Đồng loạt “hạ cấp”

Từng được coi là dự án “đế vương” trong lòng Hà Nội, Tân Hoàng Minh, chủ đầu tư dự án D’.Palais de Louis mới đây đã phải tung “chiêu” ưu đãi lãi suất 0% trong 24 tháng và 1 chỗ đậu xe ô tô vĩnh viễn cho 20 khách hàng đầu tiên đăng ký mua căn hộ kéo dài (từ ngày 7/11 – 7/12/2012). Mục đích của “ông lớn” này là để “chiều lòng” khách hàng và kích cầu sản phẩm tồn kho sau thời gian dài “ế ẩm” không có khách mua.

Ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tân Hoàng Minh Group cho biết: “Công ty đã trích một phần lợi nhuận của dự án để hỗ trợ khách hàng toàn bộ phần lãi suất vay trong 2 năm, cho đến khi bàn giao căn hộ”. Theo các sàn giao dịch BĐS ở Hà Nội, hiện nay có tới hàng nghìn căn hộ cao cấp đang được chào bán trên thị trường, song lượng giao dịch và khách hàng quan tâm tìm hiểu phân khúc này không nhiều. Điều đó cho thấy, các dự án cao cấp dường như đang bị “thất sủng” do giá thành còn cao so với túi tiền của khách hàng, giữa lúc các ngân hàng thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực BĐS.

Hai năm trước, khi thị trường BĐS “sốt” nóng, giá căn hộ cao cấp, chìa khóa trao tay với một loạt các dịch vụ cao cấp đi kèm như bể bơi, phòng tập, công viên… được chào bán ở mức phổ biến từ 37 – 45 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, dự án Golden Palace (Mễ Trì, Hà Nội) được chào bán với giá 38 triệu đồng/m2, dự án chung cư Mandarin Garden giá bán 42 - 45 triệu đồng/ m2, Indochina Plaza 48 – 49 triệu đồng/m2, dự án Keangnam khoảng 45 triệu đồng/m2 hay căn hộ The Manor có giá bán từ 40 – 42 triệu đồng/m2… Tuy nhiên, gặp lúc thị trường địa ốc khó khăn như hiện nay, các dự án trên rất yếu về thanh khoản vì mức giá quá cao. Vì thế, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều “chiêu thức” nhằm thoát “hàng” như: giảm giá bán từ 10 -15%, cộng chiết khấu 2%, hỗ trợ vay vốn ưu đãi từ ngân hàng với mức lãi suất 0%, tặng ô tô, tặng tiền mặt đối với khách hàng mua căn hộ tại các dự án cao cấp…  

Điển hình cho trào lưu căn hộ cao cấp “hạ cấp” thành căn hộ xây thô chưa hoàn thiện nội thất kéo mức giá giảm xuống chỉ còn từ 28 – 30 triệu đồng/m2 như: dự án căn hộ cao cấp Ngôi Sao có giá bán 28 triệu đồng/m2, dự án chung cư Golden Palace có giá từ 20 - 22 triệu đồng/m2, dự án chung cư cao cấp Golden Land (Thanh Xuân, Hà Nội) có mức giá xấp xỉ 30 triệu đồng/m2. Xu hướng này kéo giá trị căn hộ không nội thất tại nhiều dự án cao cấp về mức tương đương với giá căn hộ trung bình nhằm đánh trúng tâm lý của khách hàng. Theo ông Phạm Thanh Hưng - Phó giám đốc Tập đoàn Thế Kỷ, đây là giải pháp khá khôn ngoan, tự cứu mình của các dự án cao cấp. Bởi loại căn hộ dạng thô sẽ dễ được khách hàng chấp nhận hơn do giá rẻ, khi về không tốn chi phí đập đi sửa lại, chủ nhà được tự ý thiết kế nội thất theo ý mình.

Niềm tin “thoát hàng”

Các chuyên gia BĐS cho rằng, trong bối cảnh thị trường khó khăn, xu hướng các dự án cao cấp chuyển đổi hình thức từ chìa khóa trao tay sang bàn giao nhà xây thô để hạ giá thành sản phẩm chỉ là giải pháp tình thế, về trung và dài hạn thì phân khúc này vẫn  còn “đất sống”, do nguồn cầu còn rất lớn. Lý giải về chiêu kích cầu này, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư và Phân phối DTJ, đại diện liên minh 5 sàn BĐS (G5) khẳng định, bàn giao căn hộ xây thô hoàn thiện đơn giản sẽ giảm được giá thành, mở rộng đối tượng và thu hút người mua. Quan trọng hơn là chủ đầu tư giải quyết được vấn đề nợ đọng vốn và hàng tồn. Tuy nhiên, việc cho phép chủ nhà tự hoàn thiện căn hộ theo nhiều cấp độ khác nhau đã nảy sinh bất cập như tiến độ hoàn thiện không đồng nhất, công nhân đi lại xây dựng gây mất trật tự, ảnh hưởng đến an ninh, môi trường và việc ổn định cuộc sống của người dân xung quanh.

Điều đáng nói, ngay cả khi chủ đầu tư các dự án cao cấp có giảm giá bằng nhiều cách cộng với nhiều hình thức khuyến mãi đi kèm vào thời điểm này, nhưng vẫn bị khách hàng tẩy chay, vì giá bán vẫn còn cao. Trên thực tế, từ năm 2009 đến nay, nguồn cung căn hộ cao cấp chào bán ra thị trường là nhiều nhất. Trung bình mỗi năm có khoảng 15.000 căn hộ được đưa ra thị trường. Khi thị trường BĐS rơi vào suy thoái từ giữa năm 2011, nhà đầu cơ, đầu tư tháo chạy khỏi thị trường dẫn đến nhu cầu giảm mạnh. Đến nay, lượng hàng tồn kho, dư thừa nguồn cung căn hộ tương đối lớn, phân khúc căn hộ cao cấp gần như bão hòa, không có nhiều giao dịch như trước đây.

Có thể nói, căn hộ cao cấp đang phải đối mặt với thời kỳ khó khăn nhất từ trước đến nay, song nhiều chủ đầu tư có tiềm lực về tài chính vẫn tự tin phát triển dự án một cách bài bản và có chiến lược. Tuy nhiên, bà Võ Thúy Anh, Phó Tổng giám đốc Novaland, chủ dự án Sunrise City tỏ ra lạc quan cho rằng, căn hộ cao cấp vẫn có cửa phát triển, vì nguồn cung căn hộ hạng A và B trong giai đoạn 2013 – 2016 sẽ giảm rất nhiều sau khi nhiều chủ đầu tư “ngại” triển khai dự án mới.

Bài đăng Tài chính & Đầu tư số 11-2012