Theo đó, tại khoản 2 điều 16 Luật Nhà ở 2014 quy định: “tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”.

Như vậy, Luật Nhà ở 2014 đã không quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, mà để Chính phủ quy định cho phù hợp với thực tế tình hình tại từng thời điểm.

Đến năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20-11-2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã quy định tại khoản (2.a) điều 6: “chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT và hình thức BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội…”.

Và tại khoản (2.b) điều 6 đã quy định: “ Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì ngoài hình thức dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại điểm a khoản 2 điều này, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển giao để Nhà nước sử dụng làm nhà ở xã hội hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhằm bổ sung vào Quỹ phát triển nhà ở của địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn.”

Trong khi đó, quy định về xác định quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội tại khoản (3.a) điều 3 của dự thảo lần này cũng tương tự như quy định tại khoản 2 điều 6 Nghị định 188/2013/NĐ-CP.

Hiệp hội nhận thấy thị trường bất động sản có thời kỳ phát triển nóng dẫn đến bong bóng bất động sản mà đỉnh điểm là năm 2007 đã gây tác hại rất lớn đến lợi ích của người tiêu dùng, chỉ có một số ít người đầu cơ, người đầu tư lướt sóng hưởng lợi. Ngay cả trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng nghiêm trọng từ năm 2008 đến nay cũng đã gây tác hại, trước hết đối với người tiêu dùng, đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản, đối với các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, đối với các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản, đối với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh các mặt hàng có liên quan ngành bất động sản, đối với các ngân hàng và tổ chức tín dụng, dẫn đến hệ quả người lao động bị mất việc làm, kinh tế sụt giảm, Nhà nước bị thất thu ngân sách.

Cũng theo HoREA, từ cuối năm 2013, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục, và đà hồi phục tiếp tục tăng cường trong năm 2014 cho đến nay theo hướng tốt dần lên.

“Mục tiêu xây dựng thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững, có lợi cho người tiêu dùng và tạo động lực cho doanh nghiệp và nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, đã đặt ra yêu cầu xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang pháp lý minh bạch, cạnh tranh, bình đẳng điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản là hết sức cần thiết”, văn bản kiến nghị nêu rõ.

Trong đó, có yêu cầu “khoan thư sức dân”, giảm nhẹ mức điều tiết trực thu từ doanh nghiệp. HoREA cho rằng trong tình hình thị trường dù đang trên đà hồi phục nhưng vẫn còn rất yếu, cả sức khoẻ doanh nghiệp cũng rất yếu, thì mức điều tiết 20% tổng diện tích đất ở của dự án phát triển bất động sản, không phân biệt quy mô dự án, để tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là chưa hợp lý trong giai đoạn hiện nay mà cần giảm thấp hơn, mức điều tiết nên quy định khoảng 10% diện tích đất dự án là hợp lý.

Hơn nữa, dự thảo Nghị định cho phép “nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhằm bổ sung vào quỹ phát triển nhà ở của địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn”, nhưng theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp tỉnh chỉ ban hành “bảng giá đất” chứ không có quyền ban hành “khung giá đất”.

Bên cạnh đó, phương thức nộp bằng tiền tương đương với giá trị quỹ đất 10% là nhằm bổ sung vào Quỹ phát triển nhà ở của địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn thuộc thẩm quyền quyết định của UBND cấp tỉnh.

Do vậy. Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 3 điều 3 dự thảo Nghị định như sau:  Quy định về việc dành quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị thực hiện theo hướng  chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT và hình thức BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 10% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 10% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 10% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho UBND cấp tỉnh nơi có dự án).

Thứ hai, các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị không phân biệt quy mô diện tích đất thì ngoài hình thức dành quỹ đất 10% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 10%, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 10% theo quy định của UBND cấp tỉnh nhằm bổ sung vào Quỹ phát triển nhà ở của địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.