Bất động sản 2013: Cờ đã có, gió đông ở đâu?
Mặc dù đã có nhiều động thái tích cực tháo gỡ khó khăn từ chính phủ và ngân hàng, thị trường bất động sản năm 2013 vẫn đang đối mặt với rất nhiều thách thức.
Bất động sản 2013 – Vẽ lại bức tranh của năm cũ?
Bước sang năm 2013, theo số liệu thống kê của CBRE, thị trường chuyển mình gánh theo số lượng hàng tồn từ năm cũ với 20,500 căn hộ chung cư ở Hà Nội và trên 28,000 căn hộ trên địa bàn TPHCM chưa có chủ sở hữu.
Bất chấp mọi cố gắng cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp lẫn quyết liệt giảm giá chào bán từ các chủ đầu tư, nhiều dự án giảm giá từ 10 – 20% hoặc thậm chí giảm nhiều hơn cùng với những chương trình khuyến mãi lớn nhưng vẫn không bán được.
Theo ông Marc Townsend – đại diện CBRE Việt Nam cho rằng, lượng hàng tồn kho chỉ có thể giải quyết trong 2 -3 năm tới nếu giá được điều chỉnh lại, người mua có được niềm tin vào thị trường và khả năng tiếp cận nhiều nguồn vốn vay hơn.
Trước tình hình trên, ngày 07/01/2013, Chính phủ ra nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thông qua việc thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP. Theo đó, Chính phủ cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc mua cho các đối tượng chính sách. Theo ý kiến của ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa Ốc Đất Lành - đồng thời cũng là Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho rằng Nghị quyết này rất có lợi cho người mua nhà vì có thể yên tâm với lãi suất thấp trong thời gian nhiều năm, đẩy nhanh tiêu thụ hàng tồn kho cho chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, về thời gian triển khai Nghị quyết thường có độ trễ vì phải chờ thông tư hướng dẫn của các bộ ngành chuyên môn, các cơ quan chính quyền thì e dè, thiếu tích cực, ngân hàng không chấp hành trong khi bất động sản vẫn đang “thoi thóp” từng ngày.
Khi người mua vẫn không tin nhà đất đã chạm đáy
Trước nhu cầu đói vốn và mục tiêu thanh khoản của các doanh nghiệp thì lượng kiều hối chuyển về Thành phố năm 2012 đạt 4,1 tỷ USD, tăng 15% so với năm 2011 (Số liệu từ NHNN – Chi nhánh TPHCM) và đặc biệt tăng mạnh trong quý 4/2012 do đây là hời điểm cận Tết nên kiều bào gửi tiền về cho người thân trong nước. Nhiều công ty đã liên tục mở bán và trang hoàng lại dự án để tiếp cận khách hàng cũng như đón đầu dòng vốn này chảy về dự án của mình.
Bằng nhiều phương pháp tiếp cận khác nhau như tổ chức sự kiện, hội chợ, phát tờ rơi tại các ngã tư hoặc sử dụng email, nhắn tin qua điện thoại, mời du lịch kết hợp tham quan dự án đến tiếp cận trực tiếp các bà nội trợ tại các siêu thị, trung tâm thương mại. Theo các công ty này, đây là phương pháp hữa hiệu nhất vì những đối tượng mua sắm đồ thiết yếu là những người quan tâm đến chất lượng cuộc sống gia đình mình, nắm vai trò quyết định cao khi mua những tài sản lớn trong gia đình. Bên cạnh đó, không ít những đối tượng này nắm giữ nguồn tiền kiều hối từ nước ngoài gửi về. Tuy nhiên, thực tế thì “hàng” không đẩy mặc mọi nỗ lực giảm giá từ phía nhà đầu tư.
