Đầu tư vào các dự án bất động sản đã trở thành mối làm ăn lớn ở thành phố New York.

Cơ hội định cư ở Mỹ

Qua chương trình visa liên bang EB-5 (chương trình xin thẻ xanh Mỹ dành cho người nước ngoài đến Mỹ theo hình thức đầu tư), các nhà đầu tư nước ngoài, trong đó, hơn 80% đến từ Trung Quốc đang rót hàng tỷ USD vào các khách sạn, chung cư cao tầng, cao ốc văn phòng và các công trình công cộng, tư nhân với hy vọng có được thẻ xanh Mỹ.

Theo New York Times, 1.200 người nước ngoài đã đổ 600 triệu USD vào các dự án ở Hudson Yards. 1.154 người đầu tư 577 triệu USD vào khu Pacific Park Brooklyn, trước đây được gọi là Atlantic Yards, và 500 nhà đầu tư dội 250 triệu USD vào khách sạn Bốn Mùa và chung cư tại khu tài chính. Danh mục các dự án liên quan đến đầu tư EB-5 cũng bao gồm tháp Gem ở phố 47 West và Bánh xe New York ở Staten Island.

Theo chương trình của liên bang, một người nước ngoài đầu tư 500.000 USD (vài trường hợp là 1 triệu USD) vào một dự án tạo ra ít nhất 10 việc làm có thể nộp đơn xin cấp thẻ xanh. Thông thường, mỗi người cần mất 22-26 tháng để có thể cư trú hợp pháp theo chương trình này. Trong khi đó, các chương trình thị thực khác phải mất vài năm.

Theo quy định, các công ty đều có thể tham gia miễn là thuê đủ 10 nhân viên đối với mỗi nhà đầu tư. Ví dụ, một chuỗi bán đồ ăn nhanh có thể nhận 1 triệu USD từ hai nhà đầu tư nếu thuê 20 nhân viên.

4 năm qua, chương trình này càng được nhiều người biết đến. Trong năm tài chính 2010, có 1.885 visa được cấp. Nhưng đến năm tài chính 2013, con số này đã tăng 3,5 lần, lên 8.564 visa. Đến tháng 8/2014, toàn bộ 10.000 thị thực hạn mức hàng năm được cấp, trước khi kết thúc năm tài chính vào tháng 8.

Năm 2015, hạn mức này còn được hoàn thành sớm hơn, ngày 1/5. Theo chương trình, gia đình của các nhà đầu tư, bao gồm những người dưới 21 tuổi, có thể nộp đơn xin cấp thẻ xanh và mỗi thành viên đều được tính vào hạn mức. Hầu hết các nhà đầu tư xin cấp một cặp vợ chồng hoặc cho cả gia đình nên số lượng thị thực tăng lên nhanh chóng.

Rất khó để thống kê số tiền cụ thể mà các nhà đầu tư đổ vào bất động sản Mỹ theo cách này. Trong năm 2013, qua chương trình thị thực, giới đầu tư đã rót 379 triệu USD ở bang New York, theo số liệu của Invest, tổ chức thương mại công nghiệp theo chương trình EB-5 ở Mỹ.

Nó chiếm 19% tổng mức đầu tư trong chương trình trên toàn nước Mỹ, đứng thứ hai sau bang California với 22%. Đây là một sự gia tăng lớn so với các năm trước. Đầu tư ở bang New York trong năm tài chính 2010 và 2011 chỉ đạt 327 triệu USD. Đây là mức thấp do số liệu thống kê chậm và không có những dự án quy mô lớn gần đây như Hudson Yards.

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài giàu có, chương trình này là cách để họ có thể dễ dàng cư trú hợp pháp tại Mỹ.

Chào hàng

Để thu hút nguồn đầu tư từ các ứng viên cho tấm thẻ xanh vào Mỹ, các nhà phát triển đi chào hàng, chủ yếu là tới trung Quốc, với những bài thuyết trình dự án đơn giản hoặc hào nhoáng.

"Chúng tôi từng tổ chức ở một sự kiện mà bắt đầu bằng chương trình khiêu vũ và ánh sáng", Gary M. Rosenberg, một đối tác của công ty luật Rosenberg & Estis, đại diện của tổ chức Durst, kể. Các nhà đầu tư nước ngoài đã rót 200 triệu USD vào Via, một tòa nhà cho thuê đang xây dựng tại đường 57th và 80 triệu USD vào dự án phức hợp của Durst tại Đại lộ 855. Số tiền này chiếm 25% tổng chi phí của cả hai dự án.

Ông Rosenberg cho biết, buổi giới thiệu về dự án này sẽ có trò chơi đố vui có thưởng.

