Định giá đất tại Đài Loan (Trung Quốc)

Đài Loan đã đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách ruộng đất và xây dựng hệ thống quản lý đất đai. Về chế độ sở hữu đất đai, cách tiếp cận của Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam (nhưng dùng cách diễn đạt khác). Pháp luật Đài Loan có quy định: “Toàn bộ đất đai trong lãnh thổ của Đài Loan thuộc về toàn dân. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân chiếm giữ được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật. Đất thuộc sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất”. Như vậy, có thể hiểu rằng sở hữu tư nhân về đất đai ở Đài Loan là một loại hình sở hữu đặc biệt, được quy định cụ thể trong pháp luật nhưng về bản chất thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, giá trị của đất đai được xác định chính xác để áp thuế cũng như xác định giá đất khi Nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất. Quyền tiên mãi của Nhà nước được xác lập làm cho mọi người phải ghi nhận, đăng ký giá đất đối với đất đai mình đang chiếm giữ phù hợp với giá thị trường.

Luật Chiếm giữ đất đai của Đài Loan (có hiệu lực từ năm 2000) quy định việc định giá bất động sản (BĐS) được thực hiện riêng biệt đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất. Giá trị bồi thường về đất được tính theo giá trị đất tại thời điểm lấy đất đó, giá trị bồi thường về công trình xây dựng trên đất được tính theo giá của công trình thay thế với điều kiện tương đương.

Theo Luật Bình quân địa quyền, chính quyền địa phương có trách nhiệm thường xuyên khảo sát để xác định giá đất và thể hiện trên bản đồ giá đất. Các sở định giá đất có trách nhiệm giúp chính quyền địa phương thu thập thông tin về giá đất, đề xuất giá đất và lập bản đồ giá đất để chính quyền địa phương xem xét. Kết quả khảo sát và đề xuất giá đất được trình lên một ủy ban định giá phê duyệt và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Ủy ban định giá đất do chính quyền cấp tỉnh thành lập, có nhiệm vụ xem xét, phê duyệt, phán quyết về giá đất do chính quyền địa phương đề xuất; có nhiệm vụ xem xét và phê duyệt việc điều chỉnh đất đai, việc chiếm giữ đất đai, giá trị bồi thường đối với vùng đất bị chiếm giữ.

Nói chung, giá đất do ủy ban nói trên công bố hàng năm đều thấp hơn giá đất trên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất cũng chỉ bằng 87,2% (theo kết quả đánh giá năm 2006). Khi xem xét giá trị bồi thường cụ thể, chính quyền địa phương đề nghị mức tăng giá đất công bố hàng năm sao cho phù hợp với giá thị trường để ủy ban định giá đất quyết định.

Quy định của pháp luật về cơ chế chiếm giữ đất để sử dụng vào mục đích công cộng, định giá đất hàng năm và điều chỉnh tăng giá đất để tính bồi thường ở Đài Loan có nhiều nét tương đồng với hệ thống pháp luật đất đai hiện hành ở Việt Nam. Điểm khác biệt quan trọng nhất là cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất phù hợp thị trường, giá trị bồi thường là một ủy ban định giá đất gồm nhiều thành viên quyết định, không phải do cơ quan hành chính quyết định. Một điểm nữa cần lưu ý, các địa phương cấp tỉnh đều có sở định giá đất là cơ quan quản lý chuyên môn về giá đất giúp việc cho lãnh đạo địa phương, độc lập với cơ quan quản lý tài chính và cơ quan quản lý đất đai.

Việt Nam có thể xem xét kinh nghiệm của Đài Loan để áp dụng cơ chế giao trách nhiệm quyết định giá đất theo thị trường, mức bồi thường cho một ủy ban định giá đất. Chúng ta có thể giao nhiều nhiệm vụ khác có liên quan tới giá đất cho ủy ban này như giải quyết tranh chấp về giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất. Để trở thành hệ thống, ở Trung ương cũng cần thành lập ủy ban định giá đất cấp quốc gia có chức năng giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất ở địa phương.

Định giá đất tại các nền kinh tế chuyển đổi Đông Âu

Các nước có nền kinh tế chuyển đổi ở Đông Âu (các nước xã hội chủ nghĩa cũ ở Đông Âu) có hoàn cảnh khá giống nhau. Tất cả các nước này đều xây dựng và thông qua Hiến pháp mới với quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Liên Bang Nga thông qua Hiến pháp vào năm 1993 (khẳng định Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tài sản), thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 1994 (Chương 17 nói về cơ chế chiếm giữ đất bắt buộc), nhưng Bộ luật Đất đai vẫn chưa thể thông qua Viện Duma (vấn đề đất đai vẫn chỉ được điều chỉnh theo các Nghị định và Sắc lệnh của Tổng thống). Rumania thông qua Hiến pháp mới vào năm 1992 (khẳng định Nhà nước thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về tài sản), Luật Bán đất bắt buộc vào năm 1994 và thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 2005. Ba Lan thông qua Hiến pháp vào năm 1997 với quy định về cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc để sử dụng vào mục đích công cộng khi đã giải quyết bồi thường cho người mất đất.

