VN-Index
HNX-Index
Nasdaq
USD
Vàng

Giải pháp và cơ hội tiếp cận vốn cho thị trường BĐS

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam thời gian qua đã bộc lộ không ít bất cập, nguyên nhân thì nhiều nhưng nhìn đi nhìn lại, vấn đề hiện tại là doanh nghiệp "đói" vốn, sản phẩm đầu ra thiếu tính thanh khoản.

“Đói” vốn…

Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản - Giải pháp và cơ hội tiếp cận vốn từ các tổ chức tín dụng”  diễn ra mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà & TTBĐS, Bộ Xây dựng cho biết : Mới được hình thành trong khoảng thời gian ngắn 6 năm, bên cạnh những đóng góp tích cực cho nền kinh tế nói chung, cho tới thời điểm này, thị trường BĐS Việt Nam đã bộc lộ sự phát triển lệch lạc và thiếu bền vững. Điển hình là giá cả hàng hóa nhất là giá nhà ở đứng ở mức cao và vẫn có xu hướng tăng, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát… đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị lớn.

Không kể đến cơ cấu hàng hóa BĐS còn thiếu cân đối từ những năm trước, các doanh nghiệp (DN) chú trọng nhiều vào đầu tư vào phân khúc nhà cao cấp, thời điểm này, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa, trong khi đó, nhu cầu của người dân có khả năng thanh toán thực tế thấp. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá thành phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê - chỉ chiếm 6,5% tổng số nhà ở trong cả nước.

Đáng chú ý, hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Hay nói đúng hơn, nguồn vốn cho thị trường chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động tiết kiệm của người dân, nguồn vốn trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn đến khi ngân hàng xiết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường.

Như vậy, theo đánh giá của Thứ trưởng Bộ Xây dựng - Nguyễn Trần Nam: Thị trường BĐS Việt Nam phát triển không ổn định. Những cơn sốt giá nhà và lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cao ở một vài năm vừa qua đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các DN đã đổ xô vào đầu tư phát triển BĐS, kể cả các DN không có kinh nghiệm và năng lực tài chính; dư nợ cho vay các dự án BĐS tăng nhanh. Thêm vào đó, việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc BĐS cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, nguồn lực của xã hội, tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô bán nền, việc huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.

Năm 2011, do ảnh hưởng của mục tiêu kiềm chế lạm phát của Chính phủ, thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng, giá cả và giao dịch nhà đất giảm mạnh so với trước. Từ đầu năm 2012 đến nay thị trường BĐS tiếp tục gặp khó khăn, giá cả BĐS nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch. Đặc biệt tại thành phố Hồ Chí Minh, thị trường BĐS trầm lắng kéo dài từ hơn 3 năm nay và chưa có dấu hiệu hồi phục. Nhiều DN BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS thực sự gặp khó khăn, nhất là các DN vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, khi thị trường trầm lắng bị thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng.

Thị trường BĐS đóng băng, thậm chí hóa đá khiến cho con bệnh đình trệ suy thoái lan rộng sang các thị trường liên quan như thị trường hàng hóa, đặc biệt là thị trường vật liệu xây dựng, như thị trường tài chính tiền tệ, nhất là thị trường tín dụng ngân hàng và nợ xấu gia tăng, như thị trường lao động với hàng loạt công trình xây dựng và dự án BĐS dở dang ngừng triển khai vài tháng tới vài năm,… Biểu hiện rõ nét nhất là “tồn kho” BĐS không ngừng gia tăng với khối tài sản trị giá hàng chục ngàn tỷ đồng nằm bất động mà chưa được đánh giá đầy đủ và ước lượng đúng qui mô cũng như tầm mức thiệt hại cho nền kinh tế xã hội mà nó đang và sẽ gây ra. TS. Vũ Đình Ánh chia sẻ.

Rõ ràng sự gia tăng quá nhanh đi đôi với mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, cả cung thực tế và cung tiềm năng BĐS, đặc biệt đặt trong mối tương quan bất đối xứng với cầu có khả năng thanh toán đối với BĐS, cả cầu thực tế và cầu tiềm năng, khiến cho thị trường BĐS hoặc mang đậm nét đầu cơ, tạo ra bong bóng BĐS hoặc dư cung khiến cho tồn kho BĐS tăng vọt trong khi nhu cầu thật về BĐS còn rất cao lại chưa được đáp ứng

DN phải tự cứu mình

Trong thời gian vừa qua mặc dù Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành một số chính sách tiền tệ như: điều chỉnh giảm lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại (hiện lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa là 15% /năm), nới lỏng hạn chế cho vay ở một số lĩnh vực kể cả kinh doanh BĐS. Nhưng các giải pháp trên chưa thực sự có tác động tích cực vì độ trễ của chính sách khi thực hiện trong thực tế. Hiện mới có một số ngân hàng thương mại lớn như BIDV và một số ngân hàng thương mại khác đã có chương trình hỗ trợ vốn vay cho các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, dự án BĐS có khả năng hoàn thành trong năm 2012 và các gói tín dụng trung, dài hạn với lãi suất ưu đãi cho các dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở thu nhập thấp cũng như gói tín dụng cho người mua nhà. Tuy vậy, theo báo cáo của các DN thì các DN kinh doanh BĐS vẫn khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng vì điều kiện vay còn khó khăn và lãi suất vẫn còn cao, do đó thị trường chưa có biến động đáng kể từ những chính sách này.

