Trên sàn chứng khoán, sáng giá nhất trong danh mục ngành kinh doanh địa ốc hiện nay có lẽ vẫn là VIC – mã chứng khoán của Vingroup.

Bluechips: Ngập thông tin

Trong 6 tháng đầu năm 2013, VIC là DN thu hút được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức, trong và ngoài nước với các bước đi táo bạo trong hoạt động M&A, bán dự án trọng điểm và thu hút vốn của một trong những quỹ đầu tư quốc tế lớn nhất. Với 200 triệu USD mà  Quỹ  đầu  tư  Warburg  Pincus  đã góp để mua khoảng 20% cổ phần trong Vincom Retail, Công ty thành viên của Vingroup, VIC chắc chắn sẽ dư dả tiền để làm thêm nhiều việc.

Theo tính toán của Phòng Phân tích CTchứng khoán HSC, ước tính giá cổ phiếu chuyển nhượng trong thương vụ bán cổ phần của Warburg  Pincus sẽ tăng giá trị sổ sách của VIC thêm 1.616 đồng/cổ phiếu từ mức 6.168 đồng/cổ phiếu lên 7.725đồng/cổ phiếu.  “Thương vụ này là thông tin rất tích cực cho VIC vì bán cổ phần với giá cao và tiếp cận được nguồn vốn mới để phát triển dự án trong tương lai” HSC cho biết và đồng thời dự báo khả năng Warburg Pincus còn có thể đầu tư đến 25 triệu USD trong đợt huy động vốn sắp tới của VIC và đầu tư thêm 100 triệu USD vào Vincom Retail trong tương lai. Đây quả thật là những thông tin xán lạn với VIC và với những ai đang muốn nhìn ngắm cổ phiếu ngành BĐS, qua lăng kính VIC.

Cùng với VIC, một mã cổ phiếu không kém phần sáng giá là HAG – Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai. Song HAG vốn được biết tới không chỉ là DN phát triển BĐS mà còn có nhiều lĩnh vực kinh doanh khác như cao su, mía đường, khoáng sản… nên tại thời điểm hiện nay, khó có thể chỉ nhìn một lĩnh vực địa ốc để đánh giá tiềm năng của HAG. Dù vậy, 2013 – 2015 vẫn là giai đoạn mà HAG sẽ ghi nhận một số nguồn thu từ lĩnh vực BĐS, tại các dự án: Phú Hoàng Anh, Hoàng Anh Incomex, và dự án Thanh Bình và khu phức hợp tại Myanmar.

Một chuyên gia đầu tư lưu ý nếu nhà đầu tư cân nhắc các cổ phiếu bluechips BĐS, điển hình là 2 mã trên, thì cũng phải xem xét tỉ lệ phản ánh thông tin vào giá cổ phiếu. Bởi những thông tin nói trên gần như đều đã được nhà đầu tư đón lõng từ trước để mua vào khiến giá lên, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài và chính họ cũng đã “canh” một số thời điểm để xả hàng VIC và HAG trong ba tháng 5,6,7. Do đó, mức độ tăng giá đạt đỉnh như đã đạt trong vòng 52 tuần của VIC và HAG, vẫn cần thêm thông tin hỗ trợ mới cùng các bước chuyển động tiếp theo, mà tâm điểm vẫn là các thương vụ bán dự án hoặc chuyển nhượng, mua lại cổ phần.

Thông tin chính sách đang hỗ trợ Mid và Small-caps

Trên thị trường, ngoài những đại gia BĐS vốn hóa lớn, còn có rất DN vốn hóa vừa và nhỏ (midlecaps và smallcaps). Với trên 60 DN BĐS và bao gồm cả xây dựng, lựa chọn của các nhà đầu tư cho DN ngành này khá rộng ở cả hai sàn HSX và HNX. Một số các thông tin gần đây cho thấy các mã DN BĐS có vốn hóa vừa và nhỏ đang chiếm ưu thế về hỗ trợ chính sách.

