Chiến lược phát triển thị trường bất động sản trong tiến trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
(Tài chính) Trong tiến trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế, liên thông và tác động rất lớn đến các loại thị trường khác, như thị trường tài chính, xây dựng, vật liệu xây dựng... Để thị trường bất động sản vừa phát triển lành mạnh, vừa bảo đảm tuân thủ các quy luật của thị trường, vừa hỗ trợ và thúc đẩy phát triển các thị trường khác, cần nghiên cứu, xây dựng Chiến lược phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở quán triệt các quan điểm khoa học và đưa ra các giải pháp đồng bộ phù hợp với điều kiện thực tiễn của nước ta.
Khái quát tình hình phát triển thị trường bất động sản thời gian qua
Những kết quả chủ yếu đã đạt được
Thị trường bất động sản nước ta tuy mới được hình thành nhưng đã có bước phát triển quan trọng, đóng góp đáng kể vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước, cũng như góp phần tích cực vào việc hình thành và phát triển các loại thị trường trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Hệ thống thể chế quản lý thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, ngày 15-10-2007, của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản là những văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Cùng với các bộ luật có liên quan khác, như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, các luật về thuế... đã hình thành nên hành lang pháp lý tương đối hoàn chỉnh để điều tiết thị trường bất động sản, bao gồm cả việc tạo lập, giao dịch, xác lập quyền sở hữu, quản lý khai thác, sử dụng sản phẩm bất động sản, cũng như quản lý các chủ thể tham gia thị trường.
Thị trường bất động sản phát triển đã góp phần rất quan trọng đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân, cũng như tạo lập hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ phát triển nền kinh tế đất nước.
Tính trong giai đoạn 10 năm (từ 1999 - 2009), diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đã tăng gần 2 lần (từ mức 9,6 m2 sàn/người năm 1999, lên mức 16,7 m2 sàn/người năm 2009)(1). Những năm gần đây, bình quân mỗi năm diện tích nhà ở toàn quốc tăng khoảng 70 triệu m2, đưa diện tích bình quân nhà ở toàn quốc năm 2013 đạt gần 19,6 m2 sàn/người (tại khu vực đô thị khoảng 23,1 m2 sàn/người, tại khu vực nông thôn khoảng 18 m2 sàn/người). Hàng loạt dự án khu nhà ở, khu đô thị được đầu tư xây dựng trên cả nước với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, bảo đảm về chất lượng, đa dạng về chủng loại, không chỉ giải quyết tốt nhu cầu chỗ ở bền vững, nâng cao điều kiện sống cho người dân, mà còn góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
Bên cạnh đó, hệ thống các khu công nghiệp, khu chế xuất, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng... được đầu tư phát triển cả về quy mô cũng như tính đồng bộ, hiện đại, đã góp phần quan trọng tạo lập cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ phát triển nền kinh tế, thu hút đầu tư, tạo nhiều việc làm, thu nhập cho người dân, góp phần tích cực chuyển dịch cơ cấu kinh tế của các địa phương và cả nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa(2).
Sự phát triển của thị trường bất động sản còn thúc đẩy các loại thị trường khác phát triển, như thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, thị trường vốn..., nguồn lực đất đai được khai thác sử dụng ngày càng hiệu quả hơn, đồng thời, thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài, góp phần tích cực phát triển kinh tế và tăng thu ngân sách nhà nước. Trong giai đoạn 2006 - 2011, cả nước đã đưa vào sử dụng hàng chục nghìn héc-ta đất để phát triển các sản phẩm bất động sản, tổng các khoản thu về đất hằng năm chiếm khoảng trên 10% tổng thu ngân sách(3). Tính đến ngày 20-4-2014 đã có 414 dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được cấp phép với tổng vốn đầu tư 49,3 tỷ USD(4); vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,75% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam; số thu ngân sách từ tiền thuê đất của khu vực đầu tư nước ngoài trong giai đoạn 2001 - 2011 ước đạt 4.700 tỷ đồng, trong đó năm 2011 ước đạt cao nhất với 1.047 tỷ đồng (năm 2001 đạt thấp nhất với 149 tỷ đồng)(5), năm 2012 và 2013 ước trung bình mỗi năm thu khoảng 1.000 tỷ đồng từ tiền thuê đất của các nhà đầu tư nước ngoài.
Cơ cấu các chủ thể tham gia thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện, góp phần cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững. Đội ngũ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, các đơn vị tư vấn, doanh nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng ngày càng lớn mạnh. Chỉ tính trong 5 năm, từ năm 2006 đến năm 2011, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của cả nước đã tăng hơn 4 lần, từ 1.697 doanh nghiệp (năm 2006), tăng lên 6.855 doanh nghiệp năm 2011(6), một số doanh nghiệp đã có đủ năng lực thực hiện các dự án bất động sản có quy mô lớn, ngang tầm khu vực. Hệ thống kết cấu hạ tầng cho thị trường bất động sản, như hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống thông tin bất động sản, hệ thống đăng ký sở hữu, công chứng bất động sản, hệ thống cung cấp dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản... đang hình thành và đi vào hoạt động(7).
Công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản từng bước được tăng cường. Bộ máy quản lý nhà nước về thị trường bất động sản được hình thành từ Trung ương tới địa phương, bước đầu đã củng cố và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Các cơ quan tham mưu ở Trung ương và địa phương đã kịp thời đề xuất các giải pháp để điều tiết thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh mỗi khi thị trường có biến động bất thường.
