Thị trường vào giai đoạn điều chỉnh

Sau một thời gian dài tăng nóng, đặc biệt là với các khu vực vùng ven, thị trường bất động sản phía Nam gần đây đã có sự chững lại khá rõ nét. Theo đó, những khu vực nào trước đây càng nóng, thì hiện sự sụt giảm về thanh khoản lẫn giá cả diễn ra càng mạnh.

Cách đây chừng vài tháng, Long Khánh (tỉnh Đồng Nai) bỗng dưng chứng kiến cơn sốt lạ thường. Chỉ trong khoảng thời gian ngắn, giá đất tại đây được đẩy lên gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần chỉ vì thông tin Long Khánh chính thức lên thành phố.

Đã có không ít người từ nông dân trở thành tỷ phú nhờ bán đất, và cũng có không ít nhà đầu tư lao theo cơn sốt này với mục đích lướt sóng. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, dù việc rao bán bất động sản tại Long Khánh vẫn tăng mạnh, giá bán cũng được điều chỉnh từng ngày, nhưng thanh khoản hầu như không có.

Tương tự, tại một số khu tại tỉnh Bình Thuận, đặc biệt là những khu vực “dựa hơi” các dự án lớn, cách đây chừng vài tháng, xuất hiện tình trạng giới đầu tư ồ ạt săn đất nông nghiệp, đất trồng cây, thì đến thời điểm hiện nay đang rơi vào trạng thái khá trầm lắng. Ông Bình, một nhà đầu tư tại thị xã La Gi (tỉnh Bình Thuận) cho biết, trong khoảng thời gian 1 tháng trở lại đây, tình trạng giao dịch đất tại La Gi đã giảm rõ rệt, nhưng giá vẫn không giảm nhiều do người có đất vẫn rao với giá cao, còn người mua chủ yếu thăm dò là chính.

Theo ông Bình, sự điều chỉnh của thị thường La Gi là tất yếu, bởi thời gian qua, đất La Gi đã tăng nóng quá mức, chỉ tính trong khoảng 1 năm trở lại đây, giá đất trồng cây lâu năm ở La Gi đã tăng lên gấp đôi, thậm chí có nơi tăng gấp 3 lần.

“Trước mắt, thị trường chưa xảy ra tình trạng giảm giá sâu, song trong thời gian dài, với những người vay vốn ngân hàng để “ôm” đất nhưng không bán được, khả năng sẽ phải giảm giá để ra hàng. Như vậy, khả năng thời gian tới, giá đất La Gi sẽ có đợt điều chỉnh là khó tránh khỏi”, ông Bình nhận định.

Không chỉ những khu vực kể trên, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại nhiều khu vực vùng ven khác như Long An, Bình Phước, Bảo Lộc (Lâm Đồng), Đồng Nai… cũng đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Tuy nhiên, chỉ những khu vực sốt nóng do đầu cơ, còn những khu vực được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng vẫn thu hút được người mua.

Theo phân tích của giới chuyên môn, sự điều chỉnh của thị trường là tất yếu. Bởi thời gian qua, nhiều khu vực tăng nóng một cách phi lý, một phần do giới đầu cơ, “cò” đất dùng chiêu trò đẩy giá. Có thể thấy, thời gian qua, thị trường liên tục xuất hiện tình trạng rao bán dự án “ảo”, dự án chưa có pháp lý, khiến cơ quan chức năng liên tiếp lên tiếng cảnh báo. Tại các địa phương như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… chứng kiến “cơn lốc” đổ bộ của hàng loạt doanh nghiệp địa ốc xẻ thị đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm để phân lô bán nền.

Tại Đồng Nai hay Bà Rịa - Vũng Tàu, cái tên Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba đã trở thành nỗi ám ảnh của thị trường, khi hàng chục “dự án” được doanh nghiệp này tung ra, huy động hàng trăm tỷ đồng của khách hàng, nhưng đến nay, theo công bố của các cơ quan chức năng, không có dự án nào được công nhận trên thực tế. Vụ việc đang được các cơ quan chức năng xác minh, điều tra.

Theo đại diện của nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản làm ăn chân chính cho biết, chính sự làm ăn bát nháo của một số doanh nghiệp thiếu trung thực gần đây như “con sâu làm rầu nồi canh”, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường nói chung. Trong đó, ảnh hưởng lớn nhất là việc thực hiện tiến độ chung về pháp lý của hầu hết các dự án hầu như bị ách tắc do các cơ quan chức năng hết sức dè dặt, dù rằng có những dự án đã đủ điều kiện để được phê duyệt những vẫn bị ách lại.

Cơ hội sàng lọc

Mặc dù thị trường mới chỉ “hắt hơi, xổ mũi”, nhưng đã có không ít doanh nghiệp ốm nặng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản vì không có nguồn hàng bán đã sa thải hàng loạt nhân viên, một số doanh nghiệp môi giới vừa thành lập đã bị đóng cửa.

Nhiều quan điểm tỏ ra lo ngại thị trường thời gian tới sẽ rơi vào cuộc khủng hoảng. Song cũng có quan điểm cho rằng, sự điều chỉnh của thị trường hiện nay là cần thiết để xác lập nên một “cuộc chơi” chuyên nghiệp thật sự.

Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Asia New Time cho rằng, về cơ bản, thị trường bất động sản có dư địa phát triển vô cùng lớn, đặc biệt là các địa phương trong vùng tứ giác kinh tế phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An. Bởi đây là các địa phương “sân sau” của TP.HCM trong xu thế giãn dân và đang có tốc độ đô thị hóa cực nhanh.

“Trong tương lai, những khu vực này sẽ hình thành nên các lõi trung tâm mới cực kỳ năng động, đặc biệt ở những khu vực đang có chính sách phát triển hạ tầng mạnh mẽ như Long Thành (Đồng Nai), hay Bà Rịa (Bà Rịa - Vũng Tàu), Bình Dương, kéo theo đó nhu cầu phát triển dịch vụ, nhà ở vô cùng lớn”, ông Tiến nhận định.

Tuy nhiên, theo ông Tiến, dù dư địa phát triển còn rất lớn trong tương lai, nhưng thị trường hiện nay cũng gặp rất nhiều thử thách. Ngoài thử thách niềm tin trên thị trường thời gian qua bị hao mòn, đến sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt giữa các doanh nghiệp, thử thách nguồn cung bị khan hiếm, dòng vốn ngân hàng ngày càng bị siết lại…

“Đây là giai đoạn thị trường có sự gạn đục khơi trong quyết liệt. Doanh nghiệp muốn trụ vững trên thị trường đòi hỏi phải có sự chuyên nghiệp thật sự từ trong cách nghĩ đến cách làm”, ông Tiến chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty DRH Holdings cũng cho rằng, thị trường bất động sản còn rất nhiều dư địa để phát triển. Tuy nhiên, thời gian tới, không phải phân khúc nào cũng phát triển, mà sự phát triển này có sự chọn lọc, đòi hỏi sự chuyên nghiệp cao của các chủ đầu tư. Trong đó, pháp lý sản phẩm và uy tín doanh nghiệp sẽ là 2 yếu tố hàng đầu quyết định mức độ phát triển của doanh nghiệp hay rời bỏ cuộc chơi.

Có cái nhìn thận trọng hơn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, thị trường bất động sản đang tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro mà tất cả các chủ thể tham gia thị trường đều phải thật tỉnh táo để có các giải pháp phù hợp.

Chủ đầu tư cần quan tâm hơn đến phân khúc thị trường căn hộ quy mô vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Người mua nhà cần lựa chọn chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu, dự án có đầy đủ các yếu tố pháp lý để mua.