Nhiều bất hợp lý ở sàn giao dịch bất động sản

Theo Tổ Quốc

Mới đi vào hoạt động từ đầu năm 2009, nhưng sàn giao dịch bất động sản (SGDBĐS) đã bộc lộ nhiều bất hợp lý. Tuy nhiên, vấn đề “gỡ” cho SGDBĐS không phải dễ, vì để ban hành một chính sách tháo gỡ, lại đụng ngay hàng loạt chính sách quản lý.

Giao dịch ít

Cho đến thời điểm này, cả nước đã có 226 SGDBĐS được thành lập, trong đó chủ yếu tập trung ở TP.HCM (123 SGDBĐS) và Hà Nội (82 SGDBĐS). Tuy nhiên, thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (QLN-TTBĐS) cho thấy trong 8 tháng qua chỉ có 3.679 giao dịch thông qua SGDBĐS, trong đó phía Bắc có 327 giao dịch, phía Nam có 3.325 giao dịch.

Nếu căn cứ con số này thì mỗi ngày chỉ có khoảng 15 giao dịch qua SGDBĐS trên cả nước. Trong khi đó, số giao dịch qua SGDBĐS tổng hợp tính đến ngày 10/9 chỉ có 33/226 sàn gửi báo cáo về Cục QLN-TTBĐS. 

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục QLN- TTBĐS, đến lúc này đã bộc lộ khá rõ những bất cập mà SGDBĐS đang mắc phải. Ví dụ như nhiều sàn quy mô còn nhỏ, cơ sở vật chất khiêm tốn, nhân lực hạn chế; một số lớn sàn được các chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS thành lập để phân phối sản phẩm của chính mình, thiếu khách quan.

Trong nhiều trường hợp, sàn lại thực hiện chức năng như phòng kinh doanh trong công ty kinh doanh BĐS; còn thiếu cơ chế khuyến khích người dân qua sàn; nhiều sàn còn giao dịch chưa tuân thủ pháp luật... Hiện nay, ước tính tỷ lệ giao dịch BĐS qua sàn chỉ chiếm 15 - 20% tổng giao dịch thị trường (của cả tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS và giao dịch người dân). Điều đó cho thấy vai trò tạo sự minh bạch cho thị trường của các SGDBĐS đang là một nhiệm vụ rất khó khăn. 

Lách luật 

Các SGDBĐS cũng đang gặp những rào chắn từ tình trạng bất cập của Luật Kinh doanh BĐS về vấn đề huy động vốn; vai trò, quyền và trách nhiệm của SGDBĐS chưa rõ; điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá, thủ tục thành lập sàn đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ hành nghề... còn quá đơn giản, dễ dãi.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn và lách bằng cách huy động vốn sớm cho dự án trước khi BĐS đủ điều kiện giao dịch qua sàn, không muốn công khai thông tin về dự án; người dân chưa thay đổi tập quán giao dịch BĐS và việc thanh - kiểm tra hoạt động của các chủ đầu tư và các SGDBĐS chưa thường xuyên.

Theo các DN BĐS, hiện có 4 vấn đề liên quan đến SGDBĐS mà họ quan tâm: quyền hạn của sàn; huy động vốn của DN; thủ tục lập sàn; các hàng hóa BĐS phải bán qua sàn.

Ông Phạm Ngọc Thanh, SGDBĐS Taseco Land, cho rằng vấn đề bức xúc nhất chính là 70% các giao dịch trên thị trường đều theo hình thức hợp đồng góp vốn, nên chăng các hợp đồng góp vốn cũng được qua sàn. Bên cạnh đó, tính pháp lý của sàn cũng không cao, khiến cho người dân e ngại.

Đồng tình với quan điểm này, đại diện sàn giao dịch BĐS Nam Việt phản ánh: Chủ đầu tư đang khó khăn về vốn, kênh vốn từ ngân hàng không phải DN nào cũng vay được, do vậy DN phải tìm những phương cách khác mà thường là bằng góp vốn.

Nhưng hàng hóa kiểu này lại không thể qua sàn. Liên quan đến uy tín của sàn, bà Châu Thu Nga, GĐ sàn Housing Land, cho rằng thủ tục thành lập sàn quá dễ dàng đang khiến có tình trạng “vàng thau lẫn lộn”, một số sàn tụt hậu, không đáp ứng được yêu cầu, vì vậy cần phải có chứng chỉ cho sàn.

Khó “gỡ”

Để gỡ rối cho sàn, các cơ quan chức năng đang vấp phải tình cảnh “đụng đâu mắc đó”, mà đa phần vì “dẫm” lên các chủ trương trước đây của mình.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, nhiều bất cập có thể chỉ ra, nhưng để sửa được rất nan giải, cần có thời gian, vì phải sửa nghị định, thậm chí sửa luật. Ví dụ như nếu công nhận huy động vốn bằng hợp đồng góp vốn hợp lệ thì sẽ không quản nổi nếu DN phạm pháp, lừa đảo.

Nếu cho phép có thể huy động vốn bằng góp vốn (đăng ký trước với Nhà nước) và giao dịch này có thể qua sàn thì vướng luật kinh doanh BĐS; nếu cho phép DN giữ một tỷ lệ nhất định để kinh doanh theo hợp đồng góp vốn, tỷ lệ còn lại bắt buộc phải qua sàn thì lại “đụng” quy định nếu không qua sàn, không được cấp sổ hồng, sổ đỏ.

Hay khi cấp chứng nhận cho sàn để tránh “vàng thau lẫn lộn” lại vấp ngay một vấn đề khác là không cấp thì sàn không đủ uy tín, cấp lại phải lo tái diễn cơ chế xin - cho. Để nâng cấp cao tính pháp lý của SGDBĐS cũng không dễ dàng vì lại do một bộ khác phụ trách.