Giới chuyên gia thời gian qua liên tục cảnh báo việc các công ty môi giới, “cò” đất đẩy giá cao có thể khiến người mua sau cùng, chủ yếu là người dân, nhà đầu tư nhỏ lẻ khó tránh khỏi thiệt hại. Chính vì vậy, cần hết sức tỉnh táo trước các cơn sốt đất, bởi kể cả khi giá đất được cò giao dịch ảo để tạo mặt bằng mới, thì nhà đầu tư cũng rất khó giao dịch với mức giá đó, chưa nói cơn sốt này có thể xẹp bất cứ lúc nào khi có sự can thiệp của chính quyền.

Để hiểu rõ về câu chuyện giá bất động sản sụt giảm ra sao cũng như tâm lý nhà đầu tư, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung của Savills Việt Nam.

Phóng viên: Thưa ông, tại thị trường Hà Nội, hiện “sốt” đất phải kể đến 4 khu vực sắp lên quận gồm Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì. Ông nhìn nhận thế nào về các khu vực này?

Ông Dương Đức Hiển: Khu vực Đông Anh cách trung tâm 1 cây cầu, đây cũng là khu vực đang có nhiều kế hoạch về xây dựng các cầu đường kế nối khác. Như vậy, khi các cây cầu đi vào hoạt động, khoảng cách đi từ Đông Anh vào Hà Nội sẽ càng gần hơn. Hiện nay, thị trường đều có suy nghĩ nghiêng về phía Đông Anh. Chúng ta thấy có một số dự án đang được nhiều nhà đầu nhìn nhận có tiềm năng và đầu tư.

Cũng có ý kiến cho rằng trong thời gian tới, số lượng nhà đầu tư về khu vực này sẽ tăng lên cũng như số lượng người về ở sinh sống ở đây sẽ gia tăng. Đặc biệt, sẽ hình thành khu vực thứ 2 của người Hàn Quốc sinh sống tại Hà Nội. Khi chúng ta đi du lịch ở nước ngoài sẽ thấy những khu được gọi là nơi của người Nhật, người Hàn hoặc người Hoa sinh sống. Ở Việt Nam cũng đang có những xu hướng như vậy, điều này là tất yếu khi thời gian vừa qua Việt Nam đón nhận những làn sóng đầu tư cùng với những dự án của người nước ngoài.

Tất cả những yếu tố trên cho thấy giá trị bất động sản ở Đông Anh nếu nhìn ở tương lai thì hoàn toàn có cơ sở tăng giá.

Cùng với khu vực Đông Anh, khu vực phía Tây Hà Nội, trong đó có Hoài Đức, một phần các quận Hà Đông, Nam và Bắc Từ Liêm về bản chất thì vẫn đang phát triển và đương nhiên giá trị sẽ có đột biến nếu có bất kỳ yếu tố nào xảy ra. Gần đây, Savills cũng nhận được các thông tin xu hướng nhà đầu tư hướng về căn hộ có thể xem được các giải đua công thức 1. Đó là thông tin hữu ích đối với thị trường bất động sản phía Tây. Bởi mọi người đều hiểu được tầm quan trọng, cũng như tầm ảnh hưởng của giải đua công thức 1 rất lớn. Nhiều người đầu tư cũng kỳ vọng những căn hộ ở những dự án có view xem như vậy để cho thuê hoặc bán.

Ở nhiều quốc gia, nếu tổ chức tốt các giải đua công thức 1 thì hoàn toàn có thể thu hút tốt sự quan tâm của khách du lịch và cả các công ty, tập đoàn lớn. Bởi giải đua không chỉ là đường đua mà còn là những quảng cáo, những hoạt động dịch vụ, thương mại của mỗi quốc gia.

Vậy theo ông, thông tin giá đất thổi tăng 50% tại Đông Anh liệu có là thông tin cò làm giá khiến thị thị trường hoang mang?

Trong 3 năm gần đây đã cho thấy khoảng thời điểm đầu năm nào cũng có những cơn sốt nhẹ và đất ở những khu vực đang phát triển cũng được đánh giá tốt hơn. Bên cạnh những khu vực sốt đất thực nhờ thấy được tiềm năng thì cũng có những khu vực sốt do yếu tố thị trường là những nhà đầu cơ, những đối tượng, cò đất thổi giá trục lợi. Tuy nhiên, về chiến lược lâu dài, giá trị bất động sản nào cũng đều có nhưng phải nhìn ở đầu tư trung hạn hoặc dài hạn.