Những mặt hạn chế, yếu kém và nguyên nhân
Bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã bộc lộ những mặt hạn chế, yếu kém cần được khắc phục, đó là:
Thứ nhất, thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định, khi thì “sốt nóng”, khi thì trầm lắng, thậm chí là “đóng băng”, ảnh hưởng đến cân đối vĩ mô, tác động tiêu cực đến nền kinh tế. Có thể thấy tình trạng trầm lắng, “đóng băng” của thị trường bất động sản giai đoạn 2011 - 2013 là một ví dụ điển hình. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng(8), tính đến ngày 15-12-2013, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên phạm vi toàn quốc ước khoảng 94.458 tỷ đồng, bao gồm: 20.012 căn hộ chung cư (29.230 tỷ đồng), 13.585 căn nhà thấp tầng (24.140 tỷ đồng), 10,8 triệu m2 đất nền nhà ở (34.890 tỷ đồng), 2,002 triệu m2 đất nền thương mại (6.199 tỷ đồng).
Thứ hai, cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà ở mất cân đối, lệch pha cung - cầu, nhất là tại các đô thị. Trong khi nhà ở thương mại cao cấp, diện tích lớn, giá cao dư thừa nhiều, thì nhà ở xã hội quy mô nhỏ, giá bán thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị còn thiếu trầm trọng(9), làm cho một bộ phận không nhỏ người nghèo, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị luôn gặp khó khăn về nhà ở. Bên cạnh đó, thị trường chủ yếu mới phát triển loại hình nhà ở để bán, còn thiếu các loại nhà ở cho thuê, nên chưa đáp ứng được nhu cầu đa dạng của người dân. Điều này đã ảnh hưởng tới mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội cho người dân, từ đó phát sinh những nhân tố gây mất ổn định xã hội.
Thứ ba, việc đầu tư phát triển các sản phẩm bất động sản không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa tuân thủ các quy luật của thị trường, tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào vẫn còn khá phổ biến; nhiều dự án bất động sản đầu tư thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Theo kết quả rà soát của các địa phương, tính đến tháng 12-2013 các địa phương trong cả nước đã quy hoạch và cấp phép đầu tư 4.015 dự án khu đô thị mới, khu nhà ở với tổng mức đầu tư ước tính khoảng 4.486.674 tỷ đồng; tổng diện tích đất theo quy hoạch là 102.228 ha; tổng diện tích đất xây dựng nhà ở theo quy hoạch là 36.076 ha; tổng diện tích sàn nhà ở theo quy hoạch là 461.767.028 m2 sàn (tương đương 2.947.105 căn nhà)(10). Trong khi đó, nhu cầu thực tế tại một số địa phương không lớn như số lượng dự án đã cấp và nhất là không đủ nguồn lực để thực hiện(11), dẫn đến nhiều dự án bị chậm tiến độ, thậm chí là đình trệ, hoặc không đủ điều kiện kết cấu hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang, làm lãng phí các nguồn lực xã hội, nhất là tài nguyên đất đai, tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, người dân và xã hội.
Thứ tư, giá cả hàng hóa bất động sản không ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, không phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và của từng địa phương, trong đó giá nhà ở, đất ở thường vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân có mức thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp. Tình trạng đầu cơ, làm giá bất động sản, gây nên tình trạng “sốt giá”, tạo ra giá ảo không đúng với giá trị thực của bất động sản vẫn khá phổ biến, nhất là trong những giai đoạn thị trường đang “sốt”.
Thứ năm, thị trường bất động sản còn thiếu sự minh bạch, tình trạng giao dịch ngầm, giao dịch ảo chưa được khắc phục triệt để. Hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản không thống nhất, thiếu độ tin cậy, chưa bảo đảm tính công khai, minh bạch, trong nhiều trường hợp gây bất lợi cho người mua, làm phát sinh tranh chấp.
Những mặt tồn tại, hạn chế trên đây có nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến các nguyên nhân chủ yếu sau đây:
Một là, trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang phát triển nền kinh tế thị trường nhiều thành phần, định hướng xã hội chủ nghĩa, do chúng ta bị chi phối bởi tư tưởng “thị trường hóa” đã dẫn đến những bất cập trong công tác quản lý nhà nước nói chung, quản lý thị trường bất động sản nói riêng, trong đó đã chuyển giao quá nhiều quyền hạn quản lý của Nhà nước cho các chủ thể tham gia thị trường, để cho thị trường điều tiết quá trình phát triển.
Đặc biệt, sản phẩm bất động sản luôn gắn với đất đai, mà đất đai thì có hạn, thuộc sở hữu toàn dân nên rất cần có sự kiểm soát của Nhà nước, trong khi đó việc đầu tư phát triển các dự án bất động sản thời gian qua khá dễ dàng, thiếu sự kiểm soát thống nhất của các cơ quan nhà nước từ Trung ương đến địa phương, Nhà nước chưa thực hiện tốt vai trò kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp. Thị trường đất đai sơ cấp hiện vẫn do các nhà đầu tư chi phối, Nhà nước giao dự án và thu tiền sử dụng đất, các nhà đầu tư tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và công trình xây dựng để kinh doanh.
Hai là, do sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, từ việc đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản cho đến đến quản lý sử dụng bất động sản; có những quy định trong các văn bản khác nhau còn chồng chéo, nhiều quy định không theo kịp với sự phát triển của thực tiễn cũng như nhiều vấn đề bất cập phát sinh nhưng chậm được nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện.
Ba là, công tác quản lý phát triển đô thị còn bất cập, mới chỉ theo quy hoạch (thậm chí có trường hợp chưa tuân thủ đúng quy hoạch) mà chưa có kế hoạch, không cân đối các nguồn lực thực hiện theo từng giai đoạn; nhiều địa phương mới chỉ quan tâm đến việc mở rộng quy mô mà không tập trung nâng cao chất lượng đô thị, đồng thời, do quá chú trọng vào việc thu hút đầu tư nên quá dễ dãi trong việc cấp phép đầu tư các dự án bất động sản. Chính điều này đã dẫn đến tình trạng đầu tư các dự án bất động sản tràn lan, tự phát, phong trào, tình trạng cạnh tranh thiếu lành mạnh, nhiều dự án chỉ chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở để bán, còn thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Bốn là, đa số các nhà đầu tư mới chú trọng đến các sản phẩm có lợi nhuận cao mà chưa quan tâm đến các sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp. Trong khi đó, Nhà nước cũng chưa có chính sách phù hợp khuyến khích các doanh nghiệp phát triển đa dạng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư, dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu, thị trường dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và nhà ở xã hội.
