Giải bài toán tồn kho và nợ xấu

Sau một thời gian phát triển nóng, thị trường bất động sản gặp khó khăn, giá cả bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường, số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch và hiện chưa có dấu hiệu hồi phục. Nhiều doanh nghiệp bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản thực sự gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, khi thị trường trầm lắng không bán được hàng, không có khả năng trả nợ ngân hàng. 

Theo số liệu của Bộ Xây dựng và của Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản của Thành phố trong hai năm qua được đánh giá là lâm vào tình trạng trì trệ kéo dài, nhiều phân khúc bị đóng băng, dẫn đến ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, vốn tồn đọng, tác động đến các ngành khác như xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng… Hiện TP. Hồ Chí Minh tồn kho gần hơn 15 ngàn mét vuông căn hộ cho thuê; 15 ngàn căn hộ; hơn 300 dự án chậm triển khai hoặc tạm dừng với quy mô trên 3.100 ha đất, trên 90 ngàn căn hộ. Hiện dư nợ cho vay bất động sản trên địa bàn thành phố khoảng 85 ngàn tỷ đồng, trong đó nợ xấu trên 4 ngàn tỷ, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản. 

Phát biểu tại buổi làm việc, lãnh đạo của các Bộ, ngành cho rằng, tại TP. Hồ Chí Minh cũng như nhiều thành phố lớn khác, việc thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu quy hoạch; phát triển quá “nóng”, đầu tư bất động sản theo phong trào, tâm lý "đám đông", nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm, yếu về năng lực tài chính cũng tham gia kinh doanh bất động sản; nguồn cung bất  động sản vượt quá cầu có khả năng thanh toán của thị trường; cơ cấu hàng hoá bất động sản phát triển mất cân đối; còn thiếu các định chế tài chính để cung cấp nguồn tín dụng bất động sản trung và dài hạn; hệ thống thông tin, thống kê về nhà ở và thị trường bất động sản không đầy đủ;… là những nguyên nhân chính gây nên tình trạng trầm lắng, "đóng băng", sự sụt giảm ở tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản thời gian qua. 

Kiến nghị quan trọng từ cơ sở

Theo Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Hữu Tín, đứng trước khó khăn của thị trường bất động sản, năm 2012, UBND TP Hồ Chí Minh đã chỉ đạo các sở ngành lập 4 đoàn khảo sát tình hình thực hiện các dự án bất động sản, trực tiếp làm việc với UBND các quận, huyện, các chủ đầu tư dự án nhằm hỗ trợ, tháo gỡ cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Trước sự khó khăn của thị trường bất động sản, TP  Hồ Chí Minh đề nghị Chính phủ cho phép thành lập Ban Chỉ đạo cấp quốc gia để nghiên cứu toàn diện, vừa giải quyết vấn đề trước mắt cũng như lâu dài; kiến nghị Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ cho người mua nhà ở  (hỗ trợ ½ lãi suất vay thương mại cho người có thu nhập thấp khi mua nhà lần đầu, hỗ trợ doanh nghiệp để giảm giá bán nhà ở. 

UBND thành phố kiến nghị Bộ Tài chính giãn tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 10/5/2012, sớm hình thành các tổ chức tín dụng phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản và phát triển các công cụ thị trường; kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành liên quan sớm hình thành trung tâm thông tin và dự báo thị trường bất động sản của Trung ương, trên cơ sở đó TP Hồ Chí Minh cũng như các địa phương khác có cơ sở tham khảo dữ liệu đối chiếu và xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản của địa phương… Việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản không thể dùng giải pháp “phá băng” mà về căn cơ cần từng bước tháo gỡ khó khăn, “làm ấm” dần từng phần thị trường, Tiến sĩ Trần Du Lịch, Phó trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh đề xuất. 

Đại diện cho Hiệp Hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội) đề xuất bên cạnh các hình thức sở hữu thông thường cần nghiên cứu, xem xét đến loại hình sở hữu căn hộ có thời hạn nhằm thêm một hình thức lựa chọn cho người tiêu dùng; đồng thời tiếp tục thực hiện lộ trình giảm lãi suất cho vay để tiếp sức cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản; có cơ chế ưu đãi và không nên coi doanh nghiệp xây dựng, phát triển nhà ở là doanh nghiệp phi sản xuất bởi xét ở mặt nào đó, các doanh nghiệp này cũng là những doanh nghiệp sản xuất (xây dựng mới các công trình, trực tiếp sử dụng vật liệu xây dựng…). 

