30.000 tỷ đồng cho nhà ở giá rẻ: Thị trường bất động sản có ấm lên?
Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dành cho phân khúc nhà giá rẻ sắp được "tung" ra thị trường sau khi Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) ký thông tư hướng dẫn chính sách cho vay và đối tượng được thụ hưởng (chính thức có hiệu lực từ ngày 1/6/2013).
Khi còn là dự thảo, một vấn đề rất được quan tâm là thời hạn người vay mua nhà được hưởng lãi suất ưu đãi 6%/năm. Nhiều ý kiến lo ngại rằng nếu lãi suất ưu đãi không được "neo" trong thời hạn cố định hoặc mức trần cụ thể và với chính sách thả nổi lãi suất như hiện nay, có thể người vay rơi vào "bẫy" lãi suất mà từ chỗ ưu đãi, khoản vay trở thành gánh nặng. Tuy nhiên, lo ngại này đã được giải tỏa khi quy định nêu rõ mức lãi suất áp dụng trong năm đầu tiên 2013 là 6%/năm. Định kỳ vào tháng 12 hằng năm, NHNN sẽ xác định và công bố lãi suất áp dụng cho năm tiếp theo, nhưng mức lãi suất nếu có biến động cũng chỉ bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trên thị trường và không được vượt quá 6%/năm. Như vậy, lo lắng người thu nhập thấp rơi vào "bẫy" lãi suất đã được loại bỏ.
Một số điểm chú ý khác là đối tượng được hỗ trợ không chỉ gồm người được mua, thuê, thuê - mua nhà xã hội mà cả đối tượng mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 với giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại chuyển công năng sang nhà ở xã hội. Theo NHNN, trong khoản hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, khoảng 30% được dành cho doanh nghiệp, phần còn lại dành cho đối tượng mua nhà, thuê, thuê - mua nhà trong thời hạn tối thiểu 10 năm.
Có 5 ngân hàng thương mại được phân công thực hiện là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam và Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long theo hình thức NHNN giải ngân cho khoản vay tái cấp vốn trên cơ sở dư nợ cho vay thực tế giữa ngân hàng với khách hàng. Lãi suất tái cấp vốn thấp hơn lãi suất ngân hàng cho khách hàng vay 1,5%/năm tại cùng một thời điểm.
Hỗ trợ phân khúc nhà xã hội, nhà giá rẻ được coi là nhằm giải quyết 3 mục tiêu: Tạo lập nhà ở cho người lao động hưởng lương ngân sách, người có thu nhập thấp; góp phần tiêu thụ và làm ấm thị trường bất động sản (BĐS); từ đó, giải quyết vật liệu xây dựng tồn kho, tạo việc làm cho người lao động… Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, việc cung ứng 30.000 tỷ đồng nguồn vốn ưu đãi vào thời điểm này là rất kịp thời khi thị trường BĐS đang có những tín hiệu tích cực từ phân khúc nhà ở giá rẻ, quy mô nhỏ. Nguồn vốn này tương đương 15% tổng dư nợ BĐS, là con số đáng kể so với tăng trưởng chung của hệ thống ngân hàng, được đưa vào đúng phân khúc nhà ở mà thị trường đang cần chắc chắn sẽ tạo ra tác động tích cực, lan tỏa đến các phân khúc thị trường BĐS khác cũng như một số ngành liên quan.
Trước đó, thực hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, xử lý nợ xấu, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ dự án nhà ở thương mại và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội. Hiện đã có 50 chủ đầu tư dự án đề xuất điều chỉnh quy mô căn hộ hoặc chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với tổng quy mô khoảng 31.000 căn hộ, chủ yếu ở các đô thị lớn. Hà Nội đang xem xét đề nghị được điều chỉnh cơ cấu căn hộ của 6 dự án nhà ở thương mại (quy mô 3.500 căn hộ) và chuyển đổi công năng từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội của 19 dự án (quy mô 10.000 căn).
Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh cũng đang xem xét điều chỉnh cơ cấu căn hộ của 2 dự án, quy mô 100 căn và chuyển công năng 20 dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô 10.000 căn. Trước lo ngại việc chuyển đổi nhà thương mại sang nhà xã hội trở thành phong trào, dẫn tới dư thừa như tình trạng của nhà cao cấp, Bộ Xây dựng cho rằng nhu cầu nhà xã hội của đối tượng có thu nhập thấp rất lớn, trong khi cả nước chỉ có 63 dự án đang triển khai, quy mô khoảng 40.000 căn hộ. Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, riêng Hà Nội, giai đoạn năm 2012-2015, cần 3,2 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội, tương đương 80.000 căn, còn TP. Hồ Chí Minh cần 2,7 triệu mét vuông sàn, tương đương 67.000 căn hộ.
Một số điểm chú ý khác là đối tượng được hỗ trợ không chỉ gồm người được mua, thuê, thuê - mua nhà xã hội mà cả đối tượng mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 với giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại chuyển công năng sang nhà ở xã hội. Theo NHNN, trong khoản hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, khoảng 30% được dành cho doanh nghiệp, phần còn lại dành cho đối tượng mua nhà, thuê, thuê - mua nhà trong thời hạn tối thiểu 10 năm.
Có 5 ngân hàng thương mại được phân công thực hiện là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam và Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long theo hình thức NHNN giải ngân cho khoản vay tái cấp vốn trên cơ sở dư nợ cho vay thực tế giữa ngân hàng với khách hàng. Lãi suất tái cấp vốn thấp hơn lãi suất ngân hàng cho khách hàng vay 1,5%/năm tại cùng một thời điểm.
Hỗ trợ phân khúc nhà xã hội, nhà giá rẻ được coi là nhằm giải quyết 3 mục tiêu: Tạo lập nhà ở cho người lao động hưởng lương ngân sách, người có thu nhập thấp; góp phần tiêu thụ và làm ấm thị trường bất động sản (BĐS); từ đó, giải quyết vật liệu xây dựng tồn kho, tạo việc làm cho người lao động… Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, việc cung ứng 30.000 tỷ đồng nguồn vốn ưu đãi vào thời điểm này là rất kịp thời khi thị trường BĐS đang có những tín hiệu tích cực từ phân khúc nhà ở giá rẻ, quy mô nhỏ. Nguồn vốn này tương đương 15% tổng dư nợ BĐS, là con số đáng kể so với tăng trưởng chung của hệ thống ngân hàng, được đưa vào đúng phân khúc nhà ở mà thị trường đang cần chắc chắn sẽ tạo ra tác động tích cực, lan tỏa đến các phân khúc thị trường BĐS khác cũng như một số ngành liên quan.
Trước đó, thực hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, xử lý nợ xấu, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ dự án nhà ở thương mại và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội. Hiện đã có 50 chủ đầu tư dự án đề xuất điều chỉnh quy mô căn hộ hoặc chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với tổng quy mô khoảng 31.000 căn hộ, chủ yếu ở các đô thị lớn. Hà Nội đang xem xét đề nghị được điều chỉnh cơ cấu căn hộ của 6 dự án nhà ở thương mại (quy mô 3.500 căn hộ) và chuyển đổi công năng từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội của 19 dự án (quy mô 10.000 căn).
Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh cũng đang xem xét điều chỉnh cơ cấu căn hộ của 2 dự án, quy mô 100 căn và chuyển công năng 20 dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô 10.000 căn. Trước lo ngại việc chuyển đổi nhà thương mại sang nhà xã hội trở thành phong trào, dẫn tới dư thừa như tình trạng của nhà cao cấp, Bộ Xây dựng cho rằng nhu cầu nhà xã hội của đối tượng có thu nhập thấp rất lớn, trong khi cả nước chỉ có 63 dự án đang triển khai, quy mô khoảng 40.000 căn hộ. Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, riêng Hà Nội, giai đoạn năm 2012-2015, cần 3,2 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội, tương đương 80.000 căn, còn TP. Hồ Chí Minh cần 2,7 triệu mét vuông sàn, tương đương 67.000 căn hộ.