Nhìn lại những đề xuất trong thời gian qua

Trong thời gian qua, BIDV đã chủ động có một số đề xuất báo cáo Chính phủ về các giải pháp tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS (trong bài phát biểu của Chủ tịch HĐQT Trần Bắc Hà ngày 18/12/2012 tại Hội nghị về Phát triển thị trường BĐS TP.Hồ Chí Minh). Theo đó, đứng trước thực trạng tình hình thị trường BĐS trầm lắng kéo dài từ năm 2010 khiến cho các doanh nghiệp (DN) hoạt động trong lĩnh vực BĐS, thi công xây lắp, cung ứng vật liệu gặp rất nhiều khó khăn và có tác động tiêu cực đến nền kinh tế, ngày 18/12/2012 tại cuộc họp về tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS tại TP. Hồ Chí Minh, BIDV đã chủ động đề xuất Chính phủ về 04 nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS bao gồm: 

Nhóm giải pháp về quản lý nhà nước: gồm các giải pháp cơ bản như xác định tập trung phân khúc thị trường đáp ứng theo nhu cầu của đông đảo người dân (căn hộ giá trung bình trở xuống); Xem xét chấp thuận việc thành lập Công ty Tài chính tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia; Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần có các cơ chế chính sách hợp lý khuyến khích các NHTM tăng trưởng tín dụng bán lẻ cho vay mua nhà ở, nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi.

Nhóm giải pháp kích cầu: Đối với nhà ở xã hội, Chính phủ xem xét, chỉ đạo và cho phép UBND các tỉnh/địa phương mua một phần (30%) sản phẩm đầu ra của dự án nhà ở xã hội, cho phép chủ dự án nộp tiền đất bằng các căn hộ đã đầu tư. Đối với phân khúc nhà ở thương mại: Chính phủ có thể cho phép chuyển đổi công năng dự án sang các mục đích cần thiết khác như bệnh viên, trường học, tái định cư, nhà ở xã hội.

Nhóm giải pháp về thuế: Giảm chi phí tài chính phát sinh từ thuế/phí cho chủ đầu tư, DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS thông qua biện pháp: giảm thuế/giãn thuế, hoãn nộp thuế.

Nhóm giải pháp giải phóng hàng tồn kho: Hỗ trợ giảm chi phí tài chính (thuế thu nhập DN, thuế VAT, phí…) đối với người bán nhà và người mua nhà để kích cầu, giao dịch mua bán.

Kết quả đánh giá và rà soát cho thấy về cơ bản cả 04 nhóm giải pháp của BIDV đề xuất tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đến nay đều được các cơ quan bộ, ngành đồng tình, ủng hộ, chỉ đạo thông qua các cơ chế chính sách pháp lý để triển khai.

Theo đó, đối với đề xuất xác định phân khúc thị trường đáp ứng theo nhu cầu của đông đảo người dân (thị trường căn hộ có giá trung bình trở xuống), đến nay, Chính phủ đã có các văn bản quy định các biện pháp hỗ trợ phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m² và giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m² thông qua gói hỗ trợ tín dụng khoảng 30.000 tỷ đồng. (Nghị quyết 02/2013/NQ-CP ngày 07/1/2013, Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013, Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013).

Đối với đề xuất NHNN cho vay tái cấp vốn với lãi suất ưu đãi và thời gian tương ứng cho các NHTM khi tham gia chương trình cho vay đối với lĩnh vực nhà ở xã hội (bao gồm cả đầu vào là các chủ đầu tư và đầu ra là người mua), đến nay, đã có quy định cụ thể chi tiết trong Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 cho phép NHTM vay vốn từ nguồn tái cấp vốn khoảng 30.000 tỷ đồng, với lãi suất thấp hơn lãi suất cho vay khách hàng 1,5% để cho vay đối với lĩnh vực nhà ở xã hội.