Năm là, chính sách tài chính, tín dụng bất động sản chưa hoàn thiện và còn bất hợp lý. Hệ thống các định chế tài chính bất động sản chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. Chính sách tín dụng bất động sản thiếu ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân. Chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ(12).
Sáu là, năng lực các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, kể cả về năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính của nhiều doanh nghiệp còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp. Tình trạng đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản ngoài ngành, nghề kinh doanh chủ yếu và không phù hợp với năng lực kinh doanh bất động sản của nhiều doanh nghiệp còn khá phổ biến, trong đó có không ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chộp giật, thậm chí là lừa đảo, làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường, đồng thời đẩy thị trường bất động sản “nóng lên”, làm gia tăng nợ xấu, thị trường khó kiểm soát.
Bảy là, các thị trường khác có tính chất hỗ trợ, kết hợp với thị trường bất động sản, như thị trường vốn, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường bất động sản.
Mục tiêu, quan điểm và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản trong tình hình mới
Qua phân tích, đánh giá về thực trạng phát triển thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, việc nghiên cứu, xây dựng chiến lược phát triển thị trường bất động sản, trong đó khắc phục được những mặt hạn chế, yếu kém thời gian qua, bảo đảm cho thị trường phát triển bền vững trong dài hạn là hết sức cần thiết. Chiến lược phát triển thị trường bất động sản phải đạt được các mục tiêu trước mắt và lâu dài sau đây:
- Phát triển thị trường bất động sản ổn định, vững chắc, có cấu trúc hoàn chỉnh và đồng bộ; đa dạng hóa các sản phẩm, dịch vụ, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả và trở thành thị trường quan trọng, kết nối thông suốt với các thị trường khác của nền kinh tế.
- Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhà ở... tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho thị trường bất động sản phát triển ổn định.
- Phấn đấu đến năm 2020 diện tích nhà ở bình quân đạt 25 m2 sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 29 m2/người, tại nông thôn đạt 22 m2 sàn/người. Giai đoạn 2015 - 2020 xây dựng mới 425 triệu m2 sàn nhà ở, với khoảng 3 triệu căn hộ/căn nhà xây mới; đầu tư xây dựng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị, đáp ứng cơ bản nhu cầu về nhà ở, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và bảo đảm an sinh xã hội.
- Đáp ứng cơ bản nhu cầu về các công trình văn phòng cho thuê, khách sạn, thương mại, hạ tầng xã hội, hạ tầng khu công nghiệp...
- Huy động các nguồn lực trong và ngoài nước để phát triển thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển và tăng trưởng kinh tế của đất nước. Thu ngân sách từ đất và bất động sản (bao gồm: thuế sử dụng nhà đất, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế từ chuyển nhượng bất động sản, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ nhà đất) đạt 10% - 15% tổng thu ngân sách.
Chiến lược phát triển thị trường bất động sản phải được xây dựng dựa trên các quan điểm sau:
Một là, xây dựng và quản lý thị trường bất động sản phát triển bền vững, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn; hình thành một hệ thống thị trường bất động sản đồng bộ, thống nhất và liên thông với các thị trường khác trong cân đối tổng thể của nền kinh tế đất nước.
Hai là, huy động tối đa các nguồn lực, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực từ đất đai để phát triển đồng bộ các loại hàng hóa của thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu của xã hội và nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước; phát triển thị trường bất động sản phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người dân và của nhà đầu tư.
Ba là, phát triển các loại hàng hóa bất động sản phải tuân thủ quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành, phù hợp kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và phù hợp nhu cầu của thị trường. Phát triển nhà ở phải đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, phải có giá cả phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số đối tượng trong xã hội; Nhà nước có chính sách tạo điều kiện để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm từng bước cải thiện nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp, góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội.
Bốn là, tạo hành lang pháp lý và các điều kiện để hàng hóa bất động sản được giao dịch thuận lợi, công khai, minh bạch trên thị trường bất động sản. Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước thực hiện quản lý thị trường bất động sản bằng công cụ pháp luật. Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bất động sản với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, thông qua việc điều tiết nguồn cung trên thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp và sử dụng linh hoạt các chính sách thuế, tài khóa, tín dụng.
Trên cơ sở quán triệt các quan điểm trên, cần phải triển khai đồng bộ và quyết liệt các nhóm giải pháp cơ bản sau để phát triển thị trường bất động sản đạt được các mục tiêu đã đề ra:
- Hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh. Trong đó, rà soát, sửa đổi bổ sung những quy định còn chồng chéo, những quy định không còn phù hợp với thực tế; hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng từng phần và toàn bộ dự án bất động sản theo hướng tạo điều kiện để các chủ đầu tư dễ dàng chuyển nhượng toàn bộ hoặc từng phần dự án để các dự án phát triển bất động sản được triển khai đúng tiến độ và kế hoạch. Xây dựng cơ chế bảo đảm quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai.
- Đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó bao gồm đổi mới quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch; các dự án phát triển nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ phải đồng bộ với các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch và theo kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai. Nhà nước chủ động điều tiết cung hàng hóa bất động sản thông qua quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch và kế hoạch phát triển đô thị, đặc biệt là kiểm soát nguồn cung đất đai cho thị trường sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cũng như chủ động điều tiết giá bất động sản thông qua các chính sách về định giá đất, các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến bất động sản.