Điểm lại các dự án đã giảm giá từ đầu năm 2013, tiên phong là căn hộ của dự án Nam Đô Complex giảm từ 1,5 – 2,1 triệu đồng/m2 cho đợt mở bán ngày 01/01, như vậy giá bình quân là 20,6 triệu đồng/m2 (đối với căn hộ hoàn thiện 100%). Căn hộ Hattoco với giá chính thức mở bán lại từ 15 triệu đồng/m2. So với giá mở bán căn hộ trước đây, giá này đã giảm 6 triệu đồng/m2. Nhiều căn hộ của những dự án lớn khác mở bán trở lại với mức giá mềm như The Westa: 16,5 triệu đồng/m2, Hồ Gươm Plaza giá khoảng từ 17 – 18 triệu đồng/m2.
Trở lại với những dự án trong TP.HCM, do tình hình bán hàng khó khăn, dự án Lê Thành Twin Tower đã giới thiệu phương thức kinh doanh mới: cho thuê căn hộ (diện tích khoảng 35m2) với giá thuê khoảng 1,3 triệu/tháng tương đương 240 triệu đồng (11.500USD) trong thời hạn 15 năm. Dự án Skylight cũng đã bán những căn hộ cuối cùng còn lại của dự án với giá 20,2 triệu đồng/m2, chiết khấu 8%.
Cùng với động thái giảm giá và hỗ trợ lãi suất từ phía ngân hàng là các hình thức hỗ trợ, khuyến mãi “sốc” như: mua nhà tặng 1 năm uống cà phê miễn phí, mua nhà tặng iPhone 5, mua nhà tặng toàn bộ tiền đất, mua nhà tặng 1 tỷ đồng, mua nhà tặng vàng, tặng ôtô,…
Trước những thông tin khuyến mãi ào ạt, giảm giá liên tục từ phía chủ đầu tư cộng với những tin tức tiêu cực lên thị trường bất động sản đã tác động không nhỏ đến tâm lý khách hàng. Mất niềm tin vào thị trường, mất niềm tin vào những thông báo bán lỗ của chủ đầu tư khi một dự án liên tục cắt lỗ nhiều lần với những giá bán khác khác nhau. Bên cạnh đó, khách hàng còn bị ảnh hưởng bởi những thông tin của nhiều dự án đồng loạt giảm giá và cuối cùng là không tin là giá nhà đất đã chạm đáy, mặc dù nhu cầu thực về nhà ở trong người dân vẫn có.
Cờ đã có, chỉ đợi gió đông
Niềm tin của khách hàng vào thị trường bất động sản suy giảm do nhiều nguyên nhân: nhiều chủ đầu tư dự án làm ăn theo kiểu chụp giật, không tiến hành bàn giao dự án theo tiến độ cam kết, thu tiền dự án này để “nuôi” dự án khác. Bên cạnh đó còn không minh bạch thông tin về dự án, thậm chí cày bẫy khách hàng về những điều khoản bất lợi cho khách hàng.
Tuy nhiên, bất chấp những khủng hoảng kéo dài cũng như những thông tin xấu về thị trường trong suốt thời gian qua, khối các nhà đầu tư ngoại vẫn rất tin tưởng vào thị trường bất động sản Việt Nam như Nhật, Singapore và Malaysia.
Nhu cầu về nhà ở là có thực, khách hàng có vốn cần đầu tư cũng là thực. Nhưng việc suy giảm niềm tin vào thị trường đã kéo theo giá giảm và các thanh khoản dự án giảm mạnh. Vì vậy, việc lấy lại niềm tin của khách hàng vào thị trường bất động sản là điểm mấu chốt để các dự án bất động sản thoát khỏi tìm trạng đóng băng như hiện nay.
Theo ông Trần Như Trung – Phó Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ thì mục tiêu trọng tâm của bất động sản 2013 là vấn đề thanh khoản. Có được thanh khoản thì doanh nghiệp mới có lực để bàn đến việc tái cơ cấu.
Tuy nhiên, để có được thanh khoản thì cần tìm lại niềm tin nơi khách hàng. Ngoài các biện pháp giữ hình ảnh thương hiệu, uy tín từ các doanh nghiệp thì vẫn cần sự tham gia ổn định từ phía chính phủ. Đó là việc tái cấu trúc nền kinh tế, tái cấu trúc tín dụng, xử lý nợ xấu và hàng tồn kho. Chỉ khi nền kinh tế khoẻ mạnh thì niềm tin của người dân mới quay trở lại.