DN BĐS đói vốn nhưng theo ông Phan Thành Mai – Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), bản chất nguồn vốn có được sử dụng hiệu quả hay không phụ thuộc nhiều vào khả năng hấp thụ vốn của DN. Có thể nói, khả năng hấp thụ vốn của DN BĐS lúc này là rất yếu. Đường lãi suất của ngân hàng đang hạ nhưng câu chuyện hấp thụ vốn của DN đòi hỏi nhiều hơn thế. Dù ngân hàng đang có nhiều chính sách hạ lãi suất để kích cầu mua BĐS nhưng hiện tỷ trọng cho vay cá nhân trong tổng cơ cấu cho vay của một số ngân hàng còn ít, đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, với nhu cầu thực, đối tượng cá nhân mới cần được chú ý. Như vậy, nguồn cầu liệu có được kích thích? Nhiều DN được vay nhưng không muốn vay bởi vấn đề hiện nay là thiếu cầu, có giải quyết được hàng tồn kho thì mới tạo nguồn vốn trả ngân hàng, đồng thời tạo cơ sở để triển khai dự án mới.Chính vì thế, các DN BĐS phải “chớp” được thời cơ – tạo cầu nối giữa khách hàng và ngân hàng.

Không kể đến, hiện các ngân hàng đang dùng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn lãi suất thường được thả nổi, do đó, DN BĐS khó có thể tính toán được giá sản phẩm. Ngay như gói 5000 tỷ cho vay mua nhà của Vietinbank với lãi suất ưu đãi năm đầu – DN cũng khó có thể định được chi phí của mình.

Về phía mình, Phó TGĐ Vietinbank – Phạm Huy Thông cũng cho rằng để xảy ra tình trạng này, lỗi là của DN và NH. Tuy nhiên, niềm tin của hệ thống ngân hàng vào thị trường BĐS vẫn còn khá lớn. Vấn đề cơ bản nhất là giải quyết hàng tồn kho. Thực tế, giá nhà của Việt Nam hiện còn rất cao, với lãi suất như hiện nay, nếu vay 10 năm thì khách hàng phải trả nợ gốc, chưa kể lãi là 20 triệu đồng/tháng. Vietinbank có tính toán thời gian vay 20 năm và hạ lãi suất xuống mức thấp với tỷ lệ vay vốn lên 70% giá trị căn nhà để người dân tiếp cận tốt hơn. Từ đó, tạo dòng tiền để giải quyết hàng hàng tồn kho, tái đầu tư. Thêm vào đó, thị trường BĐS cũng cần phải tái cơ cấu lại, cần chuẩn hóa lại chứ không thể làm như trước.Vietinbank thời gian qua đã hỗ trợ vốn và cam kết sẽ hỗ trợ cho các dự án mới, có định hướng đúng nhu cầu của người dân.

Quanh đi quẩn lại, các dự án BĐS đang trông mong vào vốn, tín dụng là chính, bên cạnh 30-40% huy động từ khách hàng. Về trung và dài hạn phải tạo được nguồn vốn ngoài ngân hàng có tính chất dài hạn của các quỹ đầu tư, tín thác, tiết kiệm nhà ở…giúp tăng tính thanh khoản cho BĐS.

Tuy nhiên, DN phải tự cứu mình, không chờ sự hỗ trợ từ ngân hàng hay nhà nước bởi bản chất ngân hàng là đặt lợi nhuận lên trên còn Nhà nước đang phải cứu Vinashin, Vinaline…còn DN BĐS có thể đổ vỡ. Chính vì thế, để cứu lấy mình, DN BĐS có thể giảm giá bán, bán dự án… - Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành bức xúc.

Hiện các DN kinh doanh BĐS đang điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo hướng cơ cấu lại sản phẩm, nhiều DN đang chuyển dần sang đầu tư nhà ở có diện tích nhỏ, giá bán vừa phải để thu hút những khách hàng có nhu cầu thực, điển hình như tỉnh Bình Dương đầu tư đợt 1 khoảng 5000 căn hộ trên tổng số 64.700 căn toàn dự án, trong đó gần 90% là 30m 2 với giá bán 90-120 triệu đồng/căn, còn lại là 60m 2 .

Theo ông Nguyễn Văn Đực hiệnnhà thu nhập thấp đã chuyển từ “sốt nóng” đến nguội lạnh do diện tích lớn. Tại Hà Nội, 6 dự án nhà thu nhập thấp với 3750 căn vẫn tồn đọng 20-40%, dù giá bán 10-13 trđ/m 2 , mà nguyên nhân được đưa ra là do diện tích phần đông hơn 60m 2 , khách hàng bốc thăm trúng căn to đẹp lại rất lo lắng vì không trả nổi tiền.

Do đó, cần phát động chương trình Nhà ở xã hội theo phương thức thương mại diện tích 30m 2 /2 người. Tại Hà Nội & Tp.HCM chung cư trên 15 tầng giá 10-12 trđ/m 2 căn hộ, tính ra giá mỗi căn với diện tích nhỏ sẽ chỉ dưới 400triệu đồng, chung cư 5 tầng giá 6-9 trđ/m 2 căn hộ sẽ đưa giá mỗi căn rơi vào khoảng 200-300 triệu đồng. Nếu được hỗ trợ về cơ chế chính sách, nhiều doanh nghiệp có đất sẽ tham gia mà không bị phụ thuộc quá vào lãi suất, thuế, phí như hiện nay. – Ông Đực nhấn mạnh.

Trước mắt thị trường BĐS vẫn gặp nhiều khó khăn chưa thể sôi động ngay được. Tuy nhiên, khi Nhà nước có sự điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm thêm, dòng tiền được hướng vào các phân khúc thị trường có tính thanh khoản cao, Nhà nước có chính sách hỗ trợ cho DN và người mua nhà, tạo được niềm tin vào thị trường của những người có nhu cầu mua thì tình hình thị trường sẽ ấm dần lên, tạo đà phát triển cho những năm sau.

T.Hương (eFinance).

Có thể bạn quan tâm