Năm 2019 chứng kiến nhiều đợt sóng của thị trường đất nền vùng ven TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, với việc giá đã được đẩy lên cao và động thái chấn chỉnh của chính quyền sau những vụ lùm xùm, thị trường này được dự báo sẽ kém sôi động hơn trong năm 2020.

Khách hàng thêm tiêu chí lựa chọn

Trong bối cảnh chung khá trầm lắng của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong năm 2019, thị trường các tỉnh vùng ven và giáp ranh đã thu hút được sự chú ý của nhiều nhà đầu tư, nhất là phân khúc đất nền. Tuy nhiên, sau hàng loạt vụ việc liên quan đến các công ty kinh doanh dự án “ma” như Alibaba, Hoàng Kim Land... khiến niềm tin của nhà đầu tư bị lung lay.

Chị Hân, một nhà đầu tư nhỏ lẻ đã từng bỏ hết số tiền tiết kiệm của mình để mua 2 lô đất tại Đồng Nai do Công ty L.P làm đơn vị phân phối. Tuy nhiên, sau khi cơ quan chức năng vào cuộc, chị mới biết 2 lô đất mà Công ty L.P bán cho chị là đất nằm trong quy hoạch công viên, cây xanh, không thể phân lô và tách sổ như lời nói của nhân viên công ty này lúc ký hợp đồng.

Theo chị Hân, trước đó, chị cũng đã có nghe nhiều thông tin không hay liên quan đến Công ty L.P, nhưng khi được dẫn xuống trực tiếp xem đất, thì chị không thể cưỡng lại bởi dự án được “vẽ” ra trong viễn cảnh rất đẹp, hiện trạng dự án cũng đã có cơ sở hạ tầng cơ bản, không khí mua bán rất sôi động. Chưa kể, mức chiết khấu cho những khách hàng nào quyết định xuống tiền ngay trong buổi lễ mở bán quá hấp dẫn, lên tới 6 chỉ vàng.

Tuy nhiên, sau khi về đến nhà, chị có cảm giác bất an, muốn lên công ty để tìm hiểu về pháp lý của dự án và gặp trực tiếp lãnh đạo doanh nghiệp để trao đổi, thì liên tục bị từ chối với lý do: “Sếp bên em đang đi công tác nước ngoài, đầu tuần sau mới về”.

“Mặc dù biết là mình đã bị lừa, nhưng bây giờ không biết phải làm sao mới có thể lấy lại được tiền, lãnh đạo công ty thì đã bỏ trốn, công ty cũng đã đóng cửa, chuyển đi chỗ khác. Gửi đơn cầu cứu khắp các cơ quan chức năng, nhưng đến nay vẫn chưa nhận được phản hồi”, chị Hân nói.

Theo ghi nhận của phóng viên, thị trường bất động sản vùng ven TP. Hồ Chí Minh trong thời gian qua liên tục xuất hiện những thông tin về rao bán dự án thiếu pháp lý, dự án phân lô bán nền trái phép, thậm chí không tồn tại trong quy hoạch, chứ không chỉ là “treo đầu dê bán thịt chó”, dương đông kích tây... như ngày xưa.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, những sự việc xảy ra như trên đã ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý khách hàng. Khách hàng sẽ e dè hơn với những dự án ở vùng lân cận TP. Hồ Chí Minh và sẽ thay đổi tiêu chí lựa chọn đầu tư vào đất nền vùng ven. Cụ thể, nếu như trước đây, hai tiêu chí được khách hàng quan tâm nhất là vị trí và hạ tầng, thì hiện nay, ngoài yếu tố vị trí, vấn đề pháp lý cũng rất quan trọng.

