Chuyển động trên thị trường bất động sản sẽ kéo theo sự chuyển động lạc quan hơn của thị trường vật liệu xây dựng.

Kinh tế 2013, nền tảng thị trường

Sản phẩm bất động sản có được chào đón mạnh mẽ hay không phụ thuộc rất lớn vào diễn biến kinh tế 2013. Bởi vậy, nhìn vào những yếu tố kinh tế vĩ mô, phần nào có thể mường tượng về bức tranh thị trường.

Năm 2013, tăng trưởng GDP, theo dự kiến của Chính phủ sẽ đạt 5,5%. Đi kèm với đó là tăng trưởng tín dụng ở mức 12%, cao gần gấp đôi so với năm 2012. Lãi suất tiền gửi được dự báo còn dư địa giảm tiếp xuống 6 - 7%/năm, tạo điều kiện cho việc tiếp cận vốn ngân hàng dễ dàng hơn rất nhiều. Lạm phát sẽ tiếp tục được kiềm chế ở mức thấp, 7 - 8%.

Tuy nhiên, đáng lưu ý là giá cả những hàng hóa, dịch vụ thiết yếu vẫn có khả năng tiếp tục tăng cao như dịch vụ y tế, giáo dục, giao thông, lương thực - thực phẩm. FDI đăng ký và thực hiện dự kiến tương đương năm 2012, ở mức 12 tỷ USD; kim ngạch xuất nhập khẩu dự báo khó có khả năng tăng mạnh so với năm 2012.

Đáng chú ý, người dân và doanh nghiệp tiếp tục tâm lý thận trọng của năm 2012, có xu hướng tích lũy tiền thay vì đầu tư, do quan ngại nền kinh tế chưa có tín hiệu khởi sắc. Tâm lý quan sát và chờ đợi, tâm lý đám đông của người mua sẽ tiếp tục ảnh hưởng mạnh đến sức cầu trên thị trường bất động sản.

Thị trường căn hộ: bình dân lấn át cao cấp

Thị trường bất động sản tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong quý IV/2012 ghi nhận sức cầu và giao dịch thành công chủ yếu ở những dự án thuộc phân khúc bình dân, có giá từ 10 - 20 triệu đồng/m2, diện tích căn hộ nhỏ 38 - 70 m2. Đồng thời, người mua rất quan tâm đến chất lượng và tiến độ xây dựng, danh tiếng của chủ đầu tư.

Diễn biến tiếp tục giảm giá của các dự án căn hộ tung ra thị trường từ các quý trước đó cho thấy, giá bán chưa có dấu hiệu bình ổn và đà giảm có thể tiếp tục trong 2 quý đầu năm 2013. Những căn hộ đã hoàn thiện có mức giá giảm ít hơn so với những căn hộ đang xây dựng và cũng sẽ là mảng giao dịch khá sôi động trên thị trường.

Tại Hà Nội, những dự án đã có tỷ lệ lấp đầy lớn như căn hộ Dự án Hòa Phát giữ giá 33 triệu đồng/m2, N05, Vimeco giữ giá 32 - 34 triệu đồng/m2, Mipec giao dịch thành công giá 35 triệu đồng/m2. Khá thú vị là căn hộ thương mại rẻ tiền 10 triệu đồng/m2 của Chung cư Đại Thanh, dù điều kiện về diện tích và chất lượng căn hộ không mấy hài lòng người mua, nhưng được giao dịch trên thị trường thứ cấp với mức chênh tới gần 2 triệu đồng/m2.

Tính đến cuối năm 2012, số căn hộ tồn trên thị trường Hà Nội vào khoảng 25.000 căn, tại TP. Hồ Chí Minh còn khoảng 28.000 căn. Cung lớn hơn cầu cho thấy, thị trường ít tín hiệu đảo chiều. Từ giữa năm 2013, thị trường sẽ thêm một lượng cung lớn căn hộ trong các dự án nhà ở xã hội. Đây sẽ là lực lượng lập nên trật tự mới trên thị trường bất động sản, kéo giá nhà thương mại giảm mạnh.

Với phân khúc biệt thự và nhà liền kề (tại các khu đô thị), chỉ có rất ít dự án được đưa ra chào bán (khoảng 10.000 căn được hoàn thành, tính đến đầu năm 2013). Do phần lớn sản phẩm của phân khúc này phục vụ cho nhu cầu đầu tư, khả năng đưa vào sử dụng thấp, nên mức giá hiện tại dù đã giảm mạnh, được dự báo có thể giảm nữa, do sức mua và niềm tin hiện tại thấp.