Đối với đề xuất Chính phủ có thể cho phép chuyển đổi công năng dự án sang các mục đích cần thiết khác như bệnh viên, trường học, tái định cư, nhà ở xã hội… đã được thực hiện khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 02/2013/TT-BXD, hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, đến nay vẫn còn một số kiến nghị của BIDV vẫn chưa thực hiện hoặc mới thực hiện một phần chưa đầy đủ như: i) Đề xuất thành lập công ty tái cho vay thế chấp nhà ở Quốc gia của BIDV: Văn phòng Chính phủ đã có phiếu chuyển số 83/VP-CP ngày 25/01/2013 gửi NHNN có ý kiến, song đến nay vẫn chưa có kết quả triển khai cụ thể; ii) Có biện pháp mạnh yêu cầu các giao dịch BĐS của các dự án phải được giao dịch qua sàn giao dịch BĐS: Đến nay, Bộ xây dựng mới đang xây dựng dự thảo Nghị định xử phạt hành chính, ii) Thực hiện thu hồi các dự án không phù hợp, đáp ứng yêu cầu: Nội dung giải pháp này Bộ Xây dựng đã triển khai, tuy nhiên đến nay chế tài thực hiện vẫn chưa rõ rang; iii) Việc triển khai cho vay nhà xã hội vẫn còn khó khăn do chưa có hướng dẫn của NHNN và các Bộ ngành liên quan về trình tự thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản đảm bảo là nhà ở xã hội để thu nợ. iv) Chính phủ xem xét, chỉ đạo và cho phép UBND các tỉnh/địa phương mua một phần (30%) sản phẩm đầu ra của dự án nhà ở xã hội, cho phép chủ dự án nộp tiền đất bằng các căn hộ đã đầu tư: Nội dung này đến nay vẫn chưa có đề xuất triển khai thực hiện.

Những đề xuất và kiến nghị

Trên cơ sở đánh giá kết quả triển khai các nội dung tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS trong thời gian qua cho thấy, Chính phủ và cơ quan bộ ngành đã rất nỗ lực đưa ra các giải pháp và tổ chức thực hiện tập trung vào phát triển thị trường nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thị trường nhà ở xã hội hiện còn khá nhỏ so với thực tế phát triển về cả quy mô và số lượng hàng hóa sẵn có của thị trường nhà ở thương mại vì vậy mức độ tác động tích cực (nếu có) từ thị trường nhà ở xã hội đến toàn bộ thị trường BĐS là rất hạn chế. Do đó, BIDV đề xuất Chính phủ và các cơ quan nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu các giải pháp tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS trong thời gian tới theo hướng như sau:

Tiếp tục thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Theo đó, triển khai mạnh gói giải pháp nhà ở xã hội trong đó tháo gỡ những khó khăn còn tồn tại hiện nay như: Bộ Xây dựng cần chỉ rõ những DN mà Bộ có phê duyệt dự án nhà ở xã hội sẽ được công bố và gửi đến NHNN để kịp thời giải ngân và cho vay tại thời điểm thông tư có hiệu lực ngày 01/06/2013. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cần sớm hoàn thiện và ban hành Quy định, quy hoạch, tiêu chuẩn về Phát triển nhà ở xã hội tạo cơ sở pháp lý cho việc đầu tư xây dựng, giao dịch và sử dụng nhà ở xã hội. Các cơ quan chức năng (Chính phủ, NHNN, Bộ Xây dựng) cần nghiên cứu xem xét việc dùng tài sản hình thành từ vốn vay là nhà ở xã hội. Do chưa có hướng dẫn của NHNN và các bộ ngành liên quan về trình tự thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản đảm bảo là nhà ở xã hội để thu hồi nợ nên trong thời gian tài sản chưa được phép mua bán, chuyển nhượng, các ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc xử lý tài sản thu hồi nợ. Bộ xây dựng nghiên cứu đơn giản hóa thủ tục chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để tạo nguồn cung nhà ở xã hội cũng như điều kiện tái cấu trúc thị trường BĐS.

Ngoài ra, Chính phủ cũng nên tiếp tục xem xét, chỉ đạo và cho phép UBND các tỉnh/địa phương mua một phần (30%) sản phẩm đầu ra của dự án nhà ở xã hội, cho phép chủ dự án nộp tiền đất bằng các căn hộ đã đầu tư. UBND tỉnh/Quỹ đầu tư phát triển các địa phương có phương án bảo lãnh vay vốn cho chủ đầu tư và người mua khi vay vốn NHTM.

