Vợ chồng ông Phan Cước, bà Nguyễn Thị Thọ (ngụ đường Bàu Cát, P.14, Q.Tân Bình) là một trong nhiều trường hợp của người mua nhà bỗng dưng phải gánh món nợ từ trên trời rơi xuống.

Vợ chồng ông Cước mua căn nhà trên đường Ỷ Lan (P.Hiệp Tân, Q.Tân Phú) của ông bà Phạm Công T. và Võ Thị Ngọc P. vào tháng 7/2011 với giá trên 4 tỷ đồng, toàn bộ quá trình mua bán đều diễn ra theo đúng trình tự pháp luật quy định. Khi dọn về căn nhà này ở một thời gian, đến khi tiến hành xin giấy phép xây dựng mới cho căn nhà thì vợ chồng ông Cước không được Phòng Tài nguyên Môi trường Q.Tân Phú cấp phép.

“Tôi rất bất ngờ, nhà tôi không nằm trong diện quy hoạch, không tranh chấp nhưng không hiểu vì sao Phòng Tài nguyên Môi trường không cấp phép. Khi tìm hiểu tôi mới biết, căn nhà của tôi bị THADS Q.Tân Phú gửi công văn đề nghị cơ quan này đề nghị ngăn chặn quyền về tài sản. Trong đó không cho mua bán, thế chấp, cho tặng, không cấp phép hồ sơ sửa chữa, xây dựng…”, ông Cước trình bày.

Chưa hết sốc về việc căn nhà không được cấp phép xây dựng, vợ chồng ông Cước tiếp tục choáng váng với việc căn nhà của mình bị kê biên để đảm bảo thi hành án trong khi vợ chồng ông không có bất kỳ một tranh chấp dân sự nào liên quan đến căn nhà đã mua.

Chạy đôn chạy đáo lên THADS Q.Tân Phú để tìm hiểu sự việc thì vợ chồng ông được biết THADS Q.Tân Phú đang thụ lý bản án sơ thẩm và phúc thẩm của TAND Q.Tân Phú và TP.Hồ Chí Minh. Theo các bản án này, cơ quan xét xử tuyên buộc vợ chồng người bán căn nhà cho vợ chồng ông Cước là ông T. bà P. phải trả nợ hơn 4,5 tỷ đồng cho một cá nhân khác. Và việc THADS Q.Tân Phú tiến hành ngăn chặn quyền về tài sản là để đảm bảo việc tổ chức thi hành án về khoản nợ của… vợ chồng người bán nhà.

Theo bà Nguyễn Hiếu Mơ - Phó Chi cục THADS Q.Tân Phú, cơ quan này từng giải quyết “êm đẹp” một vụ tương tự như trên, khi cơ quan này động viên thành công người đề nghị thi hành án (người thắng kiện trong phiên tòa dân sự buộc chủ nhà cũ phải trả nợ) rút yêu cầu đề nghị thi hành án, kê biên căn nhà đã bán cho người khác.

“Khi đó, chúng tôi động viên, phân tích tình lý cho người ta hiểu, nên người ta đồng ý, bởi vì người đề nghị thi hành án cũng xác định được như thế thì quá thiệt thòi cho người mua nhà. Nhưng đó chỉ là trường hợp hy hữu, rất nhiều trường hợp vì quyền lợi nên họ vẫn yêu cầu phải kê biên tài sản là căn nhà để đảm bảo thi hành án”, bà Mơ cho biết.

Một lãnh đạo của Cục THADS TP.Hồ Chí Minh cho biết, các trường hợp trên tại TP.Hồ Chí Minh không phải là… hiếm. “Liên quan đến những trường hợp này, các Chi cục THADS tại TP.Hồ Chí Minh cũng đang ở thế tiến thoái lưỡng nan. Nếu họ làm đúng luật thi hành án thì phần thiệt thòi không đáng có, tự nhiên người mua tài sản phải gánh; còn ngược lại, công tác thi hành án sẽ bị ảnh hưởng khi không đảm bảo quyền lợi cho người đề nghị thi hành án (người được tòa tuyên người bán nhà phải trả nợ - PV)”, vị lãnh đạo này cho biết thêm.

Cũng liên quan đến thông tư 14 này, nhiều Chi cục THADS tại TP. Hồ Chí Minh đã kiến nghị cơ quan cấp trên là Cục THADS TP.Hồ Chí Minh đề nghị Tổng cục THADS tìm cách tháo gỡ, hoặc hướng dẫn cụ thể hơn trong vấn đề này, nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả người mua nhà và người đề nghị thi hành án.

Ai đúng, ai sai?

Rõ ràng, những người mua căn nhà hợp pháp, họ thực hiện đúng nghĩa vụ công dân khi hoàn tất các khoản thuế để tiến hành đăng bộ, sang tên căn nhà mình đã mua. Vậy vì sao họ phải “gánh nợ” thay cho người bán nhà? Theo giải thích của bà Nguyễn Hiếu Mơ (Phó Chi cục THADS Q.Tân Phú), việc tiến hành kê biên, cơ quan THADS căn cứ vào Điều 6, Thông tư liên tịch 14/2010 (giữa ba cơ quan là Bộ Tư pháp, TAND Tối cao và Viện KSND Tối cao) hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục THADS.

Theo Điều 6 của Thông tư 14 này: “Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác… mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án…”.

Trong khi đó Luật sư Nguyễn Văn Đức (Công ty Luật Biển Đông) lại cho rằng, phải hiểu đúng tinh thần Thông tư 14 khi thực hiện việc kê biên, xử lý tài sản để thi hành án.

“Tinh thần của Khoản 1 Điều 6 Thông tư 14 chỉ áp dụng đối với những giao dịch nào nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản đối với người thứ 3 mà cụ thể ở đây là nghĩa vụ thi hành bản án thì cơ quan thi hành án mới tiến hành kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án. Đối với những giao dịch có thật, không nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì cơ quan thi hành án không thể kê biên vì người mua trong trường hợp này họ hoàn toàn là người ngay tình. “Cụm từ: trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” của Khoản 1 Điều 6 Thông tư 14 chính là việc loại trừ việc xử lý tài sản đối với người thứ ba ngay tình theo quy định của Bộ Luật Dân sự”, luật sư Đức phân tích.

Trước một số ý kiến cho rằng, nếu không kê biên đối với tài sản của người phải thi hành án thì không đảm bảo quyền lợi của người được thi hành án? Luật sư Đức không đồng tình với quan điểm này. Bởi theo ông, đương sự đã được pháp luật dành cho họ quyền được yêu cầu tòa án giải quyết vụ án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, ngăn chặn việc tẩu tán tài sản. Đương sự không sử dụng quyền này chính là việc họ tự tước đi “vũ khí” mà pháp luật trao cho họ và họ phải tự gánh lấy hậu quả khi người phải thi hành án chuyển dịch quyền sở hữu tài sản trong quá trình thi hành án.

“Đối với những trường hợp này, nếu người mua nhà ngay tình, bị cơ quan thi hành án kê biên, xử lý tài sản để thi hành án họ có quyền khởi kiện cơ quan thi hành án ra tòa theo Khoản 10 Điều 25 Bộ Luật Tố tụng dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2011)”, luật sư Đức tư vấn thêm.