Chính sách phòng ngừa rủi ro đối với thị trường bất động sản

Hoàng Sơn

(Taichinh) -
Đến nay, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 bắt nguồn từ sự đổ vỡ của thị trường nhà đất Mỹ đã để lại những hậu quả nghiêm trọng, tác động mạnh đến hệ thống ngân hàng trên thế giới. Thực tế cho thấy các biện pháp can thiệp hậu khủng hoảng có hiệu quả rất hạn chế và những chi phí đi kèm cũng khá lớn. Trong khi đó, các chính sách phòng ngừa có thể dẫn đến làm méo mó thị trường. Từ đó đặt ra yêu cầu đối với các cơ quan chức năng về việc làm như thế nào để xây dựng những chính sách phòng ngừa hiệu quả.
Ảnh minh họa. Nguồn:FinancePlus.vnẢnh minh họa. Nguồn:FinancePlus.vn

Luồng vốn đầu tư đối với thị trường bất động sản

Để đưa ra được những quyết định đúng đắn, các cơ quan chức năng cần nắm bắt được một số vấn đề cơ bản và luồng vốn đầu tư đối với thị trường bất động sản:

- Chu kỳ bong bóng - xì hơi là đặc điểm nội tại của thị trường bất động sản. Điều này thể hiện ở một số điểm như: Khi nhu cầu về bất động sản tăng đột biến, nguồn cung hàng hóa để đáp ứng chỉ ở mức giới hạn; việc xác định mức giá hợp lý mất nhiều thời gian do thiếu các giao dịch thường xuyên và thông tin hạn chế; thanh khoản thấp do chi phí giao dịch cao và không cho phép phương thức bán khống. 

- Bất động sản là nơi cất trữ giá trị cơ bản của nền kinh tế. Đa số hộ gia đình có xu hướng cất trữ tài sản dưới dạng nhà đất hơn là các sản phẩm đầu tư khác. Ví dụ như tại các nước phát triển, tỷ lệ sở hữu nhà đất chiếm đến 65% trong khi sở hữu cổ phiếu (trực tiếp hoặc gián tiếp) chỉ dưới 50%. Hơn nữa, một đặc điểm dễ nhận thấy là tại những quốc gia này, chu kỳ giá bất động sản thường có xu hướng kéo theo chu kỳ tín dụng và mùa kinh doanh xây dựng. Điều này khẳng định một thực tế là sự biến động của giá nhà đất sẽ tạo nên những cơn sóng đối với nền kinh tế thông qua tác động của các khoản đầu tư bất động sản dân cư, tiêu dùng vật liệu xây dựng và hoạt động tín dụng. Ngược lại, khi không có sự biến động giá, thị trường bất động sản trở nên đóng băng, là nơi tiềm ẩn căn nguyên của những cú sốc.

- Nhiều bằng chứng cho thấy sự đổ vỡ của thị trường nhà đất sẽ để lại hậu quả nghiêm trọng nếu quá trình tăng trưởng của nó được hậu thuẫn bởi nguồn tín dụng và các phương thức đòn bẩy từ hệ thống ngân hàng. Một khi giá bất động sản giảm, giá trị tài sản của khách hàng vay và tổ chức tín dụng sẽ bị tác động tiêu cực. Mặc dù vậy, đa phần các giao dịch mua nhà và bất động sản thương mại tại những quốc gia phát triển lại dính nhiều đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. Thêm vào đó, khách hàng mua nhà còn được ưu đãi tỷ lệ đòn bẩy cao hơn so với bất cứ một hình thức đầu tư nào. Trung bình, một khoản vay cầm cố bất động sản được vay tới 71% giá trị bất động sản trong khi việc xin vay để đầu tư vào cổ phiếu thì hiếm khi xảy ra hoặc nếu có thì phụ thuộc vào cơ chế ký quỹ bổ sung nhằm ngăn chặn gia tăng trạng thái đòn bẩy.

Mặc dù rất khó xác định khi nào thị trường tăng trưởng xấu, khi nào tăng trưởng tốt nhưng chúng ta cần thừa nhận rủi ro cơ bản của chu kỳ bong bóng-xì hơi của thị trường bất động sản là xuất phát từ tình trạng sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Do vậy, chính sách đưa ra cần tập trung vào rủi ro này thay vì chú trọng đến sự tăng giá của thị trường bất động sản. Cụ thể là: (i) cùng lúc ngăn chặn bong bóng bất động sản và gia tăng đòn bẩy tài chính; và (ii) củng cố hệ thống tài chính trước sự đổ vỡ của thị trường.

Chính sách tiền tệ

Việc thắt chặt chính sách tiền tệ có làm giảm sự bùng nổ của thị trường bất động sản?. Khi ngân hàng trung ương nâng lãi suất điều hành, chi phí vay vốn sẽ tăng lên, lượng khách hàng có khả năng trả lãi cao sẽ bị thu hẹp, nhu cầu tín dụng vì thế giảm xuống và gián tiếp hạ thấp tình trạng đòn bẩy tài chính. Như vậy, nếu không ngăn chặn được sự bùng nổ của thị trường, động thái này cũng có thể làm giảm bớt những hậu quả tài chính của sự đổ vỡ.

Tuy nhiên, quyết định trên chưa hẳn là thượng sách, bởi: Một là, nó tác động đến toàn bộ nền kinh tế và rất có thể đòi hỏi những chi phí đánh đổi khá lớn nếu sự tăng trưởng của thị trường chỉ ở mức hạn chế. Nói cách khác, việc giảm thiểu rủi ro đối với thị trường sẽ dẫn đến chênh lệch sản lượng kinh tế tiềm năng ngày một lớn, tỷ lệ thấp nghiệp cao và có thể tỷ lệ lạm phát nằm dưới mức mục tiêu; Hai là, trong giai đoạn tăng trưởng của thị trường, tỷ suất lợi nhuận đầu tư có thể cao hơn nhiều so với việc nâng lãi suất điều hành. Do đó, động thái nâng lãi suất không thể tác động trực tiếp đến xu hướng đầu cơ mà trái lại có thể khiến người dân vay nhiều hơn.

