Kịch bản nào cho thị trường BĐS những tháng cuối năm 2009?

TS. Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương

TCTC Online - Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2009 có nhiều diễn biến khác năm 2008. Đó là sự gia tăng của một số hoạt động giao dịch, của giá một số sản phẩm và sự sôi động của một số phân khúc thị trường. Nghiên cứu này góp phần làm rõ nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên và dự báo những kịch bản của thị trường BĐS những tháng cuối năm 2009.

Thị trường BĐS 8 tháng đầu năm 2009

Về khía cạnh thị trường

Thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua có một số điểm nổi bật không theo thông lệ.

Thứ nhất, từ tháng 3 đến tháng 6/2009, có một đợt tăng giá BĐS, đặc biệt với nhóm các sản phẩm BĐS thuộc dự án. Tuy không có một thống kê chính thức nhưng quan sát riêng lẻ cho thấy, các sản phẩm dự án đã tăng giá khoảng 15-20% so với thời điểm cuối tháng 2/2009 (thời điểm thị trường xuống mức thấp nhất) nhưng từ tháng 7 đến tháng 8/2009, xu hướng tăng này đã dừng lại.

Thứ hai, phân khúc sản phẩm có giá trị thấp (BĐS giá thấp, khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/một sản phẩm) có giao dịch tốt. Đây là nhóm các sản phẩm nhà trong ngõ nhỏ của các thành phố lớn hoặc ở xa trung tâm. Điều này đã và sẽ tiếp tục diễn ra. Đặc biệt, xuất hiện một dòng sản phẩm căn hộ nhỏ trong những tòa nhà do các chủ đầu tư nhỏ xây dựng, phân căn hộ để bán.

Thứ ba, phân khúc sản phẩm nhà trong các khu trung tâm diễn ra đơn lẻ nhưng rất quyết liệt. Những căn nhà có nhiều hộ trong các khu trung tâm đã được mua gom và chuyển giao cho chủ mới. Trên nền nhà cũ, nhiều tòa nhà mới đã và đang được xây dựng.

Thứ tư, một xu hướng đầu tư mới trong BĐS đã xuất hiện. Đó là BĐS du lịch. Các biệt thự, căn hộ trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (resort) đã được các chủ đầu tư rao bán và chuyển nhượng cho các nhà đầu tư. Trên cơ sở đó, chủ BĐS và chủ dự án sẽ chung chia khai thác, sử dụng. Chi hội BĐS du lịch ra đời là minh chứng cho phân khúc thị trường này.

Thứ năm, phân khúc thị trường nhà khu chung cư cũ có những biến động đột biến. Giá nhiều khiều căn hộ tại những chung cư cũ đã tăng ngoài dự báo. Nguyên nhân chủ yếu là các khu chung cư cũ đã và đang được đưa vào chương trình cải tạo, xây mới. Một số nhà đầu tư đón đầu xu hướng này đã mua gom các căn hộ. Vô hình chung, điều này đã tạo nên những sự thiên lệch thái quá đối với phân khúc thị trường nhà chung cư cũ.

Về khía cạnh nguồn vốn

Để có được những chuyển biến trên đây của thị trường BĐS nói riêng và của nền kinh tế nói chung, một nguồn vốn đầu tư lớn đã và đang vận hành vào nền kinh tế và thị trường BĐS.

Một là, gói kích cầu thứ nhất đã đem lại những tác động nhất định đến nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Tình hình kinh tế tháng 8/2009 so với  có những bước chuyển biến theo chiều hướng tích cực rõ rệt. Thị trường chứng khoán và thị trường BĐS đều đã vượt qua giai đoạn khó khăn và đã có những tăng trưởng nhất định. Đặc biệt thị trường BĐS từ tháng 3 đến tháng 6/2009 đã có những đợt tăng giá mới (tuy không bền và không thực chất).

Hai là, nguồn vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam có thấp hơn năm 2008 nhưng tỷ lệ số vốn này vào BĐS (đặc biệt là BĐS du lịch) vẫn tăng cao. Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện trong 8 tháng đầu năm 2009 ước tính đạt 6,5 tỷ USD, trong đó vốn từ nước ngoài khoảng 5,5 tỷ USD. Tuy số vốn này có giảm 8,5% so với cùng kỳ năm 2008 nhưng vẫn là lượng vốn tương đối lớn so với nhiều năm trở lại đây.