Mở rộng nội dung, phạm vi tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS tới thị trường nhà ở thương mại

Đối với nhóm giải pháp chung về quản lý nhà nước:

- Cải thiện hành lang pháp lý liên quan đến thị trường BĐS: Các chính sách của Nhà nước cần hướng tới việc tạo hành lang pháp lý lành mạnh, minh bạch tạo thuận lợi cho thị trường, giảm tối đa chi phí ngầm, giảm thời gian triển khai các thủ tục hành chính khi thực hiện dự án, chi phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở…; công khai minh bạch trong xây dựng, công bố khung giá tại các khu vực, địa bàn quận/huyện sát với tình hình thị trường nhằm hạn chế việc đẩy giá, đầu cơ; công khai quy hoạch, kiến trúc thành phố, tránh trình trạng quy hoạch treo nhiều năm không có sự rà soát gây chồng chéo, ảnh hưởng sự ổn định cuộc sống của người dân; có các biện pháp mạnh, cơ chế rõ ràng trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án.

- Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ xem xét phê duyệt đề án thành lập Công ty tài chính tái cho vay thế chấp nhà ở Quốc gia. Đây sẽ là định chế tài chính nhà ở chuyên biệt đầu tiên tại Việt Nam có khả năng tập trung nguồn vốn tài chính cho nhà ở thương mại và nhà ở xã hội góp phần thực hiện tốt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đồng thời góp phần tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS hiện nay.

- Bộ Xây dựng cần nhanh chóng ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện thu hồi các dự án không tuân thủ đúng cam kết khi cấp phép đầu tư, yêu cầu dừng đầu tư các dự án không còn khả thi, yêu cầu các chủ dự án thực hiện các biện pháp hữu hiệu để giảm giá bán. Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng như các cơ quan chức năng như Sở tài nguyên môi trường và UBND tỉnh, thành phố trực tiếp quản lý đã thực hiện các đợt rà soát kiểm tra để xác định các dự án không đáp ứng được tiến độ thực hiện. Tuy nhiên, văn bản quy định chính thức về điều kiện thu hồi, cách thức thu hồi, cũng như xử lý với các dự án này vẫn chưa được ban hành khiến cho quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn.

- Các cơ chế, chế tài trong việc giám sát quản lý chặt chẽ thị trường BĐS cần sớm được xây dựng. Theo đó, Bộ xây dựng cần sớm hoàn thiện dự thảo Nghị định về xử lý hành chính đối với các lĩnh vực, trong đó có các biện pháp xử lý giao dịch BĐS không thực hiện qua sàn cần được quy định một cách cụ thể.

Đối với nhóm giải pháp kích cầu

- UBND tỉnh/Quỹ đầu tư phát triển các địa phương có phương án bảo lãnh vay vốn cho chủ đầu tư và người mua khi vay vốn NH.

- Chính phủ xem xét mở rộng đối tượng hỗ trợ mua nhà ở không phân biệt theo đối tượng chính sách và ngoài chính sách mà thay thế bằng đối tượng thực sự có nhu cầu do chưa có nhà ở và đang có khó khăn về nhà ở.

- Các cơ quan chức năng xem xét nghiên cứu mở rộng đối tượng và tạo thuận lợi hơn về điều kiện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

- NHNN nên nghiên cứu theo hướng không áp dụng hệ số rủi ro 250% đối với cho vay nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và đối với cả nhà ở thương mại khi tính tỷ lệ an toàn vốn để các tổ chức tín dụng có thể mạnh dạn đẩy mạnh cho vay gói hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

- NHNN nên có nghiên cứu đưa ra chính sách cụ thể theo hướng chính thức bãi bỏ quy định cho vay BĐS là lĩnh vực không khuyến khích làm cơ sở để các tổ chức tín dụng chủ động điều hành chính sách tín dụng phù hợp.

Đối với nhóm giải pháp về thuế

- Bộ Tài chính cần bổ sung đối tượng DN có khó khăn tài chính tại Điều 7 Thông tư 16/2013/TT-BTC như: Quỹ tiền mặt hoặc tài khoản tiền gửi tại ngân hàng bị âm hoặc số dư không còn đủ để nộp tiền sử dụng đất thì được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn 24 tháng.

Đối với nhóm giải pháp về giải phóng hàng tồn kho

Bộ Tài chính nên xem xét cho phép DN kinh doanh BĐS được nộp thuế thu nhập DN, tiền sử dụng đất bằng quỹ nhà hoặc nền nhà đối với các dự án đã hoàn thành. Bên cạnh đó, Bộ Tài chính xem xét cho áp dụng miễn thu thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS lần đầu đối với trường hợp mua bán lần đầu tiên căn hộ hình thành trong tương lai…