Nguồn tiền cho bất động sản đang ngày càng thu hẹp

Nói đến nguồn vốn dành cho BĐS, ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư và phát triển (BIDV), thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, hiện có 4 nguồn chính là nguồn vốn ngân sách nhà nước, nguồn vốn ngoại, nguồn vốn tín dụng bảo lãnh, nguồn vốn tư nhân (vốn tự có, vốn góp).

Tuy nhiên, trong các nguồn tiền này, theo ông Cấn Văn Lực, nguồn vốn ngân sách nhà nước ngày càng eo hẹp hơn. Với gói 2.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở cho người có công và phát triển nhà ở xã hội, riêng năm 2018 có khoảng 1.000 tỷ đồng được giải ngân, trong đó 500 tỷ đồng là vốn Nhà nước cấp, 500 tỷ đồng còn lại là do Ngân hàng Chính sách xã hội tự xoay xở. Như vậy, chỉ cần có một dự án lớn thì hết tiền, nên nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh được coi như một trong những giải pháp quan trọng.

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tổng dư nợ cho vay đầu tư và kinh doanh BĐS đến 31/12/2017 là khoảng 471.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 7,2% tổng dư nợ), tăng 8,3% so với đầu năm. Còn theo Ủy ban Giám sát tài chính tiền tệ quốc gia, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS và xây dựng chiếm khoảng 15,8% tổng dư nợ. Ngoài ra, tín dụng tiêu dùng đến hết năm 2017 đạt khoảng 1,1 triệu tỷ đồng (chiếm 17% tổng dư nợ). Trong đó, dư nợ cho vay sửa, mua nhà, thuê nhà chiếm khoảng 8% tổng dư nợ.

Trước tình trạng đó, tín dụng đổ vào BĐS đang ngày càng bị siết chặt, trung bình mỗi năm giảm 5% so với năm trước. Cùng với Thông tư số 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017, mới đây, NHNN có Văn bản số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh, trong đó yêu cầu hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, xây dựng.

Đối với nguồn vốn ngoại bao gồm cả nguồn vốn trực tiếp (FDI) và gián tiếp, theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2017, FDI đăng ký 3,05 tỷ USD vào lĩnh vực BĐS. 4 tháng đầu năm 2018, FDI đăng ký vào lĩnh vực này đạt 807,5 triệu USD, chiếm 10% tổng vốn FDI đăng ký.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, có tới 10 nguồn tiền đổ vào bất động sản, gồm: Hệ thống ngân hàng với trên 70% lượng tiền dồn vào BĐS; vốn FDI; vốn chứng khoán; vốn doanh nghiệp tự có; vốn trong dân; vốn đầu tư công; vốn doanh nghiệp nhà nước; kiều hối; nguồn tài chính tái sinh; và các nguồn khác.

Tuy vậy, nhìn tổng thể bức tranh chung, nguồn tiền dành cho BĐS đang ngày càng thu hẹp lại, do đó cần phải tìm một hướng đi mới.

Mở rộng huy động các nguồn tiền mới

Để phát triển thị trường vốn, tạo nguồn cung trung và dài hạn cho BĐS, ông Cấn Văn Lực kiến nghị Chính phủ cần thiết phải có một quỹ tiết kiệm nhà ở giống như Thái Lan, Singapore... đã từng làm thành công. Mặc dù ý tưởng này đã được đề xuất từ rất lâu nhưng đến nay vẫn chưa thể hiện thực hóa vì nhiều nguyên nhân, nhưng chủ yếu là do thiếu vốn mồi, cơ chế, cách làm...

Đồng thời, hình thành hệ thống và tạo điều kiện cho các định chế tài chính, sản phẩm tài chính BĐS phát triển như: Quỹ tín thác BĐS - REIT; cơ quan cho vay thế chấp nhà ở; chứng khoán hóa các dự án BĐS; quy định trọng số rủi ro khác nhau, tương ứng với các phân khúc BĐS khác nhau...

Bên cạnh đó, các chuyên gia kinh tế cũng kiến nghị cần tiếp tục cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính cũng như minh bạch hóa thông tin...

“Đặc biệt, cần chú trọng định hướng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS mục tiêu như cơ sở hạ tầng thiết yếu, hạ tầng giao thông; triển khai tốt Nghị định về hình thức đầu tư PPP”, ông Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Dù là nhà đầu tư trong hay ngoài nước, theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, điều đầu tiên là phải có thông tin, trong đó quan trọng nhất là thông tin về quy hoạch đất. Mặc dù lâu nay chúng ta nói nhiều về công khai, minh bạch quy hoạch, nhưng thực tế vẫn khó tiếp cận được thông tin này. Các khu đất thường được chỉ định thầu thay vì đấu thầu, đấu giá công khai.

Chia sẻ góc nhìn của nhà đầu tư nước ngoài, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ, minh bạch hóa thông tin cũng giúp thu hút, huy động được các nhà đầu tư nước ngoài. Từ thông tin quỹ đất để phát triển cho đến quy trình đấu giá BĐS... đều phải minh bạch.

Ngoài ra, ông Cấn Văn Lực còn cho rằng, minh bạch hóa thông tin là một giải pháp hữu hiệu để chống tình trạng đầu cơ đất đai, giảm được các chi phí không chính thức... Nên chăng, cần thành lập các trung tâm/công ty định giá tài sản độc lập (gồm cả BĐS), trung tâm thông tin và dự báo thị trường BĐS...