Bất động sản Đà Nẵng: Sóng ngầm M&A
(Tài chính) Không ồn ào, không thông tin chính thức nhưng cũng không nằm ngoài xu hướng của hai miền Nam - Bắc, các dự án bất động sản Đà Nẵng đang xuất hiện những thương vụ mua bán sáp nhập (M&A) do huy động vốn khó khăn trong khi hàng lại không bán “chạy”.
Trong một buổi toạ đàm được tổ chức gần đây tại Đà Nẵng, ông Lê Minh Phúc - Tổng giám đốc VinaCapital Đà Nẵng chia sẻ: hoạt động M&A mang lại rất nhiều lợi ích, cụ thể, thông qua hoạt động này sẽ giúp thu hút các nguồn vốn đấu tư nước ngoài (FDI) cũng như nguồn vốn trong nước.
Đây là công cụ hữu hiệu để giúp tái cấu trúc lại cho chính các doanh nghiệp (DN) và qua đó tháo gỡ, giảm bớt tỉ trọng nợ xấu trong hệ thống các ngân hàng, giúp ổn định kinh tế vĩ mô. Có lẽ, thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng cũng không nằm ngoài xu thế này.
Thay chủ
Với đặc thù của mình, BĐS Đà Nẵng, sau một thời gian dài tăng trưởng chủ yếu dựa vào khách hàng ở hai đầu Nam Bắc, khi nhu cầu của nhóm đối tượng khách hàng này sụt giảm, thị trường tại đây phải đối mặt với thực trạng “cung nhiều hơn cầu”, nếu không muốn nói là đóng băng.
Chủ đầu tư BĐS thiếu vốn không thể hoàn thành đúng tiến độ của dự án, bên cạnh đó, một số DN cơ cấu lại danh mục đầu tư, một số khác lâm vào cảnh quá khó khăn muốn thoát khỏi thị trường. Đó là lý do mà trong vòng 2 năm qua, hoạt động M&A BĐS được xúc tiến khá tích cực ở phía người mua lẫn người bán, nhưng thông tin hầu như không được công bố công khai.
Dự án Olalani Riverside Towers có lẽ là dự án mở đầu làn sóng M&A lớn nhất trong vòng 2 năm qua tại Đà Nẵng. Theo tìm hiểu của chúng tôi, dự án có tổng vốn đầu tư 45 triệu USD này đã được công ty Mỹ Phát đã chuyển nhượng cho tổng công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam và mới đây, dự án này lại bị chuyển nhượng tiếp cho tập đoàn SunGroup.
Nằm liền kề Đà Nẵng, các dự án đất nền giá rẻ - phân khúc đang làm mưa, làm gió trong thời gian qua cũng không nằm ngoài xu hướng chung. Ông Trần Ngọc Thành – Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Trung cho biết từ đầu năm đến nay, đơn vị này đã mua lại hai dự án của các đối tác là dự án Khu phố chợ Điện Ngọc và dự án Ngân Câu – Ngân Giang với giá trị khoảng 70 tỷ đồng để hoàn tất dự án và đưa ra thị trường. “Chúng tôi liên tục nhận được những lời đề nghị hợp tác hoặc chào bán dự án trong thời gian qua”, ông Thành nói thêm.
Nhưng lạ nhất là những dự án BDS du lịch – dù đã đi vào hoạt động ổn định vẫn không nằm ngoài xu hướng này. Minh chứng cho trường hợp này là vào tháng 4/2013, SunGroup đã tổ chức lễ công bố thay đổi thương hiệu Lifestyle Resort Danang thành Pullman Danang Beach Resort. Được biết, trước đó, Lifestyle Resort Danang thuộc sở hữu của một nhóm các nhà đầu tư VN nhưng sau đó chuyển nhượng lại cho SunGroup...
Liệu có đổi vận?