“Chính yếu tố pháp lý dự án và uy tín của đơn vị phát triển sẽ là tiêu chí lựa chọn đầu tiên của khách hàng trong thời gian tới”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng cho biết, cơ hội đầu tư cho bất động sản vùng lân cận là rất lớn, nhưng kèm theo đó là bài toán bất định về rủi ro. Có thể kể đến những câu chuyện, sự kiện, sự cố, gây ảnh hưởng không tốt đến tâm lý nhà đầu tư trong thời gia qua.

“Để tạo dựng lại lòng tin của người tiêu dùng, các nhà đầu tư nhỏ lẻ vào thị trường này, thì các doanh nghiệp bất động sản cần phải làm việc bài bản, nâng cao giá trị trường hiệu, gắn với pháp lý minh bạch, rõ ràng”, ông Thành nói và cho biết thêm, chính những nhà đầu tư này mới là người nắm giữ nguồn lực về tài chính, chứ không phải là các chủ đầu tư kinh doanh, phát triển dự án bất động sản.

Hạ tầng vẫn là yếu tố quyết định

Chia sẻ tại buổi hội thảo “Cơ hội đầu tư bất động sản vùng lân cận TP. Hồ Chí Minh năm 2020” vừa được tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh, TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư bất động sản cho biết, quỹ đất tại TP. Hồ Chí Minh không phải là đã cạn kiệt nếu nhìn về hướng huyện Bình Chánh, Củ Chi và Hóc Môn.

Tuy nhiên, những khu vực này vẫn chưa có sự phát triển của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhưng giá cả đất đai cũng đã tăng khá cao, vượt qua tầm với của phần lớn người dân. Trong khi đó, các thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, có quỹ đất rộng, hạ tầng phát triển, nhưng có giá thấp hơn, nên đang trở thành điểm đến của các nhà đầu tư, người mua có nhu cầu ở.

Theo ông Khương, với nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính không lớn, thì việc mua những khu đất có diện tích nhỏ tại khu vực vùng ven là hướng đầu tư khôn ngoan. Bởi giá trị bất động sản có diện tích nhỏ nằm trong khả năng nguồn vốn nhỏ hẹp. Trong khi loại hình bất động sản này có tính thanh khoản rất cao do nhu cầu lớn. Chưa kể, tại những khu vực này, giá trị của bất động sản được duy trì nhờ các nguồn thu như cho thuê làm xưởng, hay xây phòng trọ cho công nhân thuê lại.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần phải cẩn trọng để không gặp rủi ro. Bởi giá trị bất động sản, bên cạnh hạ tầng kỹ thuật, còn cần phải có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế… để thu hút người dân về sinh sống.

“Một gia đình sống ở Bình Dương, Long An, hay Đồng Nai, nhưng đi làm ở TP. Hồ Chí Minh là chuyện bình thường. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là con cái của họ học ở đâu, ốm đau thì chữa ở chỗ nào... lại là bài toán lớn. Chưa kể, còn bài toán việc làm cho những người không đi làm ở TP. Hồ Chí Minh cũng không phải dễ giải”, ông Khương nói.

Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho rằng, việc phát triển hạ tầng, kết nối TP. Hồ Chí Minh với các vùng lân cận sẽ là yếu tố quan trọng, mang lại giá trị bền vững cho thị trường bất động sản.

“Một xu hướng có thể rõ ràng nhìn thấy là khu đô thị vệ tinh đang phát triển rất mạnh dựa trên hạ tầng. Bây giờ người ta không nói cách xa bao nhiêu km nữa, mà sẽ hỏi là từ nhà đến chỗ làm mất bao lâu. Như vậy, hạ tầng phát triển càng nhanh, thì càng thúc đẩy sự phát triển của bất động sản”, ông Lâm nói và cho biết thêm, phân khúc đất nền các tỉnh vùng ven, giáp ranh hay lân cận TP. Hồ Chí Minh sẽ có những sự điều chỉnh trong năm tới. Điều này có thể sẽ khiến thị trường kém sôi động hơn so với năm 2019, nhưng sẽ giúp sự phát triển lành mạnh hơn.