Mặt khác, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, thì người vay vốn mua nhà chỉ được vay tối đa 80% giá trị căn hộ và thế chấp bằng chính căn hộ đó. Nghĩa là người mua phải có một khoản tiền trị giá 20% giá trị căn hộ mà họ định mua.

Song, không phải ai mua nhà cũng được vay đủ 80% giá trị căn hộ, mà có thể chỉ được vay 60%, thậm chí ít hơn, tùy vào tài sản thế chấp. Bởi lẽ, nếu ngân hàng chỉ đánh giá căn hộ có giá trị bằng 80% giá trị ghi trên hợp đồng ký với chủ đầu tư thì người mua cũng chỉ được vay thấp hơn so với quy định của Ngân hàng Nhà nước. Đó là trường hợp còn có tiền để ứng ra ban đầu trả cho chủ đầu tư và ký hợp đồng.

Còn với nhiều người, sẽ không đủ tiền ban đầu để ký được hợp đồng. Nhất là khi nhiều chủ đầu tư bắt người mua nhà đóng tiền theo tiến độ, ngay sau khi ký hợp đồng, người mua phải nộp đến 30, thậm chí 40% giá trị hợp đồng. Hoặc có những dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, người mua phải trả 100% tiền. Với những trường hợp này thì người mua chỉ có thể đứng nhìn.

Có ý kiến cho rằng, việc triển khai cho vay chậm cũng có thể là do nhân viên ngân hàng chưa nắm chắc được các dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở đủ điều kiện cho vay vốn giá rẻ. Hay nhân viên ngân hàng chưa thuần thục về thủ tục để hướng dẫn cho người mua nhà. Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà đã có suy nghĩ: do ngân hàng không có nhiều lợi nhuận khi triển khai gói tín dụng này nên chặt chẽ trong việc cho vay hay không?

Trong khi đó, nếu cho doanh nghiệp vay thì ngân hàng sẽ có một khoản vay lớn, mất ít chi phí quản lý hơn. Như vậy thì, nguồn vốn tín dụng cho vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng sẽ đến tay người mua nhà hay đến tay chủ đầu tư nhiều hơn? Chưa thể khẳng định đâu là lý do chính, nhưng những băn khoăn nêu trên của người dân là có cơ sở.

Thực tế cũng cho thấy, dù là gói cho vay mua nhà thu nhập thấp, nhưng chưa hẳn ai thu nhập thấp cũng mua được. Một số tính toán chỉ ra rằng, một gia đình hai vợ chồng có thu nhập ổn định 15 triệu đồng/tháng, tức bình quân mỗi người 7,5 triệu đồng/tháng, mới đủ khả năng trả nợ để vay vốn mua nhà. Những người thu nhập quá thấp (từ 4-5 triệu đồng/người/tháng), thì không được đáp ứng vốn giá rẻ, vì không có khả năng trả nợ.

Như vậy, để giải ngân nhanh nguồn vốn từ gói 30.000 tỷ đồng cho người  mua nhà, thì chủ đầu tư và các ngân hàng cần có sự liên kết và công bố cho người mua. Khi đó, người mua nhà vay được vốn nhanh, không chật vật chạy đi chạy lại giữa ngân hàng và chủ đầu tư để lo thủ tục giấy tờ. Chủ đầu tư sẽ bán được nhà, còn ngân hàng cũng không lo người vay sử dụng vốn vay sai mục đích.

Bên cạnh đó, những người không phải làm công ăn lương và không có thu nhập đều đặn khoảng từ 7,5 triệu đồng/tháng sẽ không có cơ hội sở hữu nhà ở giá thấp. Đối tượng này rất cần Nhà nước xây dựng những căn hộ cho thuê giá rẻ trong nhiều năm, để có điều kiện sinh hoạt thuận lợi hơn. Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, Nhà nước cố gắng lo chỗ ở cho người dân, chứ không cố gắng lo sở hữu nhà cho người dân. Việc đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân nước ta cũng phải giải quyết trong hàng chục năm, chứ không chỉ trong một vài năm.