Tại các nước này, quá trình tư nhân hóa đất đai từ sở hữu nhà nước sang sở hữu tư nhân diễn ra song song với quá trình nhà nước có quyền chiếm giữ đất đai bắt buộc (có bồi thường). Quá trình nhà nước chiếm giữ đất đai bắt buộc phải được thực hiện theo nguyên tắc ngay thẳng, có lý, minh bạch, có trách nhiệm và có sự tham gia của cộng đồng. Những nguyên tắc này hoàn toàn phù hợp với Công ước của châu Âu về nhân quyền.

Quyền chiếm giữ đất bắt buộc chỉ được thực hiện khi chính quyền các cấp (từ trung ương đến xã) có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích công cộng (không được áp dụng quyền này để chiếm giữ đất cho nhu cầu sử dụng của các công ty). Giá trị bồi thường có thể tính ra bằng tiền hoặc bằng hiện vật với giá trị tương đương, hiện vật thường là các BĐS mà bên được bồi thường chấp nhận. Việc bồi thường được xem xét không phải chỉ cho chủ đất, người sử dụng đất mà phải xem xét cho cả những người có liên quan đến đất đó. Giá đất để tính bồi thường được xác định theo giá so sánh khi mua - bán đất khác tương đương, do định giá viên xác định. Người bị nhà nước chiếm giữ đất phải thông báo về ý kiến của mình cũng như có quyền không đồng ý về các điều kiện và mức bồi thường do chính quyền đưa ra. Nếu không đạt được sự đồng thuận thì người bị chiếm giữ đất có quyền khởi kiện ra tòa án. Chủ đất có quyền xuất trình các căn cứ để định giá đất và đề nghị của các định giá viên lên ủy ban chuyên gia của hiệp hội định giá quyết định.

Hiệp hội định giá có trách nhiệm bảo đảm hạ tầng thông tin, phương pháp, căn cứ phục vụ cho nghiệp vụ định giá, đào tạo các định giá viên chuyên nghiệp trên nguyên tắc phù hợp với Chuẩn định giá quốc tế. Các hiệp hội định giá đóng vai trò rất quan trọng trong quá trình định giá BĐS để tính bồi thường, hầu hết các nước này đều thành lập hiệp hội định giá từ những năm 1991, 1992. Ở Rumania, Hiệp hội Định giá ANEVAR được thành lập năm 1992 với 6.500 hội viên (trong đó 2.800 là định giá viên BĐS và trên 150 công ty cung cấp dịch vụ định giá). Ở Hungary, Hiệp hội BĐS thành lập năm 1991 với 550 hội viên, trong đó có 110 là cá nhân và 330 là các công ty định giá. Hiệp hội Định giá của Liên bang Nga được thành lập năm 1991 với các hội viên là các định giá viên và các công ty cung cấp dịch vụ định giá. Các hiệp hội định giá nói trên đều đặt ra mục tiêu phát triển là bảo đảm định giá chuyên nghiệp phù hợp với chuẩn định giá quốc tế.

Tại các nước Đông Âu có nền kinh tế chuyển đổi, vấn đề được thảo luận nhiều nhất là giá trị bồi thường được xác định là giá trị tương đương hay giá trị hợp lý (nhất là khi đất đó không thể xác định được giá thị trường). Bên cạnh đó, cũng còn nhiều tồn tại là việc định giá còn thiếu hạ tầng thông tin, chưa phù hợp với chuẩn định giá quốc tế và thiếu giá để so sánh trên thị trường, trình độ định giá viên còn bất cập so với yêu cầu của quá trình phát triển; tòa án giải quyết các khiếu nại về bồi thường chưa bảo đảm được tính trung lập giữa quyền lợi của nhà nước và quyền lợi của tư nhân (thường vẫn nghiêng về quyền lợi của nhà nước). Một số nước (như Ba Lan) đã tập trung vào giải quyết cơ chế định giá trị bồi thường khi không thể định được giá đất phù hợp giá thị trường. Trong trường hợp này, người ta thường khảo giá mua của một BĐS có giá trị tương đương (tất nhiên chi phí thực hiện sẽ tốn kém hơn trường hợp có đủ cơ sở để xác định được giá trị thị trường).

Việt Nam có thể tiếp thu kinh nghiệm của các nước này về việc xây dựng hệ thống dịch vụ định giá phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường theo chuẩn định giá quốc tế. Trong quá trình này, hiệp hội định giá của mỗi nước có vai trò rất quan trọng trong việc trợ giúp các cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất và giải quyết về tranh chấp giá đất để tính bồi thường. Mặt khác, hiệp hội cũng đóng vai trò chủ yếu trong phát triển nghề nghiệp, thống nhất hạ tầng thông tin phục vụ định giá, đào tạo nâng cao trình độ nghiệp vụ định giá, hướng dẫn áp dụng thống nhất chuẩn định giá quốc tế.