Như vậy, về nguyên tắc, chính sách tiền tệ có thể ngăn chặn sự bùng nổ của thị trường song với chi phí bỏ ra rất cao. Các cơ quan chức năng sẽ phải thực thi những giải pháp kiềm chế trên cơ sở tính đến tác động của chúng đến giá bất động sản, hoạt động tín dụng, sản lượng kinh tế và tỷ lệ lạm phát.

Chính sách tài khóa

Về mặt nguyên lý, có nhiều công cụ tài khóa (thuế chuyển nhượng, thuế bất động sản…) có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư vào bất động sản của người dân. Một số công cụ có thể điều chỉnh ngược chu kỳ thị trường nhằm tác động đến giá bất động sản trong khi vẫn đảm bảo xu thế đầu tư vào thị trường. Tuy nhiên, thực tế lại diễn ra hoàn toàn khác. Đơn cử như, nếu giá trị ròng hiện tại của các khoản thuế trong tương lai đã được tính bao hàm trong giá bất động sản, việc điều chỉnh tỷ lệ thuế trong khung biên độ lợi tức bình quân dự tính hàng năm của thị trường sẽ không tác động nhiều đến giá nhà đất. Người mua nhà sẽ không phản ứng gì nhiều trước việc điều chỉnh này nếu họ thấy rằng đó là những khoản chi phí chấp nhận được, tính trên lợi ích đầu tư và lợi ích để ở, trừ phi cơ quan thuế tiến hành nâng tỷ lệ áp thuế vượt khung nói trên. Do vậy, có thể nói thuế không phải là công cụ chính quyết định giá bất động sản trong thời kỳ thị trường bùng nổ.

Chính sách giám sát an toàn vĩ mô

Cơ quan chức năng có thể ban hành các quy định giám sát an toàn vĩ mô với các mục tiêu cụ thể nhằm ngặn chặn rủi ro đi kèm với bong bóng bất động sản. Chúng có thể có tác động trực tiếp và với chi phí thấp hơn nhiều so với áp dụng chính sách tiền tệ và tài khóa. Tuy thế, những quy định này cũng có 2 nhược điểm: Một là, người ta có thể tìm ra kẽ hở để lách bởi chúng chỉ tập trung vào một nhóm đối tượng hay một loại hợp đồng cụ thể nào đó và khi điều này xảy ra thì chúng trở nên vô hiệu; Hai là, trong một nền kinh tế thị trường, việc áp dụng chúng sẽ phần nào xâm phạm đến chức năng của thị trường.

Quy định yêu cầu vốn cao hơn

Các quy định về vốn thường có tác động trực tiếp đến nguồn cung tín dụng. Trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng, các điều kiện kinh tế tốt sẽ làm giảm rủi ro của danh mục tín dụng, cải thiện chỉ số an toàn vốn và năng lực mở rộng tài sản. Trong thời kỳ kinh tế suy thoái thì ngược lại. Chính vì thế, việc buộc các ngân hàng thương mại tăng vốn lên một mức tối thiểu trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng sẽ giúp dự phòng cho các khoản thua lỗ có thể phát sinh trong tương lai; đồng thời làm tăng đáng kể chi phí tín dụng, khiến giới đầu tư xem xét kỹ lưỡng đến giá bất động sản và dẫn đến làm giảm nhu cầu đầu tư.

Dự phòng linh hoạt

Cơ chế và lợi ích của quy định này tương tự như quy định nêu trên, tức là yêu cầu các ngân hàng thương mại thực hiện trích lập dự phòng bổ sung trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng, điều này có thể giúp bù lỗ cho các khoản tín dụng thất thoát khi chu kỳ kinh tế thay đổi. Tuy vậy, quy định này không làm tăng chi phí tín dụng và do đó, không chặn đứng được bong bóng bất động sản. Nhưng lợi thế của nó là không phụ thuộc vào một khung biên độ cố định (mức tối thiểu) mà vẫn có thể áp dụng bất cứ lúc nào ngay cả khi chỉ số vốn của ngân hàng thương mại đã khá cao.

Quy định này chủ yếu nhằm bảo vệ hệ thống ngân hàng trước những hậu quả có thể xảy ra khi thị trường bất động sản đổ vỡ, hơn là tác động đến hoạt động tín dụng và kiểm soát những tổn thương đến nền kinh tế. Nhược điểm của nó là nếu chỉ áp dụng đối với các ngân hàng thương mại trong nước thì sẽ ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của những ngân hàng này, khiến hoạt động tín dụng rơi vào tay của các ngân hàng nước ngoài, làm nảy sinh các vấn đề về giám sát với các tổ chức đó.

Tóm lại, việc hoạch định một chính sách đúng đắn để phòng ngừa bong bóng bất động sản đòi hỏi phải nghiên cứu kỹ lưỡng. Chính sách giám sát an toàn vĩ mô xem ra là lựa chọn tối ưu nhất bởi nó tập trung vào nguồn gốc của vấn đề, thích hợp với từng trường hợp cụ thể tại từng quốc gia và từng thời điểm khác nhau, và quan trọng hơn cả là củng cố năng lực của hệ thống ngân hàng.

Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Bình luận

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu
  • tối đa 150 từ
  • tiếng Việt có dấu