Theo thống kê của công ty TNHH CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2018, lượng căn hộ mở bán tại thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều giảm lần lượt 20% và 36% so với cùng kỳ năm trước. Dự án nhà ở có phân khúc từ 1 đến 2 tỷ đồng cũng ghi nhận giảm. Dự báo nguồn cung sản phẩm vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm cho đến cuối năm 2018.

Quỹ đất ngày càng khan hiếm

Theo các chuyên gia bất động sản, vài năm tới, xét trên giá thành một đơn vị ở kể từ năm 2020 trở đi, doanh nghiệp rất khó xây dựng nhà ở dưới 2 tỷ đồng khi 1m2 căn hộ vừa túi tiền sẽ có giá thành xây dựng khoảng 24 triệu đồng/m2. Tính chung căn hộ 45 m2 là hơn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, đó là giá thành chưa tính tiền đất, bởi hiện chi phí này chiếm 10-40% giá thành xây dựng.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, cho biết để xây dựng được căn hộ 1-2 tỷ đồng từ nay đến 5-7 năm nữa là rất khó, mặc dù quỹ đất xung quanh Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn còn.

Xét về lộ trình thời gian, giá căn hộ vừa túi tiền không ngừng gia tăng trong 6 năm trở lại đây. Tính từ năm 2012, giá căn hộ vừa túi tiền là 13 triệu đồng/m2, sau 5 năm đã tăng hơn 50% lên 18-20 triệu đồng/m2 và trong những tháng đầu năm 2018, căn hộ giá vừa túi tiền là 24 triệu đồng/m2.

Ngoài việc giá đất, giá xây dựng tăng, giá thành nhà ở còn cộng thêm lãi suất ngân hàng, chi phí nhân công, marketing, lợi nhuận của doanh nghiệp… nên các chuyên gia dự báo giá nhà sẽ không neo trong thời gian tới. “Giá bất động sản trong thời gian tới rất khó có thể đi xuống”, ông Khương nhận định.

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc công ty cổ phần DKRA Việt Nam, cho rằng nhu cầu về nhà ở tại hai thành phố này là rất lớn. Đó là hai địa phương thu hút được vốn đầu tư, lực lượng lao động lớn nên kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao.

Cũng theo các chuyên gia bất động sản, ngoài việc nguồn cung nhà ở vừa túi tiền nằm ở giá thành xây dựng, nhưng nan giải nhất vẫn là quỹ đất, vì một số khu vực có giá hợp lý nhất để phát triển nhà ở hợp túi tiền hiện quỹ đất gần cạn kiệt. Một số khu không còn đất, một số khu vực không xây được nhà ở.

Đại diện Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng hiện tại, ở khu vực được cho là xây được phân khúc nhà ở vừa túi tiền nhờ giá thành hợp lý như quận 9, Thủ Đức, Gò Vấp, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm… số lượng nhà ở dự án quanh 2 tỷ đồng hiện đã sụt giảm hẳn, dự kiến xu thế này tiếp tục trong thời gian tới.

Còn một số doanh nghiệp trực tiếp triển khai dự án cho hay, quỹ đất tạo lập có nguy cơ vượt giá nhà ở vừa túi tiền. Đơn cử như quận 9, do ăn theo quy hoạch mà giá đất nền 6 tháng đầu năm 2018 tăng tới 60%, hiện giá đất là 30 triệu đồng/m2.

Khó có nhà vừa túi tiền

Tính chung trong 6 tháng đầu năm, giá đất nền tại TP. Hồ Chí Minh tăng 10- 15%, thậm chí giá đất tại Thủ Đức, Bình Chính tăng 60-70%. Đây là vấn đề nan giải cho căn nhà vừa túi tiền.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh, chia sẻ muốn xây dựng nhà ở vừa túi tiền thì giá đất phải hợp lý. Nhưng hiện nay, để có một quỹ đất giá thấp là rất khó khăn, nan giải.

Các doanh nghiệp cho biết rất khó để có thể bắt đầu một dự án mới với giá thành vừa túi tiền, do muôn vàn chi phí khi lập dự án, cộng thêm với việc phải trả tiền đền bù đất theo giá thị trường khi giải phóng mặt bằng.

Hơn nữa, quy trình phê duyệt của các cơ quan chức năng kéo dài, bởi từ lúc bắt đầu cho đến lúc được phê duyệt và đưa sản phẩm ra bán tối thiểu mất 3-5 năm. Thời gian càng dài, chi phí của dự án càng tăng cao và người chịu cuối cùng là người dân.

Mới đây, tại TP. Hồ Chí Minh vừa bung hơn 30% căn hộ ra thị trường. Đây là những dự án đã khởi động từ ba năm trước, tức quỹ đất chuẩn bị từ năm 2015. Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, những dự án như thế không còn nhiều, bởi quận mới và những huyện ngoại thành quỹ đất cạn kiệt.

Những huyện thuộc các tỉnh giáp ranh với Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh lại thiếu điều kiện hạ tầng, giao thông, dịch vụ để thu hút các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở vừa túi tiền.

“Cho nên để phát triển nhà ở vừa túi tiền trong 3 năm tới, chúng ta phải nhắm tới quỹ đất của các huyện ngoại thành, kể cả các huyện của các tỉnh giáp ranh thành phố. Như vậy, thành phố cần phải kết nối giao thông cũng như phương tiện vận chuyển công cộng thuận tiện để người dân có thể sống ở các huyện ngoại thành”, ông Châu kiến nghị.