Bước sang năm 2013, theo số liệu thống kê của CBRE, thị trường chuyển mình gánh theo số lượng hàng tồn từ năm cũ với 20,500 căn hộ chung cư ở Hà Nội và trên 28,000 căn hộ trên địa bàn TPHCM chưa có chủ sở hữu.
Bất chấp mọi cố gắng cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp lẫn quyết liệt giảm giá chào bán từ các chủ đầu tư, nhiều dự án giảm giá từ 10 – 20% hoặc thậm chí giảm nhiều hơn cùng với những chương trình khuyến mãi lớn nhưng vẫn không bán được.
Theo ông Marc Townsend – đại diện CBRE Việt Nam cho rằng, lượng hàng tồn kho chỉ có thể giải quyết trong 2 -3 năm tới nếu giá được điều chỉnh lại, người mua có được niềm tin vào thị trường và khả năng tiếp cận nhiều nguồn vốn vay hơn.
Trước tình hình trên, ngày 07/01/2013, Chính phủ ra nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thông qua việc thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP. Theo đó, Chính phủ cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc mua cho các đối tượng chính sách. Theo ý kiến của ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa Ốc Đất Lành - đồng thời cũng là Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho rằng Nghị quyết này rất có lợi cho người mua nhà vì có thể yên tâm với lãi suất thấp trong thời gian nhiều năm, đẩy nhanh tiêu thụ hàng tồn kho cho chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, về thời gian triển khai Nghị quyết thường có độ trễ vì phải chờ thông tư hướng dẫn của các bộ ngành chuyên môn, các cơ quan chính quyền thì e dè, thiếu tích cực, ngân hàng không chấp hành trong khi bất động sản vẫn đang “thoi thóp” từng ngày.
Khi người mua vẫn không tin nhà đất đã chạm đáy
Trước nhu cầu đói vốn và mục tiêu thanh khoản của các doanh nghiệp thì lượng kiều hối chuyển về Thành phố năm 2012 đạt 4,1 tỷ USD, tăng 15% so với năm 2011 (Số liệu từ NHNN – Chi nhánh TPHCM) và đặc biệt tăng mạnh trong quý 4/2012 do đây là hời điểm cận Tết nên kiều bào gửi tiền về cho người thân trong nước. Nhiều công ty đã liên tục mở bán và trang hoàng lại dự án để tiếp cận khách hàng cũng như đón đầu dòng vốn này chảy về dự án của mình.
Bằng nhiều phương pháp tiếp cận khác nhau như tổ chức sự kiện, hội chợ, phát tờ rơi tại các ngã tư hoặc sử dụng email, nhắn tin qua điện thoại, mời du lịch kết hợp tham quan dự án đến tiếp cận trực tiếp các bà nội trợ tại các siêu thị, trung tâm thương mại. Theo các công ty này, đây là phương pháp hữa hiệu nhất vì những đối tượng mua sắm đồ thiết yếu là những người quan tâm đến chất lượng cuộc sống gia đình mình, nắm vai trò quyết định cao khi mua những tài sản lớn trong gia đình. Bên cạnh đó, không ít những đối tượng này nắm giữ nguồn tiền kiều hối từ nước ngoài gửi về. Tuy nhiên, thực tế thì “hàng” không đẩy mặc mọi nỗ lực giảm giá từ phía nhà đầu tư.
Điểm lại các dự án đã giảm giá từ đầu năm 2013, tiên phong là căn hộ của dự án Nam Đô Complex giảm từ 1,5 – 2,1 triệu đồng/m2 cho đợt mở bán ngày 01/01, như vậy giá bình quân là 20,6 triệu đồng/m2 (đối với căn hộ hoàn thiện 100%). Căn hộ Hattoco với giá chính thức mở bán lại từ 15 triệu đồng/m2. So với giá mở bán căn hộ trước đây, giá này đã giảm 6 triệu đồng/m2. Nhiều căn hộ của những dự án lớn khác mở bán trở lại với mức giá mềm như The Westa: 16,5 triệu đồng/m2, Hồ Gươm Plaza giá khoảng từ 17 – 18 triệu đồng/m2.
