Trong năm 2017, thị trường nhà ở của TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tiếp tục đà phát triển, có tổng cộng 66.000 căn hộ được chào bán và 59.000 căn hộ được hấp thụ. CBRE dự báo, nhu cầu về căn hộ của Việt Nam tiếp tục tăng cao, một số chủ đầu tư nội địa cũng đang có những kế hoạch lớn nhằm mở rộng thị phần, tham gia cả vào những phân khúc vốn không phải thế mạnh của họ.

Nhu cầu gia tăng

Báo cáo của CBRE cho thấy thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh có tổng cộng 31.000 căn hộ được chào bán, trong đó đa số là các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp, chiếm 64% nguồn cung mới, tiếp đến là phân khúc cao cấp, chiếm 21%. Chỉ có duy nhất một dự án thuộc phân khúc hạng sang được chào bán trong năm 2017, chiếm 1% nguồn cung mới.

Thị phần của các chủ đầu tư nước ngoài trong nguồn cung chào bán mới thể hiện xu hướng tăng trong những năm gần đây, đạt 15% tổng nguồn cung tích lũy tại TP. Hồ Chí Minh. 

Ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn tìm hiểu, gia nhập thị trường, đặc biệt ở phân khúc cao cấp – điều này được kỳ vọng sẽ gia tăng sự đa dạng cũng như tính cạnh tranh ở phân khúc này. 

Trong khi đó, một số chủ đầu tư nội địa cũng đang có những kế hoạch lớn nhằm mở rộng thị phần, tham gia cả vào những phân khúc vốn không phải thế mạnh hiện hữu của họ.

Tại Hà Nội, năm 2017, hơn 35.000 căn hộ mở bán mới xác lập kỷ lục về nguồn cung mới. Trong các phân khúc thị trường, phân khúc trung cấp dẫn đầu với hơn 22.000 căn chiếm đến 64% tổng nguồn cung mới. 

Việc phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường cho thấy đối tượng người mua nhà để ở và mức giá sản phẩm hợp lý ngày càng được chú trọng. 

Trong giai đoạn 2018 – 2020, nguồn cung mới kỳ vọng sẽ giữ ở mức khoảng 33.000 căn/năm. Hơn nữa, sự chuyên nghiệp, chất lượng và tính đột phá trong hoạt động marketing và bán hàng sẽ ngày càng được chủ đầu tư chú trọng để tạo ra khác biệt, bối cảnh cạnh tranh cao.

Theo dự báo của CBRE, nhà ở và đất xây dựng dự án phức hợp là những loại hình bất động sản phổ biến nhất, các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đón nhận sự gia tăng về nguồn cung mới và số lượng nhà bán được trong năm qua.

Trong năm 2017, giao dịch chuyển nhượng trên các loại hình bất động sản còn lại được phân bổ đều giữa căn hộ, văn phòng, khách sạn và bán lẻ. Quá trình đô thị hóa tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã mở ra cơ hội cho bất động sản không chỉ trong các khu vực trung tâm mà cả khu vực trung tâm tương lai ở Hà Nội cũng như khu vực thương mại và nhà ở tương lai tại TP. Hồ Chí Minh, như khu vực Thủ Thiêm và An Phú.

Mở rộng thị trường

Việc phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường cho thấy đối tượng người mua nhà để ở và mức giá sản phẩm hợp lý ngày càng được chú trọng, nhưng dẫn đến cạnh tranh ngày càng cao.

Các chủ đầu tư trong nước đang chiếm lĩnh thị trường căn hộ bán ở Hà Nội với 94% tổng lượng căn hộ lũy kế đã mở bán. Trong các năm tới, dự kiến các chủ đầu tư nội địa sẽ tiếp tục có những ảnh hưởng lớn đến thị trường Hà Nội khi các chủ đầu tư lớn đang quyết liệt gia tăng thị phần với các dự án quy mô lớn tại các khu vực mới như huyện Đan Phượng, huyện Mê Linh. 

Đối với các chủ đầu tư nước ngoài, những thương vụ hợp tác gần đây của Sumitomo Corporation hoặc Mitsubishi Corporation với đối tác trong nước cho thấy mối quan tâm lớn hơn của chủ đầu tư ngoại tới thị trường Hà Nội. Các chủ đầu tư này được kỳ vọng sẽ thiết lập những chuẩn mực cao hơn về chất lượng sản phẩm và quản lý cho thị trường trong nước. 

Trước đây, các nhà đầu tư Việt Nam chủ yếu hoạt động tích cực trên thị trường với vai trò là người bán, trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài lại tìm kiếm các cơ hội để mua. 

Tuy nhiên, trong năm 2017, nhà đầu tư trong nước chiếm lĩnh thị trường mua, dẫn đến sự cạnh tranh giữa hai khối nhà đầu tư trong khi số lượng các tài sản là hữu hạn, đặc biệt là tài sản có khả năng sinh lời. 

Tính đến thời điểm này, Singapore, Hàn Quốc, Malaysia, Nhật Bản và Hong Kong (Trung Quốc) là năm quốc gia đứng đầu về nắm giữ tài sản bất động sản ở Việt Nam. Nhà đầu tư từ những quốc gia này (bao gồm chủ đầu tư và các quỹ đầu tư) vẫn tiếp tục hoạt động tích cực trên thị trường. Các nhà đầu tư từ Thái Lan, Trung Quốc và Mỹ được kỳ vọng sẽ tham gia tích cực hơn trong tương lai.

Tỷ lệ hấp thụ cao trong những năm qua cùng với sự tiếp tục gia tăng về nhu cầu mua nhà, các nhà đầu tư đã và đang cạnh tranh mua lại các dự án ở mức giá ngày càng cao. Một số các dự án đang xây dựng đã được chuyển nhượng và khôi phục.

Sư thiếu hụt về nguồn cung sẽ khuyến khích các nhà đầu tư bắt tay hợp tác với các tập đoàn trong nước để đầu tư xây dựng dự án. Đồng thời, các quỹ đầu tư bất động sản cũng sẽ tiếp tục tìm kiếm mua lại cổ phần của các chủ đầu tư lớn trong nước.