Bên cạnh đó, Nhà nước thống nhất quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất một cách hợp lý, dành một tỷ lệ nhất định tiền sử dụng đất thu được để hỗ trợ việc chủ động điều tiết thị trường đất đai, đầu tư hạ tầng kỹ thuật làm tăng giá trị sử dụng đất, đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, phục vụ mục tiêu công ích, hỗ trợ tái định cư, đào tạo nghề, tạo việc làm cho người bị thu hồi đất.
- Tái cơ cấu thị trường bất động sản, phát triển đa dạng các loại hàng hóa bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở, bao gồm nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ; nhà ở thương mại, nhà ở xã hội; nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu trong phát triển nhà ở. Nhà nước chủ động cung cấp và có chính sách ưu đãi, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng xã hội.
Nâng cao chất lượng công tác dự báo về nhu cầu và xây dựng kế hoạch phát triển các loại bất động sản thiết yếu thông qua các chương trình cụ thể, như chương trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển công nghiệp, dịch vụ, thương mại. Quy định về cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng các loại hình sản phẩm bất động sản ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, bảo đảm thị trường phát triển cân đối giữa cung và cầu, có khả năng thanh toán.
Tổ chức rà soát các dự án kinh doanh bất động sản đang triển khai, các dự án đã giao nhưng chậm triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp kế hoạch phát triển từng loại bất động sản của từng địa phương trong phạm vi cả nước.
- Hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính, như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở... phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Điều chỉnh chính sách tín dụng, tài khóa một cách linh hoạt để tạo điều kiện về vốn trung hạn và dài hạn cho các chủ thể tham gia thị trường, giúp cho các doanh nghiệp và người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở. Hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan đến bất động sản để khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước.
- Hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, hệ thống môi giới, định giá bất động sản và sàn giao dịch bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp. Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản, mua và sở hữu nhà ở cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm huy động các nguồn lực về vốn, công nghệ, kinh nghiệm, phục vụ cho phát triển thị trường trong nước và phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, đồng thời thực hiện các giải pháp nhằm bảo đảm quốc phòng - anh ninh.
- Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy làm cơ sở cho hoạch định chính sách và quản lý thị trường một cách hiệu quả. Đẩy mạnh công tác thông tin, tuyên truyền tạo sự đồng thuận và ổn định tâm lý cho các tổ chức kinh tế, người dân đối với các chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Thực hiện cung cấp thông tin đầy đủ, xác thực, nhất là thông tin từ các chủ đầu tư, các nhà môi giới đối với người mua sản phẩm bất động sản, bảo đảm để thị trường hoạt động công khai, minh bạch.
- Nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước về phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, hoàn thiện hệ thống tổ chức bộ máy, tăng cường sự quản lý thống nhất của Trung ương đi đôi với phân cấp và nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quản lý nhà nước về phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Tăng cường công tác thanh tra, giám sát việc thực thi pháp luật trong đầu tư¬, giao dịch trên thị trường bất động sản./.
------------------------------------------
(1) Tổng cục Thống kê: Tổng điều tra dân số và nhà ở 4-2009
(2) Tính đến tháng 12-2011, cả nước có 283 khu công nghiệp được thành lập với tổng vốn đầu tư hạ tầng ước khoảng 9,5 tỷ USD, trong đó đã có 180 khu công nghiệp đi vào hoạt động với vốn đầu tư hạ tầng đăng ký là 5,3 tỷ USD, vốn đầu tư thực tế đã đạt gần 3,2 tỷ USD; các khu công nghiệp đã giải quyết việc làm cho khoảng 1,76 triệu lao động trực tiếp
(3) Bộ Tài chính: Báo cáo số 1226/BTC-QLCS ngày 23-01-2013
(4) Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư
(5) Bộ Tài chính: Báo cáo số 17274/BTC-TCT ngày 19-12-2011
(6) Tổng cục Thống kê: Thống kê doanh nghiệp nhỏ và vừa giai đoạn 2006 - 2011
(7) Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 9-2013, cả nước có 1.143 sàn giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động; các cơ sở đào tạo trên cả nước đã thực hiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản cho 83.231 lượt người (gồm 40.654 nhân viên môi giới, 20.452 nhân viên định giá và 22.125 người quản lý sàn giao dịch bất động sản); các cơ quan nhà nước đã cấp 36.454 chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản
(8) Bộ Xây dựng: Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ năm 2013 và phương hướng nhiệm vụ năm 2014 của ngành xây dựng, tài liệu tại Hội nghị triển khai nhiệm vụ kế hoạch năm 2014 ngành xây dựng
(9) Theo kết quả rà soát của Bộ Xây dựng [1]: Từ nay đến năm 2015 khu vực đô thị cần khoảng 700.000 căn hộ nhà ở xã hội, đến năm 2020 sẽ cần thêm khoảng 200.000 căn (nếu nhu cầu đến năm 2015 được giải quyết hết, trong đó, Hà Nội cần 111.200 căn; Thành phố Hồ Chí Minh cần 134.000 căn; Đà Nẵng cần 16.000 căn; Đồng Nai cần 95.000 căn; Bình Dương cần 104.000 căn... Riêng nhu cầu nhà ở xã hội của cán bộ, công chức 25 bộ, ngành tại khu vực Hà Nội cần khoảng 30.000 căn
(10) Bộ Xây dựng: Báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2013, số 22/BC-BXD ngày 19-3-2014
(11) Theo báo cáo của các địa phương, tổng vốn đầu tư vào các dự án bất động sản đã được cấp phép đầu tư trên cả nước mới chỉ đạt khoảng 689.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 15% nhu cầu vốn
(12) Hiện nay, mức thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản (2% giá trị chuyển nhượng hoặc 25% lợi nhuận thu được), cũng như phí trước bạ trong giao dịch bất động sản (0,5% giá trị bất động sản) còn cao, không khuyến khích người dân giao dịch chính thức và đăng ký nộp thuế hoặc khai man để trốn thuế
Những kết quả chủ yếu đã đạt được
Thị trường bất động sản nước ta tuy mới được hình thành nhưng đã có bước phát triển quan trọng, đóng góp đáng kể vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước, cũng như góp phần tích cực vào việc hình thành và phát triển các loại thị trường trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Hệ thống thể chế quản lý thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, ngày 15-10-2007, của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản là những văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Cùng với các bộ luật có liên quan khác, như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, các luật về thuế... đã hình thành nên hành lang pháp lý tương đối hoàn chỉnh để điều tiết thị trường bất động sản, bao gồm cả việc tạo lập, giao dịch, xác lập quyền sở hữu, quản lý khai thác, sử dụng sản phẩm bất động sản, cũng như quản lý các chủ thể tham gia thị trường.
