- Hiện có nhiều ý kiến đánh giá về giá BĐS ở nước ta, nhưng không giống nhau về mức độ cao của giá. Có ý kiến cho rằng giá BĐS của nước ta cao nhất thế giới. Ngân hàng Thế giới đánh giá BĐS Việt Nam đứng hàng thứ 9. Bộ Xây dựng cho rằng giá BĐS nước ta đứng thứ 19 - 20 của thế giới.

Tôi đồng tình với quan điểm của Ủy ban Kinh tế là giá BĐS ở nước ta chưa phải cao nhất thế giới, song là mức cao bất hợp lý. Bất hợp lý so với chi phí, suất đầu tư của nền kinh tế, bất hợp lý so với mức thu nhập của người dân. Khi so sánh tương quan giữa thu nhập với giá BĐS ở các nước châu Âu, châu Á với tương quan thu nhập và giá BĐS của nước ta thì có thể thấy mức chênh lệch khá rõ.

Việc giảm giá BĐS khoảng 30 - 50% có thể thực hiện được, doanh nghiệp BĐS vẫn có những lãi suất nhất định qua suất vốn đầu tư của mình.

- Cần thực hiện một cuộc kiểm tra tổng thể đánh giá chung về thực trạng giá BĐS ở nước ta, không thể mỗi tổ chức cơ quan đưa ra nhận định khác nhau. Con số không thống nhất sẽ khó đánh giá và hoạch định chính sách phù hợp với tình hình thực tiễn.

Trên có sở điều tra chung giá BĐS sẽ xác định giá từng BĐS bằng phương pháp thích hợp, từ đó, có các chính sách thích hợp để tác động vào thị trường đưa giá BĐS về giá trị thực của nó. Khi chúng ta xác định được giá trị thực của BĐS thì mới có chiến lược, phương án để thực hiện việc tính thuế BĐS cho hợp lý. Và để tính chuyển quyền sở hữu, thế chấp ngân hàng, tính giá đền bù... không bị sai lệch và không sinh ra hệ quả xấu với nền kinh tế.

- Thẩm định giá BĐS là việc cần làm. Vậy, nên giao cơ quan nào thực hiện và cách thức thực hiện như thế nào là thích hợp?

- Một số ý kiến cho rằng cơ quan của Chính phủ phải làm việc này. Tôi cũng cho rằng nên giao cho một cơ quan Chính phủ làm đầu mối và cơ quan được giao quản lý thị trường BĐS sẽ thực hiện. Luật Kinh doanh BĐS đã quy định Bộ Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này.

Nhưng theo tôi để bảo đảm tính khách quan trong việc thẩm định giá BĐS, đặc biệt là nhân lực để làm việc này thì Nhà nước nên bỏ kinh phí thuê tổ chức thẩm định giá BĐS chuyên nghiệp. Họ tiến hành điều tra rồi xác định giá theo những đề cương, theo những phương pháp quy trình thống nhất của cơ quan quản lý.

Có thể tiến hành điều tra từng vùng, từng khu vực, sau đó Bộ Xây dựng sẽ chủ trì phối hợp với các cơ quan chức năng xem xét thẩm định lại, tổng hợp lại để hình thành bảng giá BĐS từng vùng miền trong cả nước

- Như vậy, việc xác định giá BĐS có thể dựa trên các yếu tố nào, thưa ông?

- Hiện có nhiều cách để xác định giá BĐS, song có ba yếu tố cơ bản. Yếu tố đầu tiên là dựa trên so sánh chi phí làm ra BĐS và tỷ suất lợi nhuận chung của nền kinh tế, hoặc là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư chính ngành kinh doanh BĐS với các ngành có liên quan. Thứ hai, phải so sánh với mức thu nhập, sức mua có khả năng thanh toán của các tầng lớp dân cư. Thứ ba, xem xét mức sinh lợi của ngành kinh doanh BĐS so với mức sinh lợi chung của nền kinh tế và mức sinh lợi của kênh dân cư đầu tư vốn vào thị trường tiền tệ.

Các cơ quan chức năng phải làm nhiều việc để hình thành thị trường BĐS tương đối hoàn chỉnh, cũng như để các quy luật thị trường có thể chi phối hoạt động thị trường này.

Hiện nay, các quy luật kinh tế vốn có của BĐS đang có rào cản nhất định, nên giá bán loại hàng hóa này chưa thể về giá trị thực của nó.

- Trong điều kiện này, Nhà nước phải can thiệp vào thị trường BĐS như thế nào để bảo đảm đúng giá trị thực của nó, thưa ông?

- Việc cần làm trước hết là tìm ra các thủ phạm đang đẩy giá BĐS lên mức cao bất hợp lý. Tôi cho rằng, giá BĐS ở mức cao bất hợp lý hiện nay do các nguyên nhân về cung cầu, tính kém minh bạch của thị trường, chi phí chuẩn bị các dự án quá cao.

Do đó, trước hết là làm cho thị trường minh bạch hơn thông qua các biện pháp công khai quy hoạch BĐS, tổ chức đấu thầu đấu giá BĐS, tổ chức các sàn giao dịch thực sự.

Thứ hai, giảm mạnh chi phí chuẩn bị dự án thông qua giảm thủ tục hành chính, quy trình phê duyệt dự án, thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí bất hợp lý khác liên quan đến đền bù mặt bằng.

Thứ ba, tăng số lượng nhà ở xã hội thông qua chính sách hỗ trợ của Nhà nước tạo nguồn cung cho thị trường như chính sách tiếp cận quỹ đất, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng, chính sách thuế, lãi suất…

Thứ tư, rà soát lại hệ thống kỹ thuật để có định mức hệ thống kỹ thuật phù hợp để quản lý xây dựng, quản lý chi phí trong xây dựng.

Thứ năm, kiểm soát chống đầu cơ BĐS thông qua các biện pháp về thuế, hành chính và kinh tế khác.

Thứ sáu,  tổ chức bình ổn giá không để giá các sản phẩm liên quan đến đầu vào BĐS tăng cao bất hợp lý. Đừng để hình thành thị trường ngầm vì hoạt động của thị trường ngầm sinh ra rất nhiều tiêu cực và đặc biệt rất tù mù đánh giá về cung cầu, khó để người mua người bán có thể xác định giá cả trên thị trường.

- Xin cám ơn ông!