Trước hết, việc triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã có những tác động nhất định đến thị trường bất động sản nước ta. Từ dự án đầu tiên là khu nhà ở xã hội tây nam Linh Đàm, Hà Nội của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), đến nay theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước đang có 157 dự án nhà ở xã hội được triển khai tại rất nhiều địa phương, trong đó nhiều dự án được chuyển đổi từ một phần dự án nhà ở thương mại đã được cấp phép trước đó. Giá bán dự kiến của các căn hộ này đều dao động trong khoảng trên dưới 12 triệu đồng/m². Ví dụ như dự án nhà ởã xã hội tây nam Linh Đàm giá bán dự kiến 12 triệu đồng/m²; dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh ở Mê Linh, Hà Nội cũng có giá khoảng 9 triệu đồng/m²; dự án Đặng Xá 2 giá dự kiến 8,5 triệu đồng/m²; các dự án nhà ở xã hội khác ở Hưng Yên, Thái Bình, Phú Thọ, Bắc Ninh… đều có giá dưới 7 triệu đồng/m². Sự chuyển động này hứa hẹn nguồn cung cho phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ nhiều hơn khi các dự án này hoàn thành. Mặt khác, ngay cả những dự án không nằm trong diện thụ hưởng nguồn vay 30% từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cũng đã chủ động giảm giá bán nhà. Nhiều dự án đã kéo giá nhà xuống dưới ngưỡng 15 triệu đồng/m² (ngưỡng vẫn được giới bất động sản gọi vui là “giá tham chiếu”), như dự án Tân Tây Đô ở Hà Nội sau khi đổi tên thành Phước Thịnh Tower đã giảm giá từ mức 17 - 20 triệu đồng/m² xuống 13,5 - 14,5 triệu đồng/m².

Trong khi đó, người thu nhập thấp cũng hào hứng tìm hiểu, thậm chí xúc tiến việc hoàn tất thủ tục vay vốn, mong tiếp cận được với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng này. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, cả nước đã có khoảng hơn 30.000 người đăng ký vay vốn từ gói tín dụng này. Thế nhưng, sau những hào hứng ban đầu, bây giờ tâm lý chung của những người có nhu cầu vay vốn là thất vọng, vì nhiều người gần như không có khả năng tiếp cận với nguồn này. Cả ngân hàng và người vay vốn đều lúng túng khi chưa có quy định rõ ràng như thế nào là người có thu nhập thấp, đối tượng nào là người đủ điều kiện vay vốn. Thực tế, theo thông tin từ các ngân hàng thương mại, nếu thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng (2 vợ chồng) thì ngân hàng rất khó để cho vay, vì như vậy khả năng trả nợ của khách hàng là rất thấp. Nếu cho vay rất dễ dẫn đến tình trạng gia tăng nợ xấu đối với bất động sản. Một tính toán của ngân hàng thương mại cho thấy: nếu mua 1 căn hộ 55m² có giá khoảng 600 triệu đồng, người dân phải có 20% đối ứng tương đương 120 triệu đồng và được vay 480 triệu đồng. số tiền này nếu phải trả dần trong 10 năm với lãi suất 6%/năm thì số tiền mà người mua phải trả hàng tháng trong năm đầu tiên sẽ là 6.400.000 đồng. Như vậy nếu thu nhập dưới 5 triệu đồng/người, 2 vợ chồng dưới 10 triệu đồng thì khả năng trả nợ của người vay sẽ rất khó khăn. Bởi vậy, việc triển khai cho vay đối với cá nhân thụ hưởng chính sách từ gói 30.000 tỷ đồng này gần như vẫn dẫm chân tại chỗ.

Thế nhưng so sánh thu nhập thực tế thì 5 triệu đồng/tháng/người trở lên không thể coi là mức thu nhập thấp, vì vẫn cao gấp gần 5 lần mức lương tối thiểu chung, và gấp hơn 2 lần mức lương tối thiểu cao nhất theo khu vực. Do đó, điều quan trọng là phải cụ thể hóa được các chính sách cho vay đối với người thu nhập thấp. Cần quy định rõ: thu nhập thế nào gọi là thấp, thu nhập bao nhiêu thì được vay? Khả năng trả nợ ra sao? Việc thế chấp bằng dự án định mua có được chấp thuận không? Nếu không thì cần có hình thức đảm bảo như thế nào?... Càng cụ thể thì càng dễ triển khai và dễ tránh được sai sót. Còn quy định rộng và thiếu cụ thể như hiện nay sẽ rất khó thực hiện đúng mục tiêu khi triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, vì ai cũng tưởng mình đủ tiêu chuẩn vay vốn từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đó.

Điều quan trọng nhất để Nghị quyết 02 đi được vào cuộc sống vẫn phải là giảm giá bán nhà ở các loại - cả nhà thương mại và nhà ở xã hội. Khi giá nhà ở giảm, thì số tiền phải vay của người mua nhà sẽ giảm, khả năng trả nợ sẽ cao hơn. Đơn cử nếu một căn chung cư diện tích 55m² giá chỉ còn 330 triệu đồng (tương đương 6 triệu đồng/m²), thì người mua chỉ còn phải vay 264 triệu đồng, như vậy mỗi tháng chỉ phải trả hơn 3.500.000 đồng cả gốc lẫn lãi trong năm đầu tiên. Còn nếu thị trường tiếp tục neo ở mức giá cao như hiện nay thì rõ ràng người có nhu cầu mua nhà ở thực sự vẫn đứng ngoài cuộc.