Đó là điều mà Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield (Vietnam) Chris Brown đã đi vào phân tích để từ đó đưa ra cách hóa giải. Thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng của Việt Nam được ông Chris Brown nhìn qua lăng kính của Thái Lan với những khó khăn và chính sách giải cứu nhiều điểm tương đồng. Đó là khi nợ xấu gia tăng, các ngân hàng thắt chặt tín dụng, chủ đầu tư khó tiếp cận được nguồn vốn triển khai những dự án theo đúng tiến độ cam kết, khủng hoảng niềm tin của người mua đã dẫn đến tính thanh khoản của thị trường giảm mà hệ quả tất yếu là suy thoái.

Những giải pháp hiện nay Việt Nam đưa ra cũng có nhiều điểm tương đồng với Thái Lan đó là các gói tín dụng được bơm vào thị trường để người mua vay dài hạn với lãi suất thấp, Chính phủ hỗ trợ ngân hàng xử lý nợ xấu. Tuy nhiên, năm 2013, thị trường BĐS Việt Nam vẫn được Cushman & Wakefield nhận định là năm thuộc về khách mua, và giá chào bán dự kiến sẽ tiếp tục giảm.

Lý giải cho tình trạng này là giá vẫn chưa chạm đáy. VAMC là một bước tiến mới nhưng cần phải hiểu rằng giá trị tài sản sẽ không quay lại mức ban đầu. Và không thể có giải pháp nhanh hay nhiệm màu cho thị trường BĐS khi hiện nay niềm tin còn yếu và sẽ phải mất thời gian để thị trường phải phục hồi. Gói kích thích thị trường nhà ở của Chính phủ là đúng hướng nhưng cần thiết phải chi tiết và cụ thể hơn. Việc kêu gọi nguồn vốn đầu tư ngoại cần song hành với việc nâng cao tính minh bạch của cơ chế đầu tư vào thị trường BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Nghiên cứu của Cushman & Wakefield chỉ ra: “Một trong những rào cản lớn nhất cho việc gia nhập thị trường của nhà đầu tư và cũng là yếu tố lớn nhất để đảm bảo tính sinh lời của dự án BĐS là giá đất”. Hai thành phố lớn của Việt Nam đều có lịch sử duy trì giá đất cao. Trong một thị trường thuận lợi, vấn đề đó có thể được chấp nhận, nhưng trong một thị trường suy giảm thì dự án khó khả thi về khía cạnh tài chính.

Ví dụ, giá đất để xây dự án thương mại ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh bằng 85% so với Singapre, trong khi giá thuê văn phòng tại Singapre gấp 2,5 lần TP. Hồ Chí Minh; GDP tính theo bình quân đầu người của Singapre cao gấp 14 lần so với TP. Hồ Chí Minh. “Không cần phải là thiên tài mới nhận ra rằng, nếu các khu đất này không giảm giá, dự án sẽ không khả thi vì giá thuê văn phòng hạng A đã giảm 40% so với năm 2007. Giá đất cần phải thay đổi theo thị trường cũng giống như giá thuê văn phòng và giá nhà/căn hộ”, ông Chris Brown bình luận.

Có một số chủ đầu tư Việt Nam quan niệm, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ nhân cơ hội thị trường BĐS trong nước đang giảm, tìm cách thôn tính những dự án của họ trong 2-3 năm tới.

Tuy nhiên, ông Chris Brown cho rằng thị trường BĐS Việt Nam sẽ không phục hồi nhanh chóng nếu không có sự điều chỉnh kịp thời về giá đất và giải quyết triệt để vấn đề nợ xấu. Bởi nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn nhận thấy thị trường Việt Nam là thị trường chưa phát triển, tồn tại nhiều rủi ro. Và không ít nhà đầu tư nước ngoài đã chịu tổn thất lớn khi thị trường suy thoái và sẽ không tiếp tục đầu tư vào Việt Nam trong thời gian ngắn. Hay nói cách khác là giá bán tài sản không phải là giá trị sổ sách mà chấp nhận theo giá thị trường.

Hiện tại, những quốc gia thuộc châu Á đã từng đầu tư vào thị trường Việt Nam là có mối quan tâm nhất tới những tài sản thanh lý của Việt Nam, vì họ hiểu biết nhiều về thị trường. Các dự án thanh lý đang được các nhà đầu tư quan tâm nhất, là các dự án có địa điểm tốt, hồ sơ giấy tờ minh bạch, cấu trúc sở hữu hợp lý và giá cả cạnh tranh. “Chúng tôi thấy đang bắt đầu có sự điều chỉnh về giá đất ở Việt Nam”, Chris Brown cho biết.