Trở lại với những dự án trong TP.HCM, do tình hình bán hàng khó khăn, dự án Lê Thành Twin Tower đã giới thiệu phương thức kinh doanh mới: cho thuê căn hộ (diện tích khoảng 35m2) với giá thuê khoảng 1,3 triệu/tháng tương đương 240 triệu đồng (11.500USD) trong thời hạn 15 năm. Dự án Skylight cũng đã bán những căn hộ cuối cùng còn lại của dự án với giá 20,2 triệu đồng/m2, chiết khấu 8%.
Cùng với động thái giảm giá và hỗ trợ lãi suất từ phía ngân hàng là các hình thức hỗ trợ, khuyến mãi “sốc” như: mua nhà tặng 1 năm uống cà phê miễn phí, mua nhà tặng iPhone 5, mua nhà tặng toàn bộ tiền đất, mua nhà tặng 1 tỷ đồng, mua nhà tặng vàng, tặng ôtô,…
Trước những thông tin khuyến mãi ào ạt, giảm giá liên tục từ phía chủ đầu tư cộng với những tin tức tiêu cực lên thị trường bất động sản đã tác động không nhỏ đến tâm lý khách hàng. Mất niềm tin vào thị trường, mất niềm tin vào những thông báo bán lỗ của chủ đầu tư khi một dự án liên tục cắt lỗ nhiều lần với những giá bán khác khác nhau. Bên cạnh đó, khách hàng còn bị ảnh hưởng bởi những thông tin của nhiều dự án đồng loạt giảm giá và cuối cùng là không tin là giá nhà đất đã chạm đáy, mặc dù nhu cầu thực về nhà ở trong người dân vẫn có.
Cờ đã có, chỉ đợi gió đông
Niềm tin của khách hàng vào thị trường bất động sản suy giảm do nhiều nguyên nhân: nhiều chủ đầu tư dự án làm ăn theo kiểu chụp giật, không tiến hành bàn giao dự án theo tiến độ cam kết, thu tiền dự án này để “nuôi” dự án khác. Bên cạnh đó còn không minh bạch thông tin về dự án, thậm chí cày bẫy khách hàng về những điều khoản bất lợi cho khách hàng.
Tuy nhiên, bất chấp những khủng hoảng kéo dài cũng như những thông tin xấu về thị trường trong suốt thời gian qua, khối các nhà đầu tư ngoại vẫn rất tin tưởng vào thị trường bất động sản Việt Nam như Nhật, Singapore và Malaysia.
Nhu cầu về nhà ở là có thực, khách hàng có vốn cần đầu tư cũng là thực. Nhưng việc suy giảm niềm tin vào thị trường đã kéo theo giá giảm và các thanh khoản dự án giảm mạnh. Vì vậy, việc lấy lại niềm tin của khách hàng vào thị trường bất động sản là điểm mấu chốt để các dự án bất động sản thoát khỏi tìm trạng đóng băng như hiện nay.
Theo ông Trần Như Trung – Phó Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ thì mục tiêu trọng tâm của bất động sản 2013 là vấn đề thanh khoản. Có được thanh khoản thì doanh nghiệp mới có lực để bàn đến việc tái cơ cấu.
Tuy nhiên, để có được thanh khoản thì cần tìm lại niềm tin nơi khách hàng. Ngoài các biện pháp giữ hình ảnh thương hiệu, uy tín từ các doanh nghiệp thì vẫn cần sự tham gia ổn định từ phía chính phủ. Đó là việc tái cấu trúc nền kinh tế, tái cấu trúc tín dụng, xử lý nợ xấu và hàng tồn kho. Chỉ khi nền kinh tế khoẻ mạnh thì niềm tin của người dân mới quay trở lại.