Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam và các công ty nghiên cứu BĐS, thị trường BĐS năm 2019 cả hai miền sụt giảm về nguồn cung, nhưng giá lại được đẩy lên. Nguyên nhân là do các cơ quan nhà nước tạm dừng để rà soát, kiểm tra lại các dự án. Thêm nữa, cho vay BĐS bị hạn chế, khiến nhiều doanh nghiệp (DN) và cá nhân khó tiếp cận được nguồn vốn.

Năm 2019 khó khăn

Thị trường BĐS năm 2019 khó khăn khi các dự án bị “ách tắc, đứng hình”, nguồn cung khan hiếm, khiến cho giá nhà đất bị đẩy lên cao. Đồng thời, DN cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh.

Điển hình, câu chuyện khó khăn này đang diễn ra ở CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai (CTCP Xuân Mai). Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT cho biết, công ty đang triển khai đề án cải tạo chung cư cũ của Hà Nội, nhưng theo Nghị định 101/2015 về cải tạo chung cư cũ, để nhận được 100% sự đồng thuận của người dân ở khu chung cư cũ là điều không tưởng.

Từ năm 2016, DN này đã chuẩn bị hết các khâu triển khai, Chính phủ và Bộ Xây dựng cũng ủng hộ, nhưng khi thực hiện, bị vướng về Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… dẫn đến không thể làm như kế hoạch đề ra.

Không chỉ các dự án thương mại, mà các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội (NOXH) cũng gặp khó vì thủ tục nhiêu khê không kém. Trong khi đó, nguồn vốn hỗ trợ cho phát triển NOXH gần như không có, ngân hàng ngại tài trợ cho dự án nhà ở xã hội vì sau 5 năm mới quyết toán được, trong khi lợi nhuận bị khống chế ở mức 10%.

Còn ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hội BĐS Hải Phòng, nêu ví dụ: để làm thủ tục xin điều chỉnh quy hoạch dự án mất 3 năm mới hoàn thành. Lúc nộp hồ sơ, người được giao phụ trách đi học chứng chỉ, công việc không thể bàn giao cho người khác. Cán bộ đi học xong lại có đợt thanh kiểm tra, vậy là thời gian điều chỉnh quy hoạch kéo dài. Điều đó cho thấy phần nào sự quá tải trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính. Ngoài ra, giữa các luật chưa có sự thống nhất, dẫn tới khi giải quyết thủ tục bị ách tắc, cản trở.

Thêm nữa, ở thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng, pháp lý cho loại hình căn hộ khách sạn (condotel) chưa được thừa nhận nên nhiều DN cũng rơi vào khó khăn khi khách hàng đang dần quay lưng lại bởi lo ngại tiền đầu tư sẽ không được đảm bảo. Điều đó đang bắt đầu xảy ra từ dự án Cocobay.

Những khó khăn về pháp lý, thủ tục hành chính, nguồn vốn… đã khiến nhiều DN “đứng ngồi không yên”. Nếu năm 2020, ách tắc của năm trước không được “cởi trói” thì thị trường BĐS tiếp tục rơi vào khó khăn. Thêm nữa, ở một số thành phố, giá đất đang được đề xuất tăng cao khiến cho giá nhà sẽ đội lên.

Chờ cơ hội mới

Mặc dù còn nhiều vướng mắc, song các chuyên gia và đại diện DN vẫn có cái nhìn lạc quan về thị trường BĐS 2020, đặc biệt là việc thị trường vẫn còn nhiều cơ hội khi nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn. Điều này được thể hiện ở việc dù nguồn cung giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ của thị trường ở mức rất cao.

Thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy ở các thị trường lớn như Hà Nội và Tp.HCM luôn duy trì mức hấp thụ từ 60 – 70%. Trong đó, lượng hấp thụ tại thị trường Tp.HCM trong quý III/2019 lên tới 95%.

Khó khăn của năm 2019 cũng được nhiều chuyên gia nhận định là những chính sách nhằm hướng đến thiết lập thị trường phát triển ổn định, bền vững, tránh những “cú sốc” và những tác động tiêu cực đến nhà đầu tư, kinh tế – xã hội. Hoặc đây là bước “nghỉ” để thị trường thanh lọc những chủ đầu tư yếu kém, không uy tín.

Ở góc độ quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), nhận định thị trường BĐS năm 2020 nhìn chung chắc chắn sẽ tiếp tục phát triển. Cơ sở kinh tế, cơ sở thực tiễn đều khẳng định rằng thị trường BĐS không thể đi xuống.

“Nhưng cần phải xác định phân khúc nào phát triển, phân khúc nào ổn định hay phân khúc nào cần phải điều chỉnh”, ông Khởi nhấn mạnh.

Năm 2020 sẽ có những điều chỉnh rất lớn từ Nhà nước. Khi có những chính sách điều chỉnh, đặc biệt về hoạt động đầu tư kinh doanh thì hoạt động kinh doanh của DN hay các nhà đầu tư cũng phải theo đó mà thay đổi.

Đáng chú ý, Luật Đất đai năm 2020 sẽ được trình Quốc hội, theo chiều hướng tháo gỡ giúp DN phát triển chứ không phải hạn chế, cản trở.

Trong đó có các vấn đề về NOXH, nhà ở giá thấp từ 25 triệu đồng/ m2 trở xuống là rất thiếu, đặc biệt là ở các tỉnh và thành phố loại I. Các chủ đầu tư đang hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án của mình và chắc chắn năm 2020 sẽ có các sản phẩm bán ra.

“Đầu năm 2020, BĐS du lịch sẽ phát triển. Đã bắt đầu có một số tỉnh có cơ hội phát triển, các hội nghị chuyên về BĐS và du lịch đã được tổ chức và có sự tham gia của cơ quan nhà nước”, ông Khởi nói.