Thị trường bất động sản phát triển đã góp phần rất quan trọng đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân, cũng như tạo lập hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ phát triển nền kinh tế đất nước.
Tính trong giai đoạn 10 năm (từ 1999 - 2009), diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đã tăng gần 2 lần (từ mức 9,6 m2 sàn/người năm 1999, lên mức 16,7 m2 sàn/người năm 2009)(1). Những năm gần đây, bình quân mỗi năm diện tích nhà ở toàn quốc tăng khoảng 70 triệu m2, đưa diện tích bình quân nhà ở toàn quốc năm 2013 đạt gần 19,6 m2 sàn/người (tại khu vực đô thị khoảng 23,1 m2 sàn/người, tại khu vực nông thôn khoảng 18 m2 sàn/người). Hàng loạt dự án khu nhà ở, khu đô thị được đầu tư xây dựng trên cả nước với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, bảo đảm về chất lượng, đa dạng về chủng loại, không chỉ giải quyết tốt nhu cầu chỗ ở bền vững, nâng cao điều kiện sống cho người dân, mà còn góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
Bên cạnh đó, hệ thống các khu công nghiệp, khu chế xuất, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng... được đầu tư phát triển cả về quy mô cũng như tính đồng bộ, hiện đại, đã góp phần quan trọng tạo lập cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ phát triển nền kinh tế, thu hút đầu tư, tạo nhiều việc làm, thu nhập cho người dân, góp phần tích cực chuyển dịch cơ cấu kinh tế của các địa phương và cả nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa(2).
Sự phát triển của thị trường bất động sản còn thúc đẩy các loại thị trường khác phát triển, như thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, thị trường vốn..., nguồn lực đất đai được khai thác sử dụng ngày càng hiệu quả hơn, đồng thời, thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài, góp phần tích cực phát triển kinh tế và tăng thu ngân sách nhà nước. Trong giai đoạn 2006 - 2011, cả nước đã đưa vào sử dụng hàng chục nghìn héc-ta đất để phát triển các sản phẩm bất động sản, tổng các khoản thu về đất hằng năm chiếm khoảng trên 10% tổng thu ngân sách(3). Tính đến ngày 20-4-2014 đã có 414 dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được cấp phép với tổng vốn đầu tư 49,3 tỷ USD(4); vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,75% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam; số thu ngân sách từ tiền thuê đất của khu vực đầu tư nước ngoài trong giai đoạn 2001 - 2011 ước đạt 4.700 tỷ đồng, trong đó năm 2011 ước đạt cao nhất với 1.047 tỷ đồng (năm 2001 đạt thấp nhất với 149 tỷ đồng)(5), năm 2012 và 2013 ước trung bình mỗi năm thu khoảng 1.000 tỷ đồng từ tiền thuê đất của các nhà đầu tư nước ngoài.
Cơ cấu các chủ thể tham gia thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện, góp phần cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững. Đội ngũ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, các đơn vị tư vấn, doanh nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng ngày càng lớn mạnh. Chỉ tính trong 5 năm, từ năm 2006 đến năm 2011, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của cả nước đã tăng hơn 4 lần, từ 1.697 doanh nghiệp (năm 2006), tăng lên 6.855 doanh nghiệp năm 2011(6), một số doanh nghiệp đã có đủ năng lực thực hiện các dự án bất động sản có quy mô lớn, ngang tầm khu vực. Hệ thống kết cấu hạ tầng cho thị trường bất động sản, như hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống thông tin bất động sản, hệ thống đăng ký sở hữu, công chứng bất động sản, hệ thống cung cấp dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản... đang hình thành và đi vào hoạt động(7).
Công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản từng bước được tăng cường. Bộ máy quản lý nhà nước về thị trường bất động sản được hình thành từ Trung ương tới địa phương, bước đầu đã củng cố và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Các cơ quan tham mưu ở Trung ương và địa phương đã kịp thời đề xuất các giải pháp để điều tiết thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh mỗi khi thị trường có biến động bất thường.
Những mặt hạn chế, yếu kém và nguyên nhân
Bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã bộc lộ những mặt hạn chế, yếu kém cần được khắc phục, đó là:
Thứ nhất, thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định, khi thì “sốt nóng”, khi thì trầm lắng, thậm chí là “đóng băng”, ảnh hưởng đến cân đối vĩ mô, tác động tiêu cực đến nền kinh tế. Có thể thấy tình trạng trầm lắng, “đóng băng” của thị trường bất động sản giai đoạn 2011 - 2013 là một ví dụ điển hình. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng(8), tính đến ngày 15-12-2013, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên phạm vi toàn quốc ước khoảng 94.458 tỷ đồng, bao gồm: 20.012 căn hộ chung cư (29.230 tỷ đồng), 13.585 căn nhà thấp tầng (24.140 tỷ đồng), 10,8 triệu m2 đất nền nhà ở (34.890 tỷ đồng), 2,002 triệu m2 đất nền thương mại (6.199 tỷ đồng).
