Tranh chấp bất động sản:

Đâu là giải pháp khả thi?

Theo tapchithue.com.vn

(Tài chính) Trong khi những giải pháp khơi thông thị trường bất động sản (BĐS) được thường xuyên nhắc tới trong các hội nghị, hội thảo liên quan thì các giải pháp về quản lý rủi ro, giải quyết các tranh chấp, xung đột, hầu như lại chưa được nhiều người quan tâm dù đây là yếu tố xúc tác đến sự phát triển của thị trường.

Hàng loạt các vi phạm của chủ đầu tư mà chưa có chế tài để giải quyết. Nguồn: internet
Hàng loạt các vi phạm của chủ đầu tư mà chưa có chế tài để giải quyết. Nguồn: internet
Tranh chấp liên quan đến BĐS đang gia tăng
 
Theo GS., TSKH. Đặng Hùng Võ, thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn trầm lắng. Đây là tiền đề cho xu hướng gia tăng các xung đột, bất đồng giữa các đối tượng tham gia thị trường. Theo đó, có 6 dạng tranh chấp phổ biến trên thị trường hiện nay, gồm tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS gắn với giá trị giao dịch; tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS khi chưa có sổ đỏ đối với nhà thuộc dự án; tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy”; tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cư dân về các không gian công cộng, chi phí và chất lượng dịch vụ; tranh chấp giữa các bên liên kết, liên doanh trong thực hiện các dự án đầu tư phát triển BĐS mà chủ yếu giữa bên Việt Nam và  bên nước ngoài; tranh chấp giữa chủ đầu tư ban đầu và các chủ đầu tư thứ cấp. 
 
Một trong những nguyên nhân phát sinh các tranh chấp, theo GS. Đặng Hùng Võ là do thị trường BĐS Việt Nam phát triển quá nóng sốt trong thời gian ngắn, lại mang lại lợi nhuận cao nên tạo ra tâm lý “cứ đầu tư là ăn chắc”. Thậm chí nhiều người còn quan niệm, BĐS là kênh tiết kiệm giữ tiền an toàn và lợi nhuận nhất nên đã bỏ hết vốn đầu tư vào thị trường này. Bên cạnh đó, một bộ phận chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt và thường chạy theo tâm lý đám đông, nhưng lại co cụm, bất hợp tác với chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết các khó khăn vướng mắc.
 
Tuy nhiên về phía khách quan, GS., TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng, do pháp luật còn thiếu các quy định về Luật Chung cư, quản lý giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, nên quản lý rủi ro chưa đúng cách, dẫn đến hàng loạt các vi phạm của chủ đầu tư mà chưa có chế tài để giải quyết. Đơn cử như chủ đầu tư An Khánh IVC tại dự án Splendora ép khách hàng nhận nhà sai thiết kế hay sai phạm của Tập đoàn Bitexco tại chung cư cao cấp The Mannor về phí dịch vụ, sổ đỏ, hay sở hữu chung riêng; hoặc vi phạm của chủ đầu tư Perdata ParkCity về chọn sai phương án thi công, nứt móng, phải xây lại móng mới hay sai phạm của Công ty Hải Phát tại dự án The Pride khi thiết bị bàn giao không đúng hợp đồng...

Chưa kể, thực trạng các chủ đầu tư chiếm dụng vốn, chậm tiến độ ngày càng nhiều, điển hình ở dự án như chung cư B5 Cầu Diễn, dự án Tricon Tower, chung cư 409 Lĩnh Lam, dự án Usilk City khiến khách hàng liên tục bị xâm hại về quyền lợi.
 
Điều đáng nói là không chỉ ngày càng gia tăng và phát sinh các tranh chấp mà việc giải quyết những tranh chấp BĐS cũng đang trở lên ngày một khó khăn hơn, bởi thông thường khi xảy ra tranh chấp các bên thường lựa chọn tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp nhưng việc giải quyết tranh chấp qua tòa án thường rất phức tạp, tốn kém chi phí và thời gian cho các bên. Chính vì thế, nhiều người vướng vào tình trạng “trở đi mắc núi, trở lại mắc sông”.
 
Giải pháp nào khả thi khi xảy ra tranh chấp? 
 
Trước thực trạng trên, câu hỏi, đâu là giải pháp khả thi khi xảy ra xung đột, tranh chấp BĐS được nhiều người quan tâm. Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, muốn giải quyết được những tranh chấp, trước hết phải cần hoàn thiện, bổ sung các quy định của pháp luật nhằm điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường BĐS trên cơ sở tăng cường cơ chế bảo vệ quyền tài sản của người tiêu dùng, quản lý tốt các rủi ro, giá trị thật ghi trên hợp đồng...

Bên cạnh đó, cần minh bạch thông tin, tạo ra các kênh thông tin để người mua nhà có thể tiếp cận tìm hiểu về quy hoạch, căn cứ pháp lý của các dự án BĐS... đồng thời hướng dẫn chi tiết về các mẫu hợp đồng đối với từng loại hình giao dịch BĐS cụ thể để đề phòng rủi ro cho cả chủ đầu tư và khách hàng. 
 
GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ, ở nước ngoài để quản lý cho thị trường BĐS thường có bên thứ 3 tham gia, thường là 1 ngân hàng hay một quỹ tín dụng đứng giữa các giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng. Phương thức này cũng đã được Việt Nam làm thử ở một số nơi, tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam do còn non trẻ, lại thiếu minh bạch, còn nhiều mập mờ nên kể cả có một ngân hàng hay quỹ tín dụng đứng ra bảo lãnh thì cũng chưa chắc đã an toàn nếu các tổ chức đó đang vướng nợ xấu, hay chủ đầu tư hay khách hàng đang “ôm” món nợ tại ngân hàng.
 
Vì vậy, ông Võ khuyến nghị, để giải quyết các rủi ro, tranh chấp, trước hết cần thiết lập các cơ chế giải quyết tranh chấp một cách chính thống, có căn cứ pháp lý thông qua hòa giải, trọng tài hoặc tòa án, nhằm đảm bảo hiệu quả, trong đó cơ chế giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải và trọng tài cần được sử dụng nhiều hơn trước khi tới tòa án để giảm thiểu thời gian và chi phí.
 
Theo luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch VIAC, giải quyết tranh chấp tại trọng tài là phương thức được phần lớn các nước có thị trường phát triển sử dụng thường xuyên với sự kết hợp tự quyết qua đàm phán thương lượng của các đương sự. Ở Việt Nam, phương thức này đã có hàng chục năm với phương châm nhanh gọn, bảo đảm được lợi ích các bên, đặc biệt tôn trọng quyền tự quyết của các bên tranh chấp.

Tuy nhiên, ông Huỳnh cũng thừa nhận, ngoài thói quen lâu năm của các đương sự với thông tin mơ hồ về cơ chế trọng tài, bên cạnh sự không rõ ràng trong xử hủy phán quyết trọng tài của tòa án, đã làm cho phương thức giải quyết tranh chấp bằng cơ chế trọng tài còn chưa có đất phát triển tại Việt Nam.