Một số quỹ đầu tư vẫn tiếp tục tạo lập để đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam (Vina Capital đang hình thành một quỹ đầu tư với mức vốn 350 triệu để đầu tư vào Việt Nam). Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư gián tiếp (FPI- Foreign Portfolio Investment) đã giải ngân vào cổ phiếu tại Việt Nam đã lên khoảng 5 tỷ USD trong vòng 9 năm qua (theo tính toán của Hiệp hội các nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI)). Giá trị khớp lệnh từ nguồn vốn này trong giai đoạn hiện nay tính bình quân đạt gần 8 triệu USD/ngày.

Ba là, các dự án cho các đối tượng chính sách cũng được quan tâm. Nguồn vốn từ trái phiếu Chính phủ với số vốn 3500 tỷ đồng để thực hiện dự án phát triển nhà ở sinh viên được phân bổ cụ thể cho từng dự án của 28 địa phương và 2 Bộ là Bộ Quốc phòng và Bộ Công an. Một số dự án nhà ở xã hội đã được đặt vấn đề triển khai để hướng tới mục đích “sản xuất” 35 triệu m2 nhà ở xã hội. Tốc độ giải ngân vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước thực hiện 8 tháng năm 2009 tuy có giảm nhưng ước tính vẫn đạt 82,9 nghìn tỷ đồng, bằng 57,5% kế hoạch năm. Tổng chi ngân sách Nhà nước tính từ đầu năm đến 15/8/2009, ước bằng 57,9% dự toán năm (cùng kỳ năm 2008 đạt 66,7% dự toán) nhưng tính riêng chi đầu tư phát triển thì vẫn xấp xỉ con số của năm 2008, bằng 58,9% dự toán (so với 58,8%).

Bốn là, một số dự án có nguồn vốn trong nước với số vốn lớn tiếp tục được triển khai như: dự án tòa nhà Petro tại Hà Nội, dự án đường Lê Văn Lương kéo dài, một số dự án nhà tại khu vực Hà Đông trên địa bàn Thành phố Hà Nội mở rộng như Văn Khê, Xa La, An Khánh... Nguồn vốn trong dân cũng tiếp tục được khơi dậy và đưa vào thị trường BĐS. Một ví dụ là có khoảng 3 tỷ USD vàng đã được xuất khẩu trong các tháng qua. Đây chính là nguồn dự trữ trong nền kinh tế được chuyển hóa thành tiền mặt để đưa vào đầu tư BĐS.

Về khía cạnh chính sách

Để có được nguồn vốn vận hành vào nền kinh tế và thị trường BĐS thời gian qua, một số chính sách và quyết sách quan trọng đã được ban hành.

Thứ nhất, Luật sửa đổi bổ sung một số luật đã thống nhất việc cấp “sổ đỏ” và “sổ hồng”, kết thúc sự tồn tại hai giấy về chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trong 15 năm qua. Đây là một bước tiến quan trọng trong việc thống nhất quản lý nhà nước về BĐS và thị trường BĐS. Điều này sẽ tạo cho thị trường BĐS có điều kiện để tiết kiệm nguồn lực và Nhà nước tăng cường được công tác quản lý, từ đó, tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường.

Thứ hai, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 18/2009/NQ-CP ngày 20 tháng 4/2009 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị và ba Quyết định của Thủ tướng chính phủ (Quyết định 65/2009/QĐ-TTg, Quyết định 66/2009/QĐ-TTg và Quyết định 67/2009/QĐ-TTg) để triển khai Nghị quyết 18.

Đây là một bước tiến quan trọng về mặt quản lý nhà nước đối với BĐS và thị trường BĐS cho nhóm đối tượng chính sách trong xã hội. Nó tạo cơ sở để cho một nguồn lực xã hội vận hành vào phân khúc thị trường nhà cho các đối tượng chính sách. Chính phủ cũng đã có chủ trương dùng 20% quỹ đất trong các dự án phát triển khu đô thị mới để dùng vào mục đích phát triển nhà cho đối tượng chính sách.

