Hệ lụy khi thị trường đóng băng
Thị trường bất động sản đóng băng, hệ lụỵ của nó là tranh chấp và xung đột về lợi ích. Dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh Splendora là ví dụ điển hình.
Sau hơn một năm tranh chấp, đơn thư, gặp gỡ và hoà giải bất thành, hàng chục khách hàng mua nhà tại Dự án Splendora (Hà Nội) quyết định đưa chủ đầu tư là Công ty liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh (An Khanh JVC) ra toà. Đại diện cho khách hàng mua nhà cho biết, họ phải khẩn trương vì thời hiệu khởi kiện cuối cùng là ngày 07/4/2013.
Dưới dạng hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư An Khánh JVC đã bán hết ngay số biệt thự và liền kề cao cấp chỉ trong vòng vài tháng cuối năm 2009 với giá gốc là 1.100 USD/m2 nhà liền kề, biệt thự là 2000 USD/m2 sàn xây dựng. Đây là thời điểm người ta vẫn thu được những món hời lớn từ thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Chính vì vậy, việc mua bán rất nhanh và thủ tục cũng được đơn giản hoá.
Đến khoảng tháng 4 - 5/2011, các khách hàng được An Khánh JVC gọi đến để chuyển từ hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, giá mỗi căn biệt thự và liền kề đều tăng lên khoảng 1 – 1,5 tỉ đồng. Ông Trần Xuân Hào là khách hàng mua một căn nhà liền kề diện tích 259,27 m2 của dự án Splendora cho biết, tại thời điểm ký hợp đồng góp vốn ngày 10/11/2009, giá trị căn nhà này được tính toán là hơn 5,09 tỉ đồng. Tuy nhiên, khi chuyển sang hợp đồng mua bán ngày 5/5/2011, An Khanh JVC đã ghi trong hợp đồng với giá hơn 6,53 tỉ đồng. Nếu tính cả 10% hóa đơn GTGT là hơn 500 triệu đồng, thì An Khanh JVC đã thu chênh lệch gần 1 tỉ đồng/căn.
Thực tế trong phần thông tin sản phẩm khi rao bán, An Khánh JVC quy định: “Giá bán được tính dựa trên tỉ giá bán ra của đồng USD do Vietcombank công bố ngày 22/12/2009 là 18.479 VNĐ. Tại thời điểm thanh toán các khoản tiền đến hạn, nếu tỉ giá bán ra của USD do Vietcombank công bố được điều chỉnh tăng, khách hàng phải thanh toán khoản tiền chênh lệch tỉ giá”. Nhiều người nhẩm tính nếu tính chênh lệch tỉ giá USD thì thời điểm chuyển sang hợp đồng góp vốn cũng khoảng xấp xỉ 20.000 VNĐ. Tuy nhiên, nếu giải thích theo hướng này thì An Khánh JVC đã vi phạm các quy định pháp luật về quản lí ngoại hối.
Ngoài ra, hợp đồng mua bán chưa quy định chi tiết danh mục vật liệu, thiết bị bên trong và ngoài căn nhà. Khách hàng đã nhiều lần yêu cầu An Khanh JVC làm rõ danh mục này, nhưng Công ty chưa giải quyết.
An Khánh JVC đã uỷ quyền cho Công ty Luật TNHH Tầm nhìn và liên danh (V&A Legal). Theo Luật sư Lê Quỳnh Anh - Giám đốc V&A Legal An Khánh JVC có quyền yêu cầu khách hàng thanh toán khoản tiền đợt 2 sau khi An Khánh JVC đã hoàn thành phần thô. Nghĩa vụ thanh toán của khách hàng phát sinh khi An Khánh JVC gửi thông báo nộp tiền sau khi hoàn thành phần thô cho khách hàng.
Với Điều 5.1 của hợp đồng mua bán quy định “đồng thời với việc thanh toán đợt 2, bên bán và bên mua sẽ tiến hành bàn giao phần thô của căn nhà”, theo Luật sư Anh, việc bàn giao phần thô của căn nhà chỉ được thực hiện sau khi khách hàng đã thanh toán đợt 2. Như vậy, cách giải thích trên đã trái với yêu cầu “đồng thời làm hai việc một lúc” của khách hàng.
Còn về phần danh mục chi tiết vật liệu xây dựng, Luật sư Anh cho rằng, An Khánh JVC không có nghĩa vụ thống nhất lại với khách hàng. An Khánh JVC đã công bố danh mục chi tiết vật liệu xây dựng cho khách hàng trên website của Công ty.
Giá xây dựng cao còn giá quyền sử dụng đất “rẻ như cho” cũng đang đẩy An Khánh JVC vào thế yếu. Ví dụ trong hợp đồng mua bán căn biệt thự 270 m2 đất và 243 m2 xây dựng giá trên 11 tỉ đồng thì giá quyền sử dụng đất chỉ chưa đến 600 triệu đồng. Ai cũng biết khách hàng mua biệt thự và liền kề ở đây phần lớn là giá quyền sử dụng đất. Thậm chí, mỗi căn biệt thự tại đây giá thị trường có lúc chênh với giá gốc gần 10 tỉ đồng và chủ yếu nằm ở phần vênh giá quyền sử dụng đất.
Để không bị hớ, người mua nên chủ động hơn trong đòi hỏi chủ đầu tư công khai thông tin. Trước đây, khi mua nhà, chủ đầu tư nói gì, người dân nghe thế. Tuy nhiên, bây giờ khách hàng nên yêu cầu họ cung cấp những thông tin cần thiết về dự án, kể cả giấy tờ pháp lý như sổ đỏ khu đất, giấy tờ chứng minh nghĩa vụ nộp thuế của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, khách hàng cũng cần tìm hiểu xem dự án này do chính chủ đầu tư đó trúng thầu hay chỉ là thứ cấp. Muốn tránh những bất lợi về sau, người mua nhà nên tìm một luật sư để được tư vấn pháp lý một cách đầy đủ nhất.
Luật sư Trần Đình Triển - Đoàn luật sư Hà Nội:Hiện nay, rất nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà xảy ra do những điều khoản trong hợp đồng mua bán không rõ ràng. Khi ký hợp đồng, người mua nên chú ý đến tiến độ xây dựng và thanh toán, tiêu chuẩn, chất lượng thi công căn hộ, cách tính diện tích, lãi phạt khi chậm tiến độ hoặc vi phạm hợp đồng... Hiện có một điểm khá bất lợi cho nhiều người mua nhà là hợp đồng mua bán thường do chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối soạn sẵn. Trong các hợp đồng hiện tại hầu như không đề cập chuyện thưởng phạt đối với chủ đầu tư mà chỉ có khoản phạt người mua. Thời gian tới, Bộ Xây dựng nên xây dựng một mẫu hợp đồng mua bán căn hộ và buộc các chủ đầu tư phải căn cứ vào đó. Không nên để mỗi nơi tạo ra một loại hợp đồng, rồi ép người mua ký kết.