“Làm ấm” dần thị trường 

Ý kiến của lãnh đạo các Bộ, ngành, doanh nghiệp, ngân hàng, các chuyên gia nhất trí quan điểm cần từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Việc tháo gỡ cho thị trường này cũng góp phần tháo gỡ cho hoạt động sản xuất kinh doanh chung vì theo khảo sát, hoạt động bất động sản tại Việt Nam liên quan đến rất nhiều ngành nghề khác nhau. Các đề xuất đưa ra tại cuộc họp tập trung vào các nhóm giải pháp về giảm lãi suất cho vay; xử lý nợ xấu và cơ cấu lại nợ; giảm, giãn, gia hạn thuế; đặc biệt là cần phải ưu tiên cho vay mua nhà nhất là đối với các hộ mua nhà lần đầu và thực sự có nhu cầu về nhà ở; hỗ trợ doanh nghiệp để giảm giá bán nhà ở. 

Chỉ ra những nguyên nhân chính gây đóng băng của thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đề nghị TP Hồ Chí Minh phương đẩy nhanh hơn nữa việc rà soát các dự án và kiên quyết dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch. Tập trung mạnh vào phát triển nhà ở xã hội, mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở xã hội. Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở, cho phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà ở xã hội phục vụ người nghèo, nhà ở cho công nhân, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong dự án để phù hợp với nhu cầu của thị trường. 

Bày tỏ  đồng tình với quan điểm nêu trên, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình khẳng định Ngân hàng Nhà nước sẵn sàng hỗ trợ vốn và dành ưu tiên số 1 cho các hộ có nhu cầu thực sự về nhà ở. Trong quý I, II năm 2013, Ngân hàng Nhà nước sẽ tập trung mạnh vào chỉ đạo các ngân hàng thương mại xử lý nợ xấu về bất động sản đồng thời đề nghị các Bộ, ngành hữu quan, các địa phương quan tâm, tiếp tục thực hiện hiệu quả các giải pháp nhằm không để nợ xấu trong lĩnh vực này gia tăng, phát sinh trong thời gian tới. 

Nhấn mạnh, trong tình hình khó  khăn của thị trường hiện nay, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang đề nghị cần cập nhật, đánh giá chính xác về tồn kho bất động sản, rà soát lại công tác quy hoạch; đề nghị các doanh nghiệp bất động sản chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp cho phù hợp; áp dụng các phương thức bán hàng linh hoạt, chuyển sang hình thức cho thuê, thuê mua; chuyển sang nhà ở xã hội; sử dụng đúng mục đích các khoản vay và huy động vốn từ khách hàng, công khai, minh bạch, thực hiện đúng cam kết tiến độ, tạo niềm tin với khách hàng.

Theo Bộ trưởng Tài chính Vương Đình Huệ, thị trường bất động sản kéo theo nhiều mặt hàng khác và gắn liền với thị trường tài chính. Việc tháo gỡ khó khăn, giảm tồn kho, nợ xấu đã có nhiều văn bản chỉ đạo, vấn đề là tổ chức thực hiện sao cho tốt để hỗ trợ thị trường bất động sản với những giải pháp đồng bộ trước mắt và lâu dài. Ngoài những chính sách của Nhà nước, Bộ trưởng Vương Đình Huệ cho rằng, trách nhiệm của nhà đầu tư, hiệp hội đóng góp vai trò quan trọng trong việc tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản. Đề xuất về tháo gỡ thị trường bất động sản, Bộ trưởng Vương Đình Huệ đề nghị cần phải cập nhật đánh giá chính xác về tồn kho và vốn vay, đồng thời có giải pháp cụ thể rà soát lại công tác qui hoạch, tiến độ thực hiện dự án theo hướng công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, lập hồ sơ để có chính sách về tài chính, tín dụng cụ thể cho từng dự án. 