Bình luận về hiện tượng các thương vụ M&A tại Đà Nẵng vì sao không công khai, ông Đỗ Minh Dương – một chuyên gia bất động sản cho biết: theo quy định của pháp luật, bất kỳ dự án nào phải hoàn thiện xong hạ tầng mới được triển khai việc chuyển nhượng. Đối với những dự án đang dở dang, chưa xong thủ tục, nếu muốn chuyển nhượng thì phải trả về cho cơ quan quản lý nhà nước để tổ chức đầu thầu lại.
Do quy định như vậy nên thời điểm hiện nay, có khá nhiều nhà đầu tư lách luật trong việc chuyển nhượng. “Những thương vụ chuyển nhượng được công bố thực chất chỉ mới phản ảnh phần nổi. trên thực tế, phần thoả thuận chuyển nhượng ngầm mới thực sự sôi nổi. Thông tin chuyển nhượng không được công bố chính thức là vì thế”, ông Dương nhấn mạnh.
Bổ sung cho ý kiến này, ông Thành – Đất Xanh miền Trung chia sẻ, về cơ bản, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển nên việc thông tin không minh bạch cũng là điều dễ hiểu. Nguyên nhân có thể do phía người mua vẫn chưa có chiến lược cụ thể đối với dự án mà mình muốn sở hữu, hoặc do hai bên muốn giữ kín thông tin về các thương vụ.
“Nhưng dù sao với những thương vụ này, chúng ta có quyền hi vọng vào một tương lai tươi sáng hơn cho dự án bởi theo thống kê, khoảng 70% dự án sẽ thay đổi theo chiều hướng tốt hơn sau khi đổi chủ”, ông Thành nhấn mạnh.
Tuy nhiên, kỳ vọng vẫn là kỳ vọng. Trên thực tế, việc thay chủ mới chưa chắc đã mang lại cái mới cho dự án bởi chỉ những nhà đầu tư đủ tiềm lực mới có khả năng triển khai dự án do không dễ “móc túi” từ khách hàng, tiền từ ngân hàng lại càng khó khăn.
Dự án Olalani Riverside Towers là một ví dụ: nằm giữa hai cầu Sông Hàn và Thuận Phước với một vị trí khá đắc địa, dự án được khởi công năm 2009 và dự kiến hoàn thành 1 năm sau đó. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại dự án này mới chỉ xây nhà mẫu và nhà luyện tập thể dục thể thao và văn phòng.
Chính vì vậy, M&A tốt hay không tốt cũng chỉ là dự đoán.
Đây là công cụ hữu hiệu để giúp tái cấu trúc lại cho chính các doanh nghiệp (DN) và qua đó tháo gỡ, giảm bớt tỉ trọng nợ xấu trong hệ thống các ngân hàng, giúp ổn định kinh tế vĩ mô. Có lẽ, thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng cũng không nằm ngoài xu thế này.
Thay chủ
Với đặc thù của mình, BĐS Đà Nẵng, sau một thời gian dài tăng trưởng chủ yếu dựa vào khách hàng ở hai đầu Nam Bắc, khi nhu cầu của nhóm đối tượng khách hàng này sụt giảm, thị trường tại đây phải đối mặt với thực trạng “cung nhiều hơn cầu”, nếu không muốn nói là đóng băng.
Chủ đầu tư BĐS thiếu vốn không thể hoàn thành đúng tiến độ của dự án, bên cạnh đó, một số DN cơ cấu lại danh mục đầu tư, một số khác lâm vào cảnh quá khó khăn muốn thoát khỏi thị trường. Đó là lý do mà trong vòng 2 năm qua, hoạt động M&A BĐS được xúc tiến khá tích cực ở phía người mua lẫn người bán, nhưng thông tin hầu như không được công bố công khai.
Dự án Olalani Riverside Towers có lẽ là dự án mở đầu làn sóng M&A lớn nhất trong vòng 2 năm qua tại Đà Nẵng. Theo tìm hiểu của chúng tôi, dự án có tổng vốn đầu tư 45 triệu USD này đã được công ty Mỹ Phát đã chuyển nhượng cho tổng công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam và mới đây, dự án này lại bị chuyển nhượng tiếp cho tập đoàn SunGroup.
