác. Khi giá bất động sản tăng lên thì tài sản của người dân tăng lên, người ta có khả năng tiếp cận tín dụng tốt hơn, tiêu dùng và đầu tư sẽ tăng lên, qua đó sẽ hỗ trợ tăng trưởng sản xuất. Do đó, sở hữu các tài sản là bất động sản không chỉ đem lại lợi ích trực tiếp cho chủ sở hữu, mà còn là kênh tích trữ tài sản có lợi cho chủ sở hữu. Vì vậy, nhu cầu về bất động sản thường là cao.

Bất động sản là một sản phẩm thiết yếu, có nhu cầu cao, nhưng thường có giá rất cao, nên cầu có khả năng thanh toán bị hạn chế. Một khi mức cung bất động sản vượt quá cầu có khả năng thanh toán thì sẽ dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản và gây ra bất ổn vĩ mô nghiêm trọng.

Khi kinh tế phát triển tốt, nhu cầu bất động sản tăng cao, làm giá tăng. Khi giá bất động sản tăng nhanh sẽ làm cho tài sản của mọi người tăng lên và càng kích thích tăng mua bất động sản. Đây chính là sự khởi đầu của quá trình bong bóng trên thị trường bất động sản.

Khi giá càng tăng thì cầu có khả năng thanh toán càng giảm và khi mức cung tăng vượt quá cầu có khả năng thanh toán sẽ dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường này và các hoạt động sản xuất - kinh doanh khác, đặc biệt là hệ thống ngân hàng, vừa là chủ nợ, vừa là người nắm giữ các khoản thế chấp bằng bất động sản.

Như vậy, bất động sản là ngành thiết yếu trong nền kinh tế, sự phát triển ổn định của ngành này là động lực quan trọng để phát triển bền vững nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, ngành bất động sản cũng tiềm ẩn rủi ro cao khi rất dễ tạo ra các bong bóng đầu cơ và có nguy cơ gây đổ vỡ cả nền kinh tế khi các bong bóng đổ vỡ.

Chính vì vậy, chính sách tiền tệ đối với bất động sản không phải là hạn chế tín dụng vào ngành này, mà là phải hỗ trợ để ngành ngày càng phát triển lành mạnh, đồng thời có các giải pháp kiểm soát chặt chẽ để hạn chế tối đa các nguy cơ gây ra bong bóng trên thị trường bất động sản.

Hỗ trợ, song không để thị trường phát triển quá nóng

Mặc dù tăng trưởng kinh tế năm 2016 và 2017 liên tục gia tăng, đạt lần lượt là 6,21% và 6,81%, nhưng tốc độ tăng trưởng của ngành kinh doanh bất động sản trong 2 năm này chỉ lần lượt là 4% và 4,07%. Nếu tính cả ngành kinh doanh bất động sản và xây dựng, thì tốc độ tăng trưởng chung trong năm 2016 và 2017 lần lượt là 7,2% và 6,61%, thấp hơn tốc độ tăng chung của cả nền kinh tế và chưa cho thấy có dấu hiệu quá nóng nào.

Tín dụng đối với ngành kinh doanh bất động sản vào cuối tháng 11/2017 tăng 8,56% so với cuối năm 2016, thấp hơn so với mức tăng tín dụng chung toàn hệ thống và chiếm tỷ trọng 6,53%. Nếu tính cả dư nợ cho vay phục vụ đời sống đối với nhu cầu mua nhà, thì tỷ trọng tín dụng đối với phân nhóm này tại thời điểm 30/11/2017 cũng chỉ khoảng 8,65% so với dư nợ tín dụng chung và tăng khoảng 23% so với tháng 1/2017.

Như vậy có thể thấy, trong năm 2017, hệ thống các tổ chức tín dụng một mặt đã đáp ứng được nhu cầu tín dụng để phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân, mặt khác vẫn đảm bảo kiểm soát để thị trường bất động sản không tăng đột biến, tạo bong bóng bất lợi cho nền kinh tế.

Sự ổn định của thị trường trong năm 2017 là điều kiện quan trọng để hỗ trợ thị trường tiếp tục phát triển trong năm 2018. Nền kinh tế trong năm 2018 được dự kiến sẽ tiếp tục đà tăng trưởng tốt, nhu cầu trên thị trường bất động sản tiếp tục tăng lên. Sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản là yếu tố quan trọng để thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng bền vững.

Chính sách tiền tệ vẫn tiếp tục hỗ trợ sự phát triển lành mạnh của thị trường này để duy trì đà phát triển ổn định cần thiết. Tuy nhiên, để thị trường không phát triển quá nóng, gây bất lợi cho ổn định kinh tế vĩ mô thì các giải pháp thận trọng là rất cần thiết. Việc Ngân hàng Nhà nước kéo dài thời gian giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn được cho vay trung, dài hạn từ 50% năm 2017 xuống còn 45% năm 2018 và 40% năm 2019 chính là để cân đối hài hoà cả hai mục tiêu nói trên, hỗ trợ nhu cầu phát triển ổn định, bền vững.