Thứ ba, một số hoạt động khác có tác động tích cực đến thị trường BĐS 8 tháng qua như Luật Quy hoạch phát triển đô thị đã được Quốc hội thông qua. Đây là một bước tiến quan trọng trong việc định hướng phát triển thị trường BĐS. Bên cạnh đó, Chính phủ đã tập trung triển khai các hoạt động tăng cường chỉ đạo và phát triển thị trường BĐS. Ban chỉ đạo trung ương về chính sách phát triển nhà và thị trường BĐS đã có những hoạt động cụ thể hướng tới việc phát triển quỹ nhà và phát triển thị trường BĐS. Quốc hội cũng đã có những hoạt động giám sát đối với việc sử dụng đất của các doanh nghiệp nhà nước. Điều này cũng gián tiếp tác động đến tính hiệu quả trong việc sử dụng BĐS mà đặc biệt là sử dụng quỹ đất.

Thứ tư, ngoài những tín hiệu thuận, cũng có những tín hiệu không thuận đối với thị trường BĐS. Hệ thống ngân hàng, bên cạnh nỗ lực giải ngân cho gói kích cầu, hiện đang bắt đầu tăng lãi suất huy động tiết kiệm, hệ quả của nó là lãi suất cho vay sẽ tăng.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 15/2009/TT-NHNN, quy định các ngân hàng thương mại được sử dụng tối đa 30% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Tỷ lệ tương tự cũng áp dụng với công ty tài chính và công ty cho thuê tài chính còn quỹ tín dụng nhân dân trung ương chỉ được sử dụng 20%. Trong khi đó, thị trường BĐS chủ yếu là vay trung và dài hạn từ hệ thống ngân hàng. Điều này sẽ tác động hạn chế đến nguồn tín dụng cho hệ thống BĐS. Hệ quả của nó là thị trường bất động sản sẽ phải xem xét, điều chỉnh.

Một số kịch bản của thị trường BĐS

Theo thông lệ, các dự báo tình hình và xu thế của thị trường BĐS lầ theo năm âm lịch. Có ba kịch bản cơ bản có thể sẽ xảy ra.

Một là, thị trường BĐS sẽ bùng nổ và giá sẽ tăng như năm 2007. Đây vừa là kịch bản lạc quan vừa là kịch bản bi quan. Lạc quan ở chỗ là các chỉ số kinh tế vĩ mô có xu hướng tốt lên, nguồn tiền sẽ được vận hành vào nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Hệ quả là thị trường BĐS sẽ bùng nổ, giá sẽ tăng, giao dịch trở nên sôi động và các dự án sẽ được triển khai mạnh mẽ. Khía cạnh bi quan của kịch bản này là giá tăng sẽ làm cho rất nhiều nhóm đối tượng sẽ không thể hiện thực hóa được mong muốn có một căn nhà. Sự phân hóa vì thế sẽ tiếp tục tăng lên. Nhóm đối tượng có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các khu vực đô thị sẽ tiếp tục không thể tiếp cận với việc mua nhà trong khi những người có tiềm lực lại tiếp tục dồn tiền vào thị trường BĐS làm thị trường ngày càng bị đẩy cao.

Kịch bản thứ hai là kịch bản thị trường sẽ trầm lắng. Kịch bản này dựa trên các chỉ số vĩ mô không có tín hiệu khả quan. Lạm phát có xu hướng tăng lên và nguồn đầu tư nước ngoài không sáng sủa. Kịch bản này sẽ kéo theo thị trường BĐS không có biến động nhiều. Nếu có, chỉ có dấu hiệu ở những nhóm sản phẩm có giá trị thấp (trên dưới 1 tỷ), chủ yếu là các căn nhà, căn hộ tự tạo. Những sản phẩm có giá trị lớn không có nhiều giao dịch và cũng không có nhiều dự án mới được triển khai. Kịch bản này có thể xảy ra nhưng nếu nó xảy ra thì đồng nghĩa với sự khó khăn chung của nền kinh tế.