Đất nền đương nhiên là một sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Một nhà đầu tư một mảnh đất nhưng có thể đến 20 năm sau họ mới quay lại xây dựng cho con cái. Chuyện đầu tư ngắn hạn lướt sóng thu lợi là câu chuyện xảy ra từ 10 năm trước. Đến nay, chúng ta có thể thấy thị trường bất động sản đang phát triển rất nhanh nhưng ở một số mảng thị trường phát triển đến đâu thì chúng ta trưởng thành đến đó. Tức là từ khi thị trường bắt đầu hình thành dự án thì giá đất tại hầu hết các thị trường đều rất chuẩn xác. Giá chỉ có thể đẩy lên rất cao khi nguồn cung quá khan hiếm hoặc lượng cầu quá cao.

Ví như ở Đông Anh, trên con đường chính chỉ có từng đó đất, những người đã mua thì mua được rồi, còn những người đang có nhu cầu mà không mua được thì chắc chắn người bán sẽ đưa ra một mức giá không liên quan đến mức giá người ta đã mua trước đó. Lúc này câu chuyện lại nhìn ở góc độ “nói thách”. Giá trị bất động sản trên một con đường, khác nhau ở chỗ lô góc hay lô thường. Ở lô góc đương nhiên tính thương mại cao nên chắc chắn sẽ đắt hơn lô thường, ở các lô thì lại khác nhau ở người bán. 

Vậy đối với sản phẩm căn hộ chung cư, rõ ràng chúng ta thấy không ít nhà đầu tư đang có xu hướng bán cắt lỗ, ông nhận định ra sao về câu chuyện này?

Đầu tư vào chung cư thì mọi người phải hiểu đầu tư để làm gì? Đầu tư để lướt sóng hay bán hay để cho thuê? Ở TP.HCM chúng ta gặp rất nhiều mô hình đầu tư cho thuê và tự họ vận hành, quản lý nên hiệu quả đầu tư rất tốt. Còn ở Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện hình thức này nhưng hiện tại chưa nhiều. Hơn nữa, Hà Nội chưa có những người chủ chuyên nghiệp hoặc những người đang ôm trong tay vài trăm căn hộ. Điều đó cho thấy nhu cầu có nhưng là khác nhau. câu chuyện là đầu tư nhầm, không rõ mục đích đầu tư, không hiểu rõ các loại hình sản phẩm thì đương nhiên không có hiệu quả.

Các nhà đầu tư luôn có suy nghĩ trong đầu rằng đầu tư để kiếm lợi nhuận mà quên mất câu chuyện đầu tư còn để bảo toàn vốn, bảo toàn tài sản, để tránh câu chuyện tiền có thể mất giá. Bên cạnh đó, phải hiểu rằng đã đầu tư là đương nhiên phải chấp nhận rủi ro. Và những nhà đầu tư chuyên nghiệp họ vẫn dành một phần tiền đầu tư rủi ro, một phần của họ đầu tư vào tài sản sinh ra dòng tiền hàng tháng cho họ.

Theo đó, có người vừa đầu tư sản phẩm đất nền, chung cư và khách sạn để có tiền hàng tháng. Đầu tư bất động sản mọi người phải nhìn ở nhiều góc độ với mục đích của mình để biết đầu tư đúng hay sai. Đi tiếp một thời gian nữa, tôi tin rằng mọi người sẽ có thêm nhiều bài học và kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản.

Thêm một kinh nghiệm nữa là đầu tư căn hộ trước khi mở bán sẽ không có cơ sở để biết rằng sản phẩm đó có tăng giá hay không. Nhiều khách hàng kỳ vọng trước khi mở bán đầu tư sẽ có lãi, nhưng họ không thể đánh giá được rằng nhiều khi có những dự án sau khi đi vào vận hành 2 - 3 năm mới biết được dịch vụ tốt, có tính thương mại tốt thì giá cả chắc chắn sẽ tăng. 

Hiện tại ở các thành phố lớn, quỹ đất trung tâm hạn hẹp, nguồn cung dự án bất động sản sẽ giảm, điều này tác động thế nào đến các dự án mới mở bán? Liệu giá có bị đẩy lên quá cao hay không thưa ông?