Đối thoại của chúng tôi với chủ dự án các khu đô thị cho thấy, các doanh nghiệp thậm chí không thể xác định được mức giá phù hợp với sản phẩm biệt thự, nhà liền kề để đưa ra thị trường, do cầu gần như tê liệt. Chỉ có các dự án ven trung tâm, có đầy đủ các hạng mục phụ trợ để thu hút dân cư đến ở mới có khả năng hấp dẫn người mua. Tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh phát triển về công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, đất nền giá rẻ sẽ tiếp tục tạo sự sôi động cho thị trường.

Văn phòng: giá chưa chạm đáy

18 - 25% là mức giảm giá chào thuê văn phòng hạng A và B trong cả năm 2012 tại Hà Nội, tương tự mức giảm tại TP. Hồ Chí Minh. Trên cả hai thị trường, văn phòng hạng A hiện có giá chào thuê 30,5-31,5 USD/m2/tháng, văn phòng hạng B dao động từ 17-20 USD/m2/tháng. Trong khi đó, thị trường năm 2013 tiếp tục đón nguồn cung khá mạnh từ các dự án đang chuẩn bị hoàn thiện tại TP. Hồ Chí Minh là Time Square, Le Meridien…; tại Hà Nội là các dự án khu vực phía Tây Thành phố, trên đường Phạm Hùng…

Đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện, để giảm thời gian vốn chết là chiến lược được nhiều chủ đầu tư áp dụng. Việc các chủ đầu tư ưu tiên tăng tỷ lệ lấp đầy và sẵn sàng đàm phán về giá cho thấy, giá thuê sẽ tiếp tục giảm và có vẻ khó chạm đáy. Đáng chú ý là xu hướng chuyển dịch về phía văn phòng hạng B.

Thống kê tại Hà Nội cho thấy, trong năm 2012, tỷ lệ trống ở phân khúc văn phòng hạng A lên tới 23 điểm %, trong khi hạng B chỉ có 2 điểm %.  Số lượng khách hỏi thuê văn phòng theo diện tích phổ biến là dưới 200 m2, tập trung ở lĩnh vực công nghệ thông tin, luật, dược phẩm và tài chính.

Mặt bằng bán lẻ: trông chờ ẩm thực

Tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung bổ sung lớn vào đầu năm 2013, trong đó tại Hà Nội có các dự án đáng chú ý như Tràng Tiền Plaza (dự kiến mở cửa trong quý I/2013 với diện tích 14.000 m2), Vincom Mega mall Royal City (230.000 m2), Hồ Gươm Plaza (23.000 m2), Mê Linh Plaza Hà Đông (45.000 m2); tại TP. Hồ Chí Minh có Time Square (4.000 m2), Saigon Centre (50.000m2)…

Tỷ lệ trống tăng khi nhiều khách thuê đóng cửa, do người tiêu dùng tiếp tục thắt chặt chi tiêu là xu hướng được dự báo tiếp diễn nhưng động thái tiếp tục đẩy mạnh kế hoạch kinh doanh của các nhà bán lẻ sẽ giảm bớt tâm lý ảm đạm trên thị trường này.

Đơn cử, Parkson sẽ khai trương Leman C.T Plaza (tại TP. Hồ Chí Minh) vào cuối quý II, hay sự đổ bộ của nhiều hãng ẩm thực lớn như Lotteria và KFC, Mc Donald, Starbucks… Hai mạnh thường quân của lĩnh vực mặt bằng bán lẻ là quần áo thời trang và điện máy tiếp tục ở thế ngừng mở rộng trong năm 2013, do người tiêu dùng ưu tiên chi tiêu cho những mặt hàng thiết yếu.

Giá cả bất động sản đang trở về giá trị thực của nó, tạo cơ hội cho người dân có điều kiện tìm nơi an cư với giá hợp lý hơn. Động thái tích cực của các cơ quan quản lý trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và nhìn nhận thị trường này là một ngành sản xuất nền tảng của nền kinh tế sẽ tạo những chuyển biến khả quan hơn cho thị trường trong năm 2013. Trong chu kỳ bất động sản thì đây chính là giai đoạn đầu tư tích lũy tài sản an toàn và có nhiều triển vọng lợi nhuận cao.