Thứ hai, cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà ở mất cân đối, lệch pha cung - cầu, nhất là tại các đô thị. Trong khi nhà ở thương mại cao cấp, diện tích lớn, giá cao dư thừa nhiều, thì nhà ở xã hội quy mô nhỏ, giá bán thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị còn thiếu trầm trọng(9), làm cho một bộ phận không nhỏ người nghèo, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị luôn gặp khó khăn về nhà ở. Bên cạnh đó, thị trường chủ yếu mới phát triển loại hình nhà ở để bán, còn thiếu các loại nhà ở cho thuê, nên chưa đáp ứng được nhu cầu đa dạng của người dân. Điều này đã ảnh hưởng tới mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội cho người dân, từ đó phát sinh những nhân tố gây mất ổn định xã hội.
Thứ ba, việc đầu tư phát triển các sản phẩm bất động sản không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa tuân thủ các quy luật của thị trường, tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào vẫn còn khá phổ biến; nhiều dự án bất động sản đầu tư thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Theo kết quả rà soát của các địa phương, tính đến tháng 12-2013 các địa phương trong cả nước đã quy hoạch và cấp phép đầu tư 4.015 dự án khu đô thị mới, khu nhà ở với tổng mức đầu tư ước tính khoảng 4.486.674 tỷ đồng; tổng diện tích đất theo quy hoạch là 102.228 ha; tổng diện tích đất xây dựng nhà ở theo quy hoạch là 36.076 ha; tổng diện tích sàn nhà ở theo quy hoạch là 461.767.028 m2 sàn (tương đương 2.947.105 căn nhà)(10). Trong khi đó, nhu cầu thực tế tại một số địa phương không lớn như số lượng dự án đã cấp và nhất là không đủ nguồn lực để thực hiện(11), dẫn đến nhiều dự án bị chậm tiến độ, thậm chí là đình trệ, hoặc không đủ điều kiện kết cấu hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang, làm lãng phí các nguồn lực xã hội, nhất là tài nguyên đất đai, tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, người dân và xã hội.
Thứ tư, giá cả hàng hóa bất động sản không ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, không phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và của từng địa phương, trong đó giá nhà ở, đất ở thường vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân có mức thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp. Tình trạng đầu cơ, làm giá bất động sản, gây nên tình trạng “sốt giá”, tạo ra giá ảo không đúng với giá trị thực của bất động sản vẫn khá phổ biến, nhất là trong những giai đoạn thị trường đang “sốt”.
Thứ năm, thị trường bất động sản còn thiếu sự minh bạch, tình trạng giao dịch ngầm, giao dịch ảo chưa được khắc phục triệt để. Hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản không thống nhất, thiếu độ tin cậy, chưa bảo đảm tính công khai, minh bạch, trong nhiều trường hợp gây bất lợi cho người mua, làm phát sinh tranh chấp.
Những mặt tồn tại, hạn chế trên đây có nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến các nguyên nhân chủ yếu sau đây:
Một là, trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang phát triển nền kinh tế thị trường nhiều thành phần, định hướng xã hội chủ nghĩa, do chúng ta bị chi phối bởi tư tưởng “thị trường hóa” đã dẫn đến những bất cập trong công tác quản lý nhà nước nói chung, quản lý thị trường bất động sản nói riêng, trong đó đã chuyển giao quá nhiều quyền hạn quản lý của Nhà nước cho các chủ thể tham gia thị trường, để cho thị trường điều tiết quá trình phát triển.
Đặc biệt, sản phẩm bất động sản luôn gắn với đất đai, mà đất đai thì có hạn, thuộc sở hữu toàn dân nên rất cần có sự kiểm soát của Nhà nước, trong khi đó việc đầu tư phát triển các dự án bất động sản thời gian qua khá dễ dàng, thiếu sự kiểm soát thống nhất của các cơ quan nhà nước từ Trung ương đến địa phương, Nhà nước chưa thực hiện tốt vai trò kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp. Thị trường đất đai sơ cấp hiện vẫn do các nhà đầu tư chi phối, Nhà nước giao dự án và thu tiền sử dụng đất, các nhà đầu tư tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và công trình xây dựng để kinh doanh.
Hai là, do sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, từ việc đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản cho đến đến quản lý sử dụng bất động sản; có những quy định trong các văn bản khác nhau còn chồng chéo, nhiều quy định không theo kịp với sự phát triển của thực tiễn cũng như nhiều vấn đề bất cập phát sinh nhưng chậm được nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện.
Ba là, công tác quản lý phát triển đô thị còn bất cập, mới chỉ theo quy hoạch (thậm chí có trường hợp chưa tuân thủ đúng quy hoạch) mà chưa có kế hoạch, không cân đối các nguồn lực thực hiện theo từng giai đoạn; nhiều địa phương mới chỉ quan tâm đến việc mở rộng quy mô mà không tập trung nâng cao chất lượng đô thị, đồng thời, do quá chú trọng vào việc thu hút đầu tư nên quá dễ dãi trong việc cấp phép đầu tư các dự án bất động sản. Chính điều này đã dẫn đến tình trạng đầu tư các dự án bất động sản tràn lan, tự phát, phong trào, tình trạng cạnh tranh thiếu lành mạnh, nhiều dự án chỉ chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở để bán, còn thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Bốn là, đa số các nhà đầu tư mới chú trọng đến các sản phẩm có lợi nhuận cao mà chưa quan tâm đến các sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp. Trong khi đó, Nhà nước cũng chưa có chính sách phù hợp khuyến khích các doanh nghiệp phát triển đa dạng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư, dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu, thị trường dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và nhà ở xã hội.