"100 người đầu tiên đăng ký cam kết đầu tư 500.000 USD ngày hôm đó sẽ được nhận một chiếc iPad", ông tuyên bố.

Các nhà phát triển rất hăng hái tham gia chương trình thị thực bởi nó rẻ hơn so với nhiều nguồn đầu tư khác. Nó chiếm một phần lớn bởi những người tham gia đều cố gắng có được thẻ xanh nên sẵn sàng nhận lợi nhuận nhỏ từ số tiền đầu tư của họ, thường là dưới 1%.

"Đây là một công cụ tài chính hiệu quả", Asaf Shuster, phó chủ tịch phụ trách phát triển kinh doanh của Tập đoàn Victor, người đang huy động 90 triệu USD từ 180 nhà đầu tư nước ngoài cho tòa chung cư 60 tầng tại 281 Đại lộ 5. Tổng kinh phí cho tòa nhà này khoảng 400 triệu USD và để xây một dự án lớn như vậy, bạn cần rất nhiều vốn và tài chính.

Trước đây, khi chưa có chương trình thị thực này, công ty phải vay và trả lãi 12%. Tiền từ chương trình EB-5 có tiền lãi chỉ 5%. Các nhà phát triển sẽ trả các chi phí cho cơ quan di trú, phí pháp lý và các khoản tiền khác, ông Finkelstein, người đang tư vấn cho dự án ở 281 Đại lộ 5 của Tập đoàn Victor, nói.

Những rủi ro

Một số vụ lừa gạt cũng xảy ra, chủ yếu liên quan đến người phát triển dự án. Họ không nói đúng sự thật với nhà đầu tư và không tạo ra dự án hoàn chỉnh. Trong khi một ngân hàng thương mại truyền thống rất quan tâm tới tiến độ xây dựng và cấp tiền đầu tư theo tiến độ thì các nhà đầu tư EB-5 lại rót toàn bộ tiền trong một lần. Nhà phát triển đổ hết tiền chi tiêu trước khi dự án hoàn tất và sau đó bị thâm hụt vốn.

Đến nay, thành phố New York chưa gặp vấn đề gì nghiêm trọng đối với chương trình EB-5, nhưng nó có thể xảy ra trong tương lai.

"Các dự án thường kéo dài trong 5 năm. Vì vậy, còn quá sớm để biết liệu chúng có thành công hay thất bại. Tuy nhiên, với tôi, tôi thấy một vài dự án đang trong tình trạng không tốt" ông Chang của công ty Sotheby nhận xét.

Ngoài ra, nhiều người cho rằng chương trình thiếu sự minh bạch và giám sát. Ngay cả những người ủng hộ chương trình cũng đề nghị giới chức nên điều chỉnh.

"Chúng tôi muốn thấy sự tăng cường hợp tác giữa các cơ quan chức năng", Peter D. Joseph, giám đốc điều hành của tổ chức Invest, nói.

Ví dụ, tổ chức hy vọng Sở nhập tịch, Sở Di trú Mỹ và các bộ phận của Cục An ninh Nội địa hợp tác chặt chẽ hơn trong việc triển khai chương trình, cũng như các cơ quan, ủy ban chính phủ khác. Các tập đoàn thương mại cũng ủng hộ tăng cường thẩm quyền cho Sở Di trú để từ chối các nhà đầu tư và hỗ trợ các nhà quản lý khảo sát dự án nhiều hơn nữa.

"Rất nhiều việc cần làm để giúp thị trường minh bạch và chúng tôi đang nỗ lực để cải thiện vấn đề này", ông Joseph nói.

Vấn đề cần được cân nhắc kỹ là vị trí của dự án. Nó phải được đặt ở các khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao nhưng phải ở gần những nơi phát triển như Midtown, Chelsea và TriBeCa. Ví dụ Pacific Park Brooklyn nằm giáp khu phố giàu có Brooklyn nhưng lại gần kề khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao như Crown Heights và Bedford-Stuyvesant.

Các điều khoản của chương trình thị thực được cải tiến vào tháng 9/2015. Trong đó, vấn đề hạn mức 10.000 visa mỗi năm được quan tâm nhất. Nhận thấy tiềm năng của một số thị trường mới nổi, trong khi số hồ sơ xin visa từ Trung Quốc ở mức áp đảo, chính phủ Mỹ đã quyết định áp dụng hạn mức hồ sơ cho từng quốc gia, mở ra cơ hội cạnh tranh công bằng giữa Trung Quốc và các nước khác. EB-5 đang tạo ra nhiều việc làm và giúp nhiều người thực hiện được giấc mơ Mỹ.