Kịch bản thứ ba, kịch bản trung tính, tức là thị trường có khởi sắc một chút, các giao dịch có diễn ra nhưng cũng chỉ ở mức độ vừa phải. Kịch bản này xảy ra đồng nghĩa với các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô diễn biến như tình hình tháng 7, tháng 8/2009. Điều này, xét trong bối cảnh hiện tại là dễ xảy ra nhất. Đối với bản thân thị trường BĐS, kịch bản này cho thấy nguồn tiền vận hành vào thị không có biến động. Các thị trường khác cũng không có biến động lớn, chỉ số chứng khoán cũng dao động xung quanh mức 500-550.

Những vấn đề đặt ra

Vấn đề đầu tiên được đặt ra là nguồn nước ngoài có tiếp tục vào không. Xu thế có thể là nguồn tiền vẫn vào nhưng không lớn. Việc Vina Capital dự kiến huy động một quỹ đầu tư bất động sản 350 triệu USD là một dấu hiệu cho thấy nguồn tiền đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục được vận hành vào nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, tình hình đã khác xa so với năm 2008 khi mà lượng vốn nước ngoài đăng ký vào Việt Nam được tính ra là hơn 70 tỷ USD. Bên cạnh đó, khoảng 5 tỷ USD tiền vốn đầu tư gián tiếp đã được giải ngân trong 8 tháng đầu năm 2009. Hệ quả trực tiếp của nó là góp phần làm tăng chỉ số trên thị trường chứng khoán. Hệ quả gián tiếp là làm cho nguồn vốn trên thị trường BĐS đã tăng lên. Một số nhà đầu tư chứng khoán đã hiện thực hóa sự tăng lên của giá trị cổ phiếu và chuyển qua thị trường BĐS. Vì vậy, vấn đề nguồn vốn nước ngoài có tiếp tục vào nền kinh tế Việt Nam hay không có tác động lớn đến diễn biến của thị trường BĐS.

Vấn đề tiếp theo là gói kích cầu thứ hai có được triển khai hay không?  Với gói kích cầu thứ nhất, khoảng gần 400 nghìn tỷ đồng đã được hệ thống ngân hàng giải ngân cho nền kinh tế; Nhiều doanh nghiệp và ngân hàng đã báo có lãi trong kinh doanh; Chỉ số VN-index đã tăng từ mức 234 điểm hồi giữa tháng 2/2009 lên đến 530 vào cuối tháng 8/2009); Thị trường BĐS cũng có tác động lan tỏa nhất định. Vấn đề đặt ra là nếu có gói kích cầu thứ hai thì thị trường BĐS sẽ vận hành theo hướng kịch bản 3 đến kịch bản 1. Nếu không, thị trường sẽ vận hành theo hướng kịch bản 3 đến kịch bản 2.

Một vấn đề khác là hiện hệ thống ngân hàng thương mại đang đứng giữa ngã ba đường. Một là tiếp tục giải ngân cho hệ thống và thị trường BĐS. Hai là không tiếp tục mở rộng nguồn vốn cho hệ thống và thị trường BĐS. Điều này trước hết tùy thuộc vào tình hình tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ lạm phát, đồng thời, tùy thuộc vào định hướng chính sách của Nhà nước sẽ hướng tới mục tiêu nào trong nhóm các mục tiêu: tăng trưởng đi liền với ổn định kinh tế vĩ mô hay tăng trưởng cùng lúc với chấp nhận lạm phát ở mức độ nhất định. Những lựa chọn chính sách sẽ có tác động không nhỏ đến tình hình phát triển của thị trường BĐS.

Diễn biến của tình hình thế giới cũng sẽ có những tác động nhất định đến thị trường BĐS. Trong ngắn hạn, tình hình kinh tế thế giới không có những chuyển biến lớn. Vì vậy, nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng sẽ không có những biến động lớn. Thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn có lực hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài, tuy nhiên, nguồn vốn vào cũng không nhiều.

Kinh tế Việt Nam những tháng đầu năm 2009 đã có những tiến bộ nhất định so với cùng kỳ năm 2008. Thị trường BĐS cũng đã có những chuyển biến tốt. Trong ngắn hạn, rất có thể tình hình thị trường BĐS nói riêng và tình hình kinh tế nói chung sẽ có những bước tiến hơn nữa. Tuy nhiên, điều quan trọng lúc này là những quyết sách đúng và trúng để kinh tế có thể phục hồi vững chắc và đi vào giai đoạn phát triển mới.