Năm là, chính sách tài chính, tín dụng bất động sản chưa hoàn thiện và còn bất hợp lý. Hệ thống các định chế tài chính bất động sản chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. Chính sách tín dụng bất động sản thiếu ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân. Chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ(12).
Sáu là, năng lực các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, kể cả về năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính của nhiều doanh nghiệp còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp. Tình trạng đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản ngoài ngành, nghề kinh doanh chủ yếu và không phù hợp với năng lực kinh doanh bất động sản của nhiều doanh nghiệp còn khá phổ biến, trong đó có không ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chộp giật, thậm chí là lừa đảo, làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường, đồng thời đẩy thị trường bất động sản “nóng lên”, làm gia tăng nợ xấu, thị trường khó kiểm soát.
Bảy là, các thị trường khác có tính chất hỗ trợ, kết hợp với thị trường bất động sản, như thị trường vốn, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường bất động sản.
Mục tiêu, quan điểm và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản trong tình hình mới
Qua phân tích, đánh giá về thực trạng phát triển thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, việc nghiên cứu, xây dựng chiến lược phát triển thị trường bất động sản, trong đó khắc phục được những mặt hạn chế, yếu kém thời gian qua, bảo đảm cho thị trường phát triển bền vững trong dài hạn là hết sức cần thiết. Chiến lược phát triển thị trường bất động sản phải đạt được các mục tiêu trước mắt và lâu dài sau đây:
- Phát triển thị trường bất động sản ổn định, vững chắc, có cấu trúc hoàn chỉnh và đồng bộ; đa dạng hóa các sản phẩm, dịch vụ, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả và trở thành thị trường quan trọng, kết nối thông suốt với các thị trường khác của nền kinh tế.
- Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhà ở... tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho thị trường bất động sản phát triển ổn định.
- Phấn đấu đến năm 2020 diện tích nhà ở bình quân đạt 25 m2 sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 29 m2/người, tại nông thôn đạt 22 m2 sàn/người. Giai đoạn 2015 - 2020 xây dựng mới 425 triệu m2 sàn nhà ở, với khoảng 3 triệu căn hộ/căn nhà xây mới; đầu tư xây dựng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị, đáp ứng cơ bản nhu cầu về nhà ở, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và bảo đảm an sinh xã hội.
- Đáp ứng cơ bản nhu cầu về các công trình văn phòng cho thuê, khách sạn, thương mại, hạ tầng xã hội, hạ tầng khu công nghiệp...
- Huy động các nguồn lực trong và ngoài nước để phát triển thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển và tăng trưởng kinh tế của đất nước. Thu ngân sách từ đất và bất động sản (bao gồm: thuế sử dụng nhà đất, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế từ chuyển nhượng bất động sản, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ nhà đất) đạt 10% - 15% tổng thu ngân sách.
Chiến lược phát triển thị trường bất động sản phải được xây dựng dựa trên các quan điểm sau:
Một là, xây dựng và quản lý thị trường bất động sản phát triển bền vững, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn; hình thành một hệ thống thị trường bất động sản đồng bộ, thống nhất và liên thông với các thị trường khác trong cân đối tổng thể của nền kinh tế đất nước.
Hai là, huy động tối đa các nguồn lực, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực từ đất đai để phát triển đồng bộ các loại hàng hóa của thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu của xã hội và nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước; phát triển thị trường bất động sản phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người dân và của nhà đầu tư.
Ba là, phát triển các loại hàng hóa bất động sản phải tuân thủ quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành, phù hợp kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và phù hợp nhu cầu của thị trường. Phát triển nhà ở phải đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, phải có giá cả phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số đối tượng trong xã hội; Nhà nước có chính sách tạo điều kiện để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm từng bước cải thiện nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp, góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội.
Bốn là, tạo hành lang pháp lý và các điều kiện để hàng hóa bất động sản được giao dịch thuận lợi, công khai, minh bạch trên thị trường bất động sản. Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước thực hiện quản lý thị trường bất động sản bằng công cụ pháp luật. Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bất động sản với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, thông qua việc điều tiết nguồn cung trên thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp và sử dụng linh hoạt các chính sách thuế, tài khóa, tín dụng.
Trên cơ sở quán triệt các quan điểm trên, cần phải triển khai đồng bộ và quyết liệt các nhóm giải pháp cơ bản sau để phát triển thị trường bất động sản đạt được các mục tiêu đã đề ra:
- Hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh. Trong đó, rà soát, sửa đổi bổ sung những quy định còn chồng chéo, những quy định không còn phù hợp với thực tế; hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng từng phần và toàn bộ dự án bất động sản theo hướng tạo điều kiện để các chủ đầu tư dễ dàng chuyển nhượng toàn bộ hoặc từng phần dự án để các dự án phát triển bất động sản được triển khai đúng tiến độ và kế hoạch. Xây dựng cơ chế bảo đảm quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai.
- Đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó bao gồm đổi mới quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch; các dự án phát triển nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ phải đồng bộ với các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch và theo kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai. Nhà nước chủ động điều tiết cung hàng hóa bất động sản thông qua quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch và kế hoạch phát triển đô thị, đặc biệt là kiểm soát nguồn cung đất đai cho thị trường sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cũng như chủ động điều tiết giá bất động sản thông qua các chính sách về định giá đất, các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến bất động sản.