Nằm liền kề Đà Nẵng, các dự án đất nền giá rẻ - phân khúc đang làm mưa, làm gió trong thời gian qua cũng không nằm ngoài xu hướng chung. Ông Trần Ngọc Thành – Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Trung cho biết từ đầu năm đến nay, đơn vị này đã mua lại hai dự án của các đối tác là dự án Khu phố chợ Điện Ngọc và dự án Ngân Câu – Ngân Giang với giá trị khoảng 70 tỷ đồng để hoàn tất dự án và đưa ra thị trường. “Chúng tôi liên tục nhận được những lời đề nghị hợp tác hoặc chào bán dự án trong thời gian qua”, ông Thành nói thêm.
Nhưng lạ nhất là những dự án BDS du lịch – dù đã đi vào hoạt động ổn định vẫn không nằm ngoài xu hướng này. Minh chứng cho trường hợp này là vào tháng 4/2013, SunGroup đã tổ chức lễ công bố thay đổi thương hiệu Lifestyle Resort Danang thành Pullman Danang Beach Resort. Được biết, trước đó, Lifestyle Resort Danang thuộc sở hữu của một nhóm các nhà đầu tư VN nhưng sau đó chuyển nhượng lại cho SunGroup...
Liệu có đổi vận?
Bình luận về hiện tượng các thương vụ M&A tại Đà Nẵng vì sao không công khai, ông Đỗ Minh Dương – một chuyên gia bất động sản cho biết: theo quy định của pháp luật, bất kỳ dự án nào phải hoàn thiện xong hạ tầng mới được triển khai việc chuyển nhượng. Đối với những dự án đang dở dang, chưa xong thủ tục, nếu muốn chuyển nhượng thì phải trả về cho cơ quan quản lý nhà nước để tổ chức đầu thầu lại.
Do quy định như vậy nên thời điểm hiện nay, có khá nhiều nhà đầu tư lách luật trong việc chuyển nhượng. “Những thương vụ chuyển nhượng được công bố thực chất chỉ mới phản ảnh phần nổi. trên thực tế, phần thoả thuận chuyển nhượng ngầm mới thực sự sôi nổi. Thông tin chuyển nhượng không được công bố chính thức là vì thế”, ông Dương nhấn mạnh.
Bổ sung cho ý kiến này, ông Thành – Đất Xanh miền Trung chia sẻ, về cơ bản, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển nên việc thông tin không minh bạch cũng là điều dễ hiểu. Nguyên nhân có thể do phía người mua vẫn chưa có chiến lược cụ thể đối với dự án mà mình muốn sở hữu, hoặc do hai bên muốn giữ kín thông tin về các thương vụ.
“Nhưng dù sao với những thương vụ này, chúng ta có quyền hi vọng vào một tương lai tươi sáng hơn cho dự án bởi theo thống kê, khoảng 70% dự án sẽ thay đổi theo chiều hướng tốt hơn sau khi đổi chủ”, ông Thành nhấn mạnh.
Tuy nhiên, kỳ vọng vẫn là kỳ vọng. Trên thực tế, việc thay chủ mới chưa chắc đã mang lại cái mới cho dự án bởi chỉ những nhà đầu tư đủ tiềm lực mới có khả năng triển khai dự án do không dễ “móc túi” từ khách hàng, tiền từ ngân hàng lại càng khó khăn.
Dự án Olalani Riverside Towers là một ví dụ: nằm giữa hai cầu Sông Hàn và Thuận Phước với một vị trí khá đắc địa, dự án được khởi công năm 2009 và dự kiến hoàn thành 1 năm sau đó. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại dự án này mới chỉ xây nhà mẫu và nhà luyện tập thể dục thể thao và văn phòng.
Chính vì vậy, M&A tốt hay không tốt cũng chỉ là dự đoán.