Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, tổng dư nợ cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản của Việt Nam đến 31/12/2017 là khoảng 471.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 7,2% tổng dư nợ), tăng 8,3% so với đầu năm. Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 15,8% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Tại Diễn đàn bất động sản năm 2018 mới đây, ông Nguyễn Việt Cường – Chủ tịch HĐQT KOSY Group,_cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu phát triển đầy tiềm năng. Đó là do sự khởi sắc của nền kinh tế và tốc độ đô thị hóa, cùng với mặt bằng dân số trẻ, đang tạo những áp lực không nhỏ lên thị trường bất động sản.

Dư nợ tín dụng bất động sản cao

Trên thực tế, số lượng các dự án bất động sản đã, đang và sắp triển khai là rất nhiều, đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội. Nguồn cung chủ yếu đến từ các quận mới như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên… Còn tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung đến từ quận 9, quận 2, quận Thủ Đức…

Theo công ty JLL, quý I/2018, cả nước có hơn 151.000 căn hoàn thành, với lượng mở bán đạt gần 9.000 căn, giảm 5,3% theo quý. Có gần 10.600 căn được tiêu thụ ở thị trường sơ cấp, tăng 7,7% theo quý và 29,7% theo năm.

Đề cập đến triển vọng trong thời gian tới, JLL cho biết thị trường sẽ chào đón một làn sóng mới từ các dự án sắp hoàn thành. Dự kiến sẽ có hơn 47.000 căn hoàn thành trong ba quý còn lại của năm 2018.

Theo bà Nguyễn Hoài An, đại diện Công ty CBRE, trong quý I/2018, thị trường Hà Nội có tổng cộng 8.800 căn hộ mở bán từ 39 dự án. Doanh số bán hàng năm 2018 dự kiến sẽ tăng khoảng 9% so với năm 2017, đạt ngưỡng 28.000 căn và tập trung ở phân khúc trung cấp.

Riêng thị trường TP. Hồ Chí Minh quý I/2018 đón nhận thêm 9.503 căn hộ, tăng 11% theo quý và 79% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo tính toán của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý I/2018, tổng số giao dịch mới của các thành phố, địa phương lớn trong cả nước đạt 25.750 giao dịch. Phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp chiếm tỷ trọng giao dịch lớn ở cả hai thị trường lớn nhất cả nước là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Bất động sản là một lĩnh vực có nhu cầu nguồn vốn lớn, song theo nhiều báo cáo thống kê cho thấy, có tới khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này có được từ vốn vay ngân hàng (trong khi ở các nước tỷ lệ này vào khoảng 35%). Tổng dư nợ cho vay riêng lĩnh vực bất động sản trong năm 2017 vừa qua là 450.000 tỷ đồng, chiếm 6,53% dư nợ nền kinh tế.

"Câu chuyện này đang phơi bày thực tế về thị trường vốn của chúng ta còn nhiều hạn chế, tạo ra cơ cấu vốn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản như hiện nay", ông Cường cho biết.

Chưa đến chu kỳ suy thoái

Trước sự phát triển như hiện nay của thị trường bất động sản, ông Trần Kim Chung – Phó viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), cho rằng thời điểm hiện tại đã có đến 8 điểm trong số 10 dấu hiệu khiến thị trường bất động sản lung lay.

Ông Chung nêu rõ 8 dấu hiệu đó là giao dịch tăng; giá cả tăng; Các công trình khởi công tăng; Địa bàn triển khai tăng; chủ thể tham gia thị trường bất động sản tăng; Quy mô giá trị dự án tăng; nguồn tiền vào các dự án bất động sản đều tăng…

"Như vậy chỉ còn hai điểm nữa là chúng ta sẽ chạm ảnh hưởng vào khủng khoảng 2008 –2009 là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất", ông Chung nói.

Theo ông Chung, từ kinh nghiệm cho thấy thị trường bất động sản có chu kỳ cứ 10 năm lại quay vòng lại một vòng: Phục hồi – tăng trưởng – suy thoái – khủng khoảng.

"Trên thực tế từ năm 2011 đến 2013, chúng ta nằm ở đáy khủng khoảng, 2014 phục hồi, năm 2015-2016-2017 đạt mức bắt đầu tăng. Với năm 2018, không làm gì thị trường cũng tăng nhưng đây là thời điểm cực kỳ nhạy cảm", ông Chung nói.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Việt Cường – Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc KOSY Group, lại lạc quan cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu phát triển đầy tiềm năng đến từ sự khởi sắc của nền kinh tế.

Tuy nhiên, doanh nghiệp nên chọn phân khúc thị trường phù hợp với chiến lược và thế mạnh của doanh nghiệp. Chẳng hạn, thay vì theo đuổi phân khúc cao cấp đang dư thừa nguồn cung, doanh nghiệp có thể tìm kiếm lợi nhuận ở phân khúc trung bình khá, đáp ứng nhu cầu thực và được chính phủ khuyến khích, tạo nhiều ưu đãi.

Cùng góc nhìn với ông Cường, ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch CEN Group, cho rằng thị trường đang có niềm tin rất tốt và những diễn biến này có thể kéo dài ít nhất trong vài năm nữa.

Về khả năng suy thoái đối với thị trường bất động sản, ông Hưng cho rằng đã là quy luật dù có muốn hay không cũng khó có thể tránh được. Khi tăng trưởng quá cao đến một mức nào đó sẽ có suy thoái.

"Hiện nay, nguồn cung đang có dấu hiệu dư thừa ở nhiều phân khúc. Khi nguồn cung quá cao, cao hơn nhiều so với nhu cầu thực tế sẽ dễ dẫn đến hệ lụy", ông Hưng nói.

Theo ông Hưng, mỗi nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra cho mình những nguyên tắc nhất định, không nên đầu tư theo kiểu phong trào. Nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản cần có những nguyên tắc nhất định để tránh rủi ro.