Định giá đất tại Thái Lan

Thái Lan là nước có nền kinh tế phát triển thuộc nhóm đầu của khu vực ASEAN. Dịch vụ định giá BĐS ở Thái Lan đã hoạt động từ rất lâu, có lịch sử gắn liền với quá trình phát triển thị trường BĐS nhưng lại thiếu những chuẩn mực nghề nghiệp. Vào những năm cuối của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khủng hoảng tài chính đã làm cho giá BĐS giảm đi khoảng 6 lần. Kết quả định giá sai đã làm cho nhiều định giá viên về BĐS bị bắt. Thực tế này đã đặt ra yêu cầu phải chuẩn hóa nghề nghiệp định giá, hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu phục vụ định giá, phát triển đào tạo để nâng cao trình độ các định giá viên. Đến năm 1997, cuộc khủng hoảng tài chính mới ở khu vực Đông Nam Á bắt đầu và quốc gia bị tác động mạnh nhất là Thái Lan. Một lần nữa, khủng hoảng tài chính này đã buộc các nhà định giá của Thái Lan phải tiếp tục hoàn chỉnh chuẩn nghề nghiệp và nâng cao năng lực chuyên môn nghiệp vụ.

Hiệp hội các định giá viên Thái Lan được thành lập vào năm 1993. Hiệp hội này đã đưa ra ngay các hướng dẫn nghề nghiệp và chuẩn định giá dựa trên các hướng dẫn của Ủy ban chuẩn định giá quốc tế và kinh nghiệm của hiệp hội định giá một số nước. Chuẩn định giá của Thái Lan trong giai đoạn đầu này đã tập trung vào 9 vấn đề chủ yếu: (1) định giá viên, (2) phân loại tài sản, (3) những nguyên tắc trong chuẩn bị cho quá trình định giá tài sản, (4) chuẩn báo cáo định giá tài sản, (5) chuẩn kết quả định giá, (6) dữ liệu tối thiểu cần thiết cho định giá tài sản và phương pháp luận định giá, (7) chuẩn về giá trị thị trường, (8) các điều kiện ràng buộc về tài sản tác động vào giá trị tài sản, (9) chuẩn đạo đức nghề nghiệp.

Năm 1997, Hiệp hội định giá viên Thái Lan đã tiếp tục hoàn chỉnh tổ chức và đưa ra một số chuẩn mới hoặc nâng cấp một số chuẩn cũ, cụ thể gồm 5 nội dung: (1) áp dụng chuẩn quốc tế về thực tế định giá vào Thái Lan, (2) nâng cấp chuẩn đạo đức nghề định giá, (3) thành lập Ủy ban chuẩn định giá và đạo đức nghề nghiệp định giá, (4) tiêu chuẩn của hội viên Hiệp hội định giá viên Thái Lan, (5) thành lập Ủy ban chấp hành của Hiệp hội định giá viên Thái Lan.

Hiệp hội định giá viên ASEAN (Asean Valuers Association - AVA) được thành lập vào năm 1981 do 5 quốc gia sáng lập là Singapore, Malaysia, Thái Lan, Indonesia và Philippines, sau đó kết nạp thêm Brunei và Việt Nam. Hiệp hội này cũng ban hành chuẩn định giá chung cho các nước thuộc khối ASEAN. Năm 2002, Hiệp hội định giá viên Thái Lan đã quyết định áp dụng chuẩn định giá ASEAN vào Thái Lan.

Từ thực tiễn quá trình phát triển hoạt động định giá ở Thái Lan, có thể rút ra 3 yếu tố quan trọng nhất cần bảo đảm: (1) trình độ và đạo đức định giá viên, (2) các dữ liệu cần thiết phục vụ định giá, (3) khung pháp lý hợp lý cho hoạt động định giá. Các nhà định giá của Thái Lan đã khuyến nghị 3 điểm cần thiết để phát triển hoạt động định giá tại Việt Nam là:

Cần khuyến khích các định giá viên là cá nhân bởi họ chính là hạt nhân của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá. Các định giá viên cần bảo đảm trình độ nghiệp vụ cao và đạo đức nghề nghiệp;

Cần thành lập hiệp hội định giá quốc gia (Việt Nam đã thành lập) và tạo khung pháp lý hợp lý cho hoạt động của hiệp hội;

Cần thành lập Hội đồng định giá quốc gia và của một cấp địa phương, bao gồm đại diện của cơ quan nhà nước quản lý về định giá, đại diện của các tổ chức hoạt động trong khu vực công cộng, đại diện của các nhà khoa học và các định giá viên cao cấp, đại diện của các doanh nghiệp hoạt động cung cấp dịch vụ định giá, đại diện của các doanh nghiệp hay sử dụng dịch vụ định giá.

Tài liệu tham khảo:

1. Tzu-Chin Lin, Stephen D. Roach, 2008, The Materialization of Protection of Property Rights through Just Compensation - Experiences from Taiwan and California;

2. Richard Grover, Ion Anghel, Béla Berdar, Mikhail Soloviev, Aleksei Zavyalov, 2007, Compulsory Purchase in the Transitional Countries of Central and Eastern Europe;

3. Ewa Kucharska-Stasiak, 2007, Inadequacy of valuation in expropriation processes - the case of Poland;

4. Sopon Pornchokchai, 2005, Status-quo, Problems and Solutions.

Bài đăng Tạp chí Tài chính số 10 - 2012