Việc bất động sản rơi tự do xảy ra ở nền kinh tế lớn nhất thế giới là Mỹ vào mùa hè năm 2007. Khi TS. Alan Phan nói đến "rơi tự do", tôi biết ông không ví von, mà nói đúng vì ông đã có kinh nghiệm thực tế về việc này. Chính vì nghĩ mình có khả năng ngăn chặn được sự rơi tự do, mà một ngân hàng đầu tư 158 tuổi, lớn thứ 4 của Mỹ, Lehman Brothers phải phá sản với số nợ 613 tỷ USD.

Từ năm 2008, thuật ngữ "rơi tự do" được sử dụng rất thường xuyên trong các diễn đàn kinh tế quốc tế.

Vào tháng 10/2007, giữa lúc giá bất động sản ở Mỹ rơi tự do, Lehman đã chi đến 22,2 tỷ USD để mua lại một công ty đầu tư phát triển nhà chung cư lớn là Archstone. Họ nghĩ giá địa ốc rơi quá nhiều và sẽ ngừng rơi, nhưng không ngờ nó lao dốc liên tục và trong nửa đầu năm 2008, cổ phiếu của Lehman Brothers mất giá tới 70%.

Các nhà đầu tư mất hết niềm tin khi cổ phiếu giảm thêm 50% vào ngày 9/9/2008. Chính phủ không có ý định cứu và họ cũng chẳng tìm thấy người mua đã khiến tập đoàn này phải nộp đơn phá sản vào ngày 15/9/2008. Đến cuối tháng 8/2008, tập đoàn nắm danh mục khá lớn về bất động sản, khoảng 52 tỷ USD so với tổng tài sản 600 tỷ và vốn chủ sở hữu là 20 tỷ. Điều này cho thấy sự giảm giá bất động sản là không có giới hạn, nên các nhà kinh tế lớn dùng thuật ngữ "rơi tự do".

Ở Việt Nam, một số ngân hàng hay tập đoàn kinh doanh địa ốc cũng có dư nợ trên tổng tài sản lớn gấp nhiều lần so với vốn chủ sở hữu. Giả sử bội số là A, nếu bất động sản giảm giá 10%, vốn chủ sở hữu sẽ mất đi A x 10%. Cách sử dụng đòn bẩy nợ rất nguy hại cho nền kinh tế, nhưng các đại gia bất động sản khai thác triệt để. Cách đây vài năm, họ đã bị các chuyên gia kinh tế phê phán.

Cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính châu Á năm 1997 bắt nguồn từ Thái Lan và lan rộng sang 8 nước trong khu vực, có nguồn gốc từ sự vỡ nợ bất động sản. Theo IMF, trong khoảng 10 năm từ 1985 đến 1995, nền kinh tế của 9 nước này tăng trưởng nóng (8 - 9% một năm), thu hút mạnh mẽ nguồn vốn từ các nước phát triển phương Tây.

Ỷ lại vào nguồn vốn lớn và lãi suất thấp của nước ngoài, các quỹ và ngân hàng cho các nhà đầu tư địa ốc vay không theo hạn mức nào cả. Khi nước ngoài đồng loạt rút vốn, hệ thống tài chính của các nước này suy thoái rõ rệt và địa ốc vỡ nợ.

Theo số liệu Ngân hàng trung ương Thái Lan, 10 năm trước khủng hoảng, dòng vốn nước ngoài vào bất động sản chiếm 21% tổng giá trị đầu tư quốc gia, nhưng từ 1997 đến 1998 giảm mạnh còn 1,8%. Các nhà đầu tư mạnh dạn bán lỗ, thu hồi vốn để đầu tư vào các ngành công nghiệp xuất khẩu và chế tạo máy móc thiết bị. Nhờ vậy mà nền kinh tế của 9 con rồng châu Á phục hồi khá nhanh.

Cũng rất dễ dàng nhận ra rằng diễn biến, nguyên nhân và hậu quả của tình trạng bất động sản đóng băng ở Việt Nam hiện nay rất giống với Thái Lan năm 1997. Những năm trước, kinh tế tăng trưởng nhanh và liên tục, vốn từ nước ngoài rót mạnh vào nhà đất và chứng khoán. Đa số vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản tại Việt Nam là vốn ngắn hạn, đầu tư gián tiếp qua các quỹ nên tiềm ẩn rủi ro rất lớn khi vốn rút ra khỏi thị trường. Động thái lướt sóng địa ốc khiến giá bị đẩy lên cao rất nhanh và trở nên bất hợp lý.

Vỡ nợ và đóng băng bất động sản thực chất đều giống nhau, nhưng ở nhiều nước, các chính phủ đã không cứu, vì họ đã thấy rõ mối nguy hại lớn cho nền kinh tế. Tại Thái Lan, họ còn khuyến cáo các nhà đầu tư bán tháo bất động sản để lấy vốn đổ vào công nghiệp, xuất khẩu và chế tạo máy móc thiết bị, lợi nhuận cao mà ít rủi ro. Từ đó, kinh tế Thái Lan thoát khỏi suy thoái và phục hồi trở lại.