Một số thông tin hỗ trợ cho thị trường BĐS thời gian gần đây có thể kể đến là 1, Gói tín dụng hỗ trợ lãi suất trị giá 30.000 tỉ đồng; lãi suất ngân hàng dành cho BĐS đã hấp dẫn hơn (khi lãi suất huy động hạ thì về dài hạn sẽ tác động đến thị trường BĐS do tỉ suất lợi nhuận cho thuê cao hơn so với lãi suất tiết kiệm dẫn đến tâm lý sở hữu BĐS để cho thuê thay vì gửi tiết kiệm); việc vận hành VAMC đang được hi vọng sẽ giải quyết một phần vấn đề của nợ xấu. Dù vậy, cùng với đó, lượng tồn kho BĐS vẫn còn rất lớn, đặc biệt ở phân  khúc trung và cao cấp và do cung lớn hơn cầu nên giá khó tăng, DN BĐS thuộc các phân khúc này nếu không chấp nhận giảm lợi nhuận gộp biên, sẽ khó có thể giảm giá BĐS và đẩy hàng để ghi nhận doanh thu.

Chịu khó sàng lọc

Trên những cơ sở như vậy, rõ ràng, nếu sàng lọc các cổ phiếu BĐS, nhà đầu tư sẽ dễ nhận thấy những DN hấp dẫn để đầu tư cổ phiếu, bao gồm:

Thứ nhất, các DN có sản phẩm, dự án thuộc nhóm đối tượng được hưởng gói tín dụng 30.000 tỉ đồng. Theo danh sách của Bộ Xây dựng đề xuất đợt 1, một số DN cổ phần đại chúng đang có tên trong danh mục có khả năng được hưởng khoản vay này là: Công ty cổ phần Đầu tư và CN Tân Tạo (mã chứng khoán ITA với dự án Nhà lưu trú CN KCN Tân Tạo; quy mô 660 căn, tổng vốn đầu tư 192 tỉ đồng ); Công ty CP TV-TM ĐV địa ốc Hoàng Quân (với dự án KCC 1; quy mô 1.734 căn hộ; vốn 1.350 tỉ đồng. Theo thông tin truyền thông gần đây, Địa ốc Hoàng Quân đã được vay gói tín dụng với lãi suất hỗ trợ và đồng thời HQC cũng đã sang nhượng được một lượng căn hộ lớn (1.600 căn). Song chưa biết HQC có được thanh toán ngay và hạch toán lợi nhuận của dự án đã bán vào 2 quý tới đây, cũng như, chưa biết Địa ốc Hoàng Quân đã có thể nhận được giải ngân tín dụng thực tế, hay tất cả mới nằm trong mức độ đề xuất hoặc cam kết?

Thứ hai, các DN có sản phẩm đạt tiêu chí để khách hàng khi cần vay tín dụng mua nhà sẽ được hỗ trợ gói lãi suất 6%. Ở diện này, các DN cổ phần đại chúng và niêm yết hiện diện khá đông. Theo khuyến nghị của MBKE, ngoài HAG, đó có thể là KDH (Công ty Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền) và BCI (Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh) - các cổ phiếu có thể đầu tư dài hạn do các cổ phiếu này có quỹ đất lớn tại TP. Hồ Chí Minh, có mục tiêu khách hàng rõ ràng và đang giao dịch ở mức chiết khấu so với tài sản ròng từ 30-50%. Trong đó, HAG, 50% tài sản là BĐS, có phân khúc trung bình và lợi thế chi phí đầu vào nên sẵn sàng cắt giảm giá bán nhanh như đã từng thực hiện (mặc dù khách hàng mua sản phẩm của HAG sẽ khó được hỗ trợ tín dụng trong gói 30.000 tỉ đồng). KDH và BCI có quỹ đất lớn tại quận 9 và Bình Chánh, là những khu vệ tinh của những trung tâm mới là quận 2 và Phú Mỹ Hưng, sẽ rất được ưa chuộng khi thị trường thực sự phục hồi.

Ngoài ra, một số cái tên quen thuộc đang phát triển các dòng sản phẩm E-home và S-home với mức giá hấp dẫn dưới 15 triệu đồng, có đủ ưu thế để cạnh tranh về cả vị trí địa lý, chất lượng sản phẩm và liên kết ngân hàng để hỗ trợ tín dụng thậm chí 0% lãi suất trong 1-2 năm đầu, thời gian trả góp từ 15-20 năm với các DN nhà ở xã hội, như Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán NLG) hay Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (mã chứng khoán: TDH) cũng là những cổ phiếu đáng được quan tâm.

Một chủ DN địa ốc cũng thành thật nói rằng vào thời điểm hiện nay, đầu tư cổ phiếu địa ốc mà hi vọng tìm sóng lớn, lướt ngắn hạn, rất dễ bị cháy túi. Bởi kỳ vọng của nhà đầu tư dựa trên các thông tin cơ bản, đôi khi, sẽ không trùng khít với thực tế thanh toán và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận của chủ đầu tư.