Bên cạnh đó, Nhà nước thống nhất quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất một cách hợp lý, dành một tỷ lệ nhất định tiền sử dụng đất thu được để hỗ trợ việc chủ động điều tiết thị trường đất đai, đầu tư hạ tầng kỹ thuật làm tăng giá trị sử dụng đất, đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, phục vụ mục tiêu công ích, hỗ trợ tái định cư, đào tạo nghề, tạo việc làm cho người bị thu hồi đất.
- Tái cơ cấu thị trường bất động sản, phát triển đa dạng các loại hàng hóa bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở, bao gồm nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ; nhà ở thương mại, nhà ở xã hội; nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu trong phát triển nhà ở. Nhà nước chủ động cung cấp và có chính sách ưu đãi, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng xã hội.
Nâng cao chất lượng công tác dự báo về nhu cầu và xây dựng kế hoạch phát triển các loại bất động sản thiết yếu thông qua các chương trình cụ thể, như chương trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển công nghiệp, dịch vụ, thương mại. Quy định về cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng các loại hình sản phẩm bất động sản ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, bảo đảm thị trường phát triển cân đối giữa cung và cầu, có khả năng thanh toán.
Tổ chức rà soát các dự án kinh doanh bất động sản đang triển khai, các dự án đã giao nhưng chậm triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp kế hoạch phát triển từng loại bất động sản của từng địa phương trong phạm vi cả nước.
- Hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính, như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở... phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Điều chỉnh chính sách tín dụng, tài khóa một cách linh hoạt để tạo điều kiện về vốn trung hạn và dài hạn cho các chủ thể tham gia thị trường, giúp cho các doanh nghiệp và người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở. Hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan đến bất động sản để khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước.
- Hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, hệ thống môi giới, định giá bất động sản và sàn giao dịch bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp. Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản, mua và sở hữu nhà ở cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm huy động các nguồn lực về vốn, công nghệ, kinh nghiệm, phục vụ cho phát triển thị trường trong nước và phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, đồng thời thực hiện các giải pháp nhằm bảo đảm quốc phòng - anh ninh.
- Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy làm cơ sở cho hoạch định chính sách và quản lý thị trường một cách hiệu quả. Đẩy mạnh công tác thông tin, tuyên truyền tạo sự đồng thuận và ổn định tâm lý cho các tổ chức kinh tế, người dân đối với các chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Thực hiện cung cấp thông tin đầy đủ, xác thực, nhất là thông tin từ các chủ đầu tư, các nhà môi giới đối với người mua sản phẩm bất động sản, bảo đảm để thị trường hoạt động công khai, minh bạch.
- Nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước về phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, hoàn thiện hệ thống tổ chức bộ máy, tăng cường sự quản lý thống nhất của Trung ương đi đôi với phân cấp và nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quản lý nhà nước về phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Tăng cường công tác thanh tra, giám sát việc thực thi pháp luật trong đầu tư¬, giao dịch trên thị trường bất động sản./.
------------------------------------------
(1) Tổng cục Thống kê: Tổng điều tra dân số và nhà ở 4-2009
(2) Tính đến tháng 12-2011, cả nước có 283 khu công nghiệp được thành lập với tổng vốn đầu tư hạ tầng ước khoảng 9,5 tỷ USD, trong đó đã có 180 khu công nghiệp đi vào hoạt động với vốn đầu tư hạ tầng đăng ký là 5,3 tỷ USD, vốn đầu tư thực tế đã đạt gần 3,2 tỷ USD; các khu công nghiệp đã giải quyết việc làm cho khoảng 1,76 triệu lao động trực tiếp
(3) Bộ Tài chính: Báo cáo số 1226/BTC-QLCS ngày 23-01-2013
(4) Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư
(5) Bộ Tài chính: Báo cáo số 17274/BTC-TCT ngày 19-12-2011
(6) Tổng cục Thống kê: Thống kê doanh nghiệp nhỏ và vừa giai đoạn 2006 - 2011
(7) Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 9-2013, cả nước có 1.143 sàn giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động; các cơ sở đào tạo trên cả nước đã thực hiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản cho 83.231 lượt người (gồm 40.654 nhân viên môi giới, 20.452 nhân viên định giá và 22.125 người quản lý sàn giao dịch bất động sản); các cơ quan nhà nước đã cấp 36.454 chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản
(8) Bộ Xây dựng: Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ năm 2013 và phương hướng nhiệm vụ năm 2014 của ngành xây dựng, tài liệu tại Hội nghị triển khai nhiệm vụ kế hoạch năm 2014 ngành xây dựng
(9) Theo kết quả rà soát của Bộ Xây dựng [1]: Từ nay đến năm 2015 khu vực đô thị cần khoảng 700.000 căn hộ nhà ở xã hội, đến năm 2020 sẽ cần thêm khoảng 200.000 căn (nếu nhu cầu đến năm 2015 được giải quyết hết, trong đó, Hà Nội cần 111.200 căn; Thành phố Hồ Chí Minh cần 134.000 căn; Đà Nẵng cần 16.000 căn; Đồng Nai cần 95.000 căn; Bình Dương cần 104.000 căn... Riêng nhu cầu nhà ở xã hội của cán bộ, công chức 25 bộ, ngành tại khu vực Hà Nội cần khoảng 30.000 căn
(10) Bộ Xây dựng: Báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2013, số 22/BC-BXD ngày 19-3-2014
(11) Theo báo cáo của các địa phương, tổng vốn đầu tư vào các dự án bất động sản đã được cấp phép đầu tư trên cả nước mới chỉ đạt khoảng 689.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 15% nhu cầu vốn
(12) Hiện nay, mức thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản (2% giá trị chuyển nhượng hoặc 25% lợi nhuận thu được), cũng như phí trước bạ trong giao dịch bất động sản (0,5% giá trị bất động sản) còn cao, không khuyến khích người dân giao dịch chính thức và đăng ký nộp thuế hoặc khai man để trốn thuế
