Lâu nay xảy ra không ít trường hợp chủ đầu tư dự án về nhà ở mới đang ở giai đoạn thỏa thuận ban đầu đã vội vàng rao bán căn hộ trên  giấy. Nhiều người cần nhà đã ký hợp đồng góp vốn mua nhà trả tiền trước, khi dự án gặp trục trặc, người dân đã lỡ góp vốn luôn bị thiệt thòi.

Hoàn tất móng mới được bán nhà

Nghị định số 71/CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở vừa được Chính phủ ban hành được xem là liều thuốc mạnh chặn việc bán nhà ảo, bán nhà trên giấy đang gây bức xúc trong xã hội. Theo Nghị định 71/CP, chủ dự án phát triển nhà ở được quyền ký hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở.

Còn bên góp vốn được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Hợp đồng góp vốn này chỉ được ký sau khi dự án được phê duyệt, đã khởi công và đã hoàn tất phần móng.

Ngoài ra, chủ dự án chỉ được huy động vốn không quá 20% tổng số lượng nhà trong dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, chủ dự án phải thông báo với sở xây dựng các thông tin liên quan.

Về phía chủ dự án có thể ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp bất động sản để đầu tư nhà ở song chỉ được huy động vốn qua hình thức này khi dự án đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới dự án.

Đối với trường hợp nhà đầu tư thứ cấp muốn bán, cho các nhà đầu tư khác thuê, sẽ không được ký hợp đồng trực tiếp mà phải do chủ dự án đứng tên.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, hoạt động huy động vốn và bán nhà trả trước trong các dự án đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất ổn cho người trả tiền trước, nhận nhà sau.

Theo ông Nam, chủ đầu tư luôn nắm phần thắng với người mua nhà vì hợp đồng mua bán là do chủ đầu tư soạn thảo, với nhiều điều khoản, ràng buộc có lợi cho họ.

Từ đó, xuất hiện nhiều vụ khách hàng gặp thiệt thòi, thậm chí mất khá nhiều tiền góp vốn. Ông Nam nhận định Nghị định 71/CP sẽ là cơ sở pháp lý hiệu quả để ngăn chặn hàng loạt rủi ro trên thị trường bất động sản.

Nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau 10 năm

Nghị 71/CP cũng quy định các địa phương được lập quỹ phát triển nhà ở. Nguồn tiền hình thành và phát triển quỹ được huy động từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc ở hữu Nhà nước, 10% tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại, ngân sách địa phương...

Nguồn quỹ này được dùng vào việc phát triển nhà xã hội thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn. Theo quy định mới này, người mua, thuê nhà ở xã hội chỉ được phép bán, cho thuê nhà ở do mình sở hữu sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua, thuê nhà.

Nếu chưa đủ 10 năm, không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào. Bên cạnh đó, trong trường hợp người thuê không đóng tiền thuê nhà liên tục trong 3 tháng mà không có lý do chính đáng, hợp đồng thuê nhà sẽ bị đình chỉ và căn hộ sẽ được Nhà nước thu hồi.

Để thúc đẩy cải tạo chung cư cũ tại các đô thị, nghị định cũng quy định đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu, dự án phá dỡ, xây dựng lại phải được 2/3 tổng số chủ sở hữu đồng ý. Các trường hợp chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ sẽ bị UBND cấp tỉnh cưỡng chế di chuyển và các hộ này phải chi trả chi phí cưỡng chế.