Tại thị trường ở Hà Nội, những khu vực có quỹ đất hạn hẹp hoặc giá đất tăng cao như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ… nếu có phát triển một dự án bất động sản nào thì đương nhiên giá sẽ bị đẩy lên cao. Tuy nhiên, để có thể làm dự án ở những khu vực này thì chi phí nhà đầu tư bỏ ra cũng rất lớn thì chắc chắn họ phải bán ra cao. Đó là quy luật. Thực tế thì chúng ta đang nhìn thấy thị trường bất động sản đang phát triển ra các khu vực mới, có sự dịch chuyển ra vùng ven là tất yếu. Điều này là nhờ giao thông công cộng đang dần hoàn thiện, hạ tầng vùng ven cũng đang được đầu tư.

Vậy câu chuyện thổi giá bất động sản ở những điểm nóng hiện nay như Vân Đồn thì ông nhìn nhận như thế nào?

Tất nhiên ở những điểm nóng không thể tránh được câu chuyện “thổi giá”. Mặt khác, đầu tư tỉnh lẻ hay điểm nóng nào đó thì đều là chiến lược của nhà đầu tư. Đối với câu chuyện kinh doanh này, luôn có những chiều hướng khác nhau. Một là nhà đầu tư sẽ giảm giá để bán sản phẩm cho nhanh. Hai là, nếu họ có được những sản phẩm ở vị trí đẹp mà chủ đầu tư không còn những hàng đó nữa thì họ sẽ làm giá, kích thích thị trường để kiếm lời. Tuy nhiên, câu chuyện làm giá đất này thường mang tính cục bộ bởi mỗi thị trường có tính đặc thù riêng.

Quan tìm hiểu của chúng tôi ở thị trường Vân Đồn, Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng thì đều nhận thấy mỗi năm đều có những cơn sốt, cũng có cơn sốt thật và cơn sốt ảo. Nếu là nhà đầu tư tìm hiểu thấy rằng ở đó không có nhiều tiềm năng du lịch, dân còn nghèo mà đất lại sốt thì chắc chắn là sốt ảo. Còn nếu thấy thị trường giao thông tốt, và có nhiều dự án resort cũng như homestay thì chắc chắn ở đó sẽ có giá trị thương mại, có đầu tư thật với những lợi nhuận về tương lai thì chắc chắn sẽ sốt. Ngoài ra, với những thông tin như sáp nhập một số xã ở Quảng Nam dẫn đến sốt đất thì chắc chắn đó là tung thông tin ảo để thổi giá đất.

Trước hệ quả của những lần sốt đất ảo, bên cạnh sự thờ ơ quan lý thì phải chăng chính các nhà đầu tư cũng cần xem lại trách nhiệm của mình, thưa ông?

Đúng là bên cạnh trách nhiệm của đơn vị quản lý thì vẫn là trách nhiệm của nhà đầu tư. Bởi nếu đã đầu tư thì phải tìm hiểu xác minh xem thông tin đó có đúng hay không. Hiểu biết của đa số nhà đầu tư hiện nay vẫn là tâm lý "bầy đàn", nghe ngóng mà thiếu tìm hiểu cơ sở thực tế mới dẫn đến sai lầm. Hơn nữa, rất nhiều người còn không hiểu về giá cả, về xu hướng và nhu cầu đầu tư. Ví như 1 người đi mua đất thì những ngươi khác quen biết sẽ có tâm lý anh cứ mua đi, có gì cho em góp một tí mới dẫn đến hiệu ứng dây chuyền một người thua lỗ thì nhiều nhà cùng lỗ.

Thời gian qua chúng ta cũng thấy, nhiều nhà đầu tư đã quan tâm đến khách hàng của họ. Nếu như trước đây, khi chủ đầu tư mở bán thì chỉ mong muốn bán được càng nhanh sản phẩm càng tốt. Còn hiện nay, trước khi mở bán chủ đầu tư thường phân tích khách hàng của họ, kỳ vọng hoặc nhắm đến đối tượng khách hàng tiềm có nhu cầu sử dựng thực. Đặc biệt, một dự án mở bán họ kì vọng khách hàng nhu cầu thực chiếm 65 - 70%.

Nói chung, với các nhà đầu tư dù lớn hay nhỏ thì trước khi mua hàng cũng cần phải tìm hiểu, phán đoán về loại hình, diện tích, hướng nhìn của căn hộ, hoặc khả năng tăng giá của đất nền ra sao. Những nhà đầu tư thông minh, không theo tâm lý bầy đàn đương nhiên sẽ đem về lợi nhuận.