Chỉ rõ một trong những nguyên nhân gây nên thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, thiếu minh bạch là có tình trạng đầu cơ, Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh, cho rằng, để giải quyết căn cơ về thị trường bất động sản phải bằng các giải pháp cả trước mắt và lầu dài, trước hết về trước mặt phải đảm bảo cân đối về cung cầu thị trường; phân loại các đối tượng mua nhà để có các hình thức hỗ trợ phù hợp; cơ cấu lại các doanh nghiệp bất động sản. Về lâu dài, cần hết sức quan tâm đến vấn đề về quy hoạch, đầu tư; đề ra các chính sách mang tính chiến lược đối với thị trường bất động sản trong đó có các ưu đãi về thuế, lãi suất;… 

Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải lưu ý các chính sách phát triển đưa ra đối với thị trường bất động sản phải xác định rõ được cầu thị trường. Đồng thời, trong thời điểm hiện tại cần hướng mạnh giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư;… 

Ngoài ra, việc cơ cấu lại sản phẩn căn hộ (căn hộ có diện tích phù hợp); đề ra chính sách cho phép người nước ngoài mua căn hộ; xem xét kỹ khi cấp phép mới cho các dự án chung cao cấp, không cấp phép cho những chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém… cũng là những giải pháp được lãnh đạo nhiều Bộ, ngành, doanh nghiệp, ngân hàng đề cập tại cuộc họp.

Triền khai đồng bộ các giải pháp

Kết luận buổi làm việc, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng nêu rõ, Chính phủ nhận rõ khó khăn của nền kinh tế, trong đó tập trung vào nợ xấu, hàng tồn kho, ứ đọng bất động sản cần phải tập trung tháo gỡ; chỉ giải quyết được những khó khăn này mới bảo đảm cho nền kinh tế phát triển bền vững. Do vậy, việc giải quyết khó khăn thị trường bất động sản phải triền khai đồng bộ, tổng thể gắn với xử lý nợ xấu, giảm lãi suất, kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô… 

Với tinh thần chung như vậy, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng chỉ đạo các Bộ, ngành phối hợp với TP Hồ Chí Minh xây dựng chiến lược, định hướng cụ thể trong công tác qui hoạch về nhà đất, nhất là nhà ở cho sinh viên, công nhân ở các khu công nghiệp, nhà ở cho người có thu nhập thấp… Cùng với đó là rà soát lại các quy định về kinh doanh bất động sản. Nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện hệ thống luật pháp về đô thị, nhà ở và kinh doanh bất động sản để tăng cường kiểm soát việc phát triển đô thị, bất động sản, nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch, phù hợp với nhu cầu của thị trường cũng như khả năng đáp ứng của nền kinh tế. Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng lưu ý thành phố quan tâm xây dựng nhà ở cho người nghèo, sinh viên, công nhân ở các khu công nghiệp, nhà ở cho người có công, công nhân viên chức, nhà ở tái định cư…  

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng yêu cầu thành phố dừng các dự án chưa giải phóng mặt bằng và không phù hợp quy hoạch, không phù hợp với nhu cầu và kế hoạch phát triển của địa phương. Tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản, kịp thời xử lý các vi phạm theo quy định của pháp luật. Đồng thời đẩy mạnh tái cơ cấu doanh nghiệp bất động sản; hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản; tăng cường hoạt động sàng lọc doanh nghiệp, những doanh nghiệp không đủ điều kiện, năng lực tài chính phải kiên quyết loại bỏ, không cho tham gia vào hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Tập trung cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, hạ giá thành sản phẩm, cung cấp sản phẩm trực tiếp đến khách hàng có nhu cầu thực, tránh qua trung gian, đầu cơ. 

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại tập trung mạnh vào xử lý nợ xấu liên quan đến bất động sản theo hướng cơ cấu lại nợ, thiết lập quỹ dự phòng rủi ro cũng như nghiên cứu xây dựng các định chế tài chính để hỗ trợ thị trường.  

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cho biết, sau cuộc làm việc với TP Hồ Chí Minh và ngày 19/12 là với thành phố Hà Nội, Chính phủ sẽ thảo luận nội dung này vào Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 12/2012 và sẽ ban hành một Nghị quyết chuyên đề của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.