Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển chưa bền vững

(Taichinh) -
Mặc dù chưa có dấu hiệu bong bóng bất động sản, nhưng trong bối cảnh lượng hàng tồn kho trên thị trường vẫn cao và tín dụng đổ vào bất động sản (BĐS) đang tăng mạnh, nhà đầu tư (NĐT) và doanh nghiệp (DN) cần cẩn trọng để tránh bị rơi vào thời kỳ bong bóng thứ 2, sau giai đoạn 2008-2010.
Ảnh minh họa. Nguồn: internetẢnh minh họa. Nguồn: internet

Bàn về vấn đề có hay không nguy cơ bong bóng bất động sản, GS-TS. Đặng Hùng Võ khẳng định, trong vòng 3 đến 4 năm tới, thị trường chưa thể có bong bóng. Tuy rằng gần đây thanh khoản và giá cả có tăng lên, nhưng tốc độ không quá nhanh. Khác với trước đây, khi thị trường phát triển tự phát, giá nhà ở ngày hôm sau có khi tăng vài phần trăm so với ngày hôm trước, thì hiện nay thị trường đã minh bạch hơn, nhà đầu tư hoạt động chuyên nghiệp hơn, khung pháp lý cũng hoàn thiện hơn, nên bong bóng bất động sản khó xảy ra.

Tuy nhiên, vẫn phải cẩn trọng bởi hệ quả của bong bóng bất động sản những năm 2008-2010 là một lượng lớn hàng tồn kho vẫn còn tồn đọng, được ví như “cục máu đông” của thị trường. Hiện lượng hàng tồn kho dù đã giảm nhiều, nhưng vẫn còn tới một nửa. Làm thế nào để năm 2016 tiêu thụ được nốt nửa còn lại là câu hỏi đặt ra cho cơ quan quản lý. “Có lẽ để giải quyết bài toán tồn kho thì giải pháp quy hoạch là tốt nhất”, ông Võ nhận định.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết, sau giai đoạn trầm lắng, năm 2014 thị trường bất động sản đã hồi phục nhờ thanh khoản cao của phân khúc nhà ở trung bình có giá dưới 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, thời gian qua, hàng loạt dự án thuộc phân khúc cao cấp được chào bán. Chỉ riêng các dự án thuộc giai đoạn 2015-2017 có giá từ 2-5 tỷ đồng, số lượng đã là 50.000-70.000 căn. Nếu lượng hàng này không được tiêu thụ sẽ là mối nguy cho thị trường. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thuộc phân khúc trung bình vẫn còn khá cao thì lại ít hàng.

Dưới góc nhìn của một chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. NguyễnTrí Hiếu cho biết, hiện tín dụng bất động sản đã tăng lên đến 350.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 8% trong tổng dư nợ tín dụng. Mặc dù vẫn chưa có dấu hiệu bong bóng bất động sản, nhưng lượng hàng tồn kho trên thị trường vẫn còn cao.

Mặt khác, ngoài con số 8% trên, còn lượng vốn vay lớn trong hệ thống ngân hàng được thế chấp bằng bất động sản. Chuyên gia này nhận định, tổng mức tín dụng được thế chấp bằng bất động sản trên cả nước có thể lên tới 60%. Như vậy, một khi thị trường rơi vào thời kỳ bong bóng, nợ xấu lại tiếp tục sẽ thực sự là nỗi lo với nền kinh tế.

Còn theo GS-TS. Đặng Hùng Võ, hiện thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại nhiều điểm yếu như cơ chế mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn bất cập, chưa có giải pháp cụ thể để đảm bảo quyền lợi của 3 bên là người mua nhà, ngân hàng và chủ đầu tư.

Ngoài ra, nguồn cung sản phẩm trên thị trường chưa thực sự đa dạng, DN còn thiếu nguồn vốn trung và dài hạn để triển khai dự án, lãi suất cho vay mua nhà mặc dù đã giảm nhưng vẫn còn cao với người dân có thu nhập thấp… Để giải quyết những tồn đọng này, theo ông Võ, cần có sự nỗ lực từ tất cả các phía, từ cơ quan Nhà nước, nhà đầu tư và cả Hiệp hội bất động sản.

Chuyên gia này cũng kiến nghị, để có nguồn vốn dài hạn phát triển dự án, Nhà nước nên cho phép chủ đầu tư thế chấp nhà đất tại ngân hàng nước ngoài, bởi các ngân hàng này có nguồn vốn trung và dài hạn khá tốt, họ cũng có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực cho vay bất động sản.

Nhà đầu tư nước ngoài chờ đợi gì?

Thị trường bất động sản hồi phục thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài, tuy nhiên, cơ chế chính sách cần phải rõ ràng hơn. Ông Jeff Foo, Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản Singapore cho biết, bản thân ông đang đầu tư vào bất động sản Việt Nam, ông hiện rất băn khoăn về chính sách phát triển bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt khi nhà đầu tư nước ngoài rót vốn mạnh vào thị trường, thì liệu cơ quan quản lý phía Việt Nam có thực hiện siết chặt thị trường hay không?.

Ông Foo đưa ví dụ, tại Singapore, khi thị trường địa ốc phát triển nóng, Chính phủ nước này đã phải kiểm soát khiến nhiều nhà đầu tư phải tìm cơ hội tại thị trường nước ngoài. Ước tính, nhà đầu tư Singapore đã rót khoảng 3 tỷ USD vào thị trường địa ốc nước ngoài trong năm 2013 và 4,5 tỷ USD vào năm 2014, trong đó 91% là chảy về các thị trường như Anh và Úc.

“Chính sách đưa ra cần có tầm nhìn dài hạn, với thị trường bất động sản Việt Nam, chỉ cần đáp ứng đủ các yếu tố như thị trường minh bạch, chính sách rõ ràng, nhất quán thì sẽ thu hút được nhà đầu tư. Trong thời gian tới, nhà đầu tư Singapore sẽ chú ý đến không chỉ bất động sản nhà ở, mà còn cả bất động sản thương mại, các khu công nghiệp tại Việt Nam”, ông Foo cho biết.

Về phía cơ quan Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, chính sách hiện nay đang tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài. Chẳng hạn, đối với quy định cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, không chỉ bó hẹp trong thời gian 50 năm đầu mà người mua có thể tiếp tục sở hữu không quá 50 năm sau.

Ngoài ra, mức thuế thu nhập kinh doanh bất động sản được áp dụng với nhà đầu tư nước ngoài hiện đang là 2,5%/tổng số giao dịch. Mức này thấp hơn so với nhiều nước trong khu vực và chỉ cần nhà đầu tư đóng đầy đủ khoản thuế theo quy định thì có thể chuyển khoản lợi nhuận kinh doanh ra nước ngoài.

Theo baodautu.vn

Bình luận

Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu
  • tối đa 150 từ
  • tiếng Việt có dấu

Cùng chuyên mục