Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn lưu trú của khách du lịch, những năm gần đây, đặc biệt là năm 2016 vừa qua, hoạt động đầu tư vào mô hình căn hộ-khách sạn (condotel) trở nên cực kỳ sôi động.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, tính đến thời điểm hiện nay hàng trăm dự án condotel đã được xây dựng tại các thành phố du lịch lớn như: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Đà Lạt…; thu hút khoảng trên 5.000 lượt nhà đầu tư tư nhân tham gia góp vốn làm ăn với các DN BĐS để kinh doanh loại hình nhà ở lưu trú dạng này.

Khác với các dự án biệt thự nghỉ dưỡng có giá trị hàng chục tỷ đồng, để đầu tư một căn condotel, nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra khoảng 1-3 tỷ đồng. Mỗi condotel được xây dựng như một căn hộ cao cấp, được trang bị đầy đủ các thiết bị khép kín nhưng lại được vận hành như một khách sạn. Vì thế, khách du lịch tầm trung khá ưa chuộng. Nhiều DN BĐS lớn như: Sungroup, Sovico Holding, Empire… nắm được cơ hội lớn này và sẵn sàng xuống tiền lập dự án sau đó huy động từ các nhà đầu tư tư nhân.

Quan sát thực tế cho thấy, để thu hút nguồn vốn đầu tư, hầu hết các dự án condotel hiện nay đều đưa ra những chào mời khá hấp dẫn. Nhiều dự án hứa hẹn mức lợi nhuận cam kết từ 10-12% trong 5-8 năm đầu. Với mức đầu tư khoảng 300-500 triệu đồng/căn condotel, tỷ lệ sinh lời nói trên trở nên khá hấp dẫn giới nhà giàu, bởi so với các phân khúc BĐS khác và cả các kênh đầu tư truyền thống như gửi tiết kiệm, đầu tư vàng, ngoại tệ thì đầu tư condotel luôn cao hơn hẳn từ 3-4%/năm.

Tuy nhiên, “mật ngọt thì dễ chết ruồi”. Theo phân tích của ông Nguyễn Hoàng Anh, chuyên viên tư vấn BĐS của Vingroup, khi đầu tư vào các dự án condotel nhiều nhà đầu tư “hoa mắt” bởi các con số lợi nhuận mà các DN đứng ra cam kết. Thực tế, các mức cam kết lợi nhuận 10% hay 12%/năm chỉ là cam kết cho các năm ban đầu. Sau thời gian đó, mức sinh lời phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: vị trí dự án, thiết kế tiện ích và thương hiệu đơn vị quản lý.

Nhiều dự án condotel sau khi đi vào khai thác, tỷ lệ sinh lời như cam kết chỉ kéo dài vài năm rồi không còn duy trì được nữa dẫn tới thời gian hoàn vốn cho nhà đầu tư bị kéo dài, thậm chí một số dự án có thể thua lỗ. Khi đó, nếu DN đầu tư dự án condotel không có tiềm lực tài chính tốt, phải vay mượn vốn từ các ngân hàng thương mại (NHTM) thì khả năng thanh toán lợi nhuận cam kết cho các nhà đầu tư cá nhân không còn được đảm bảo.

Theo phân tích của CBRE Việt Nam, một yếu tố khác cũng rủi ro không kém cho nhà đầu tư đó là yếu tố lãi suất thả nổi. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư cá nhân, khi góp vốn với DN vào các dự án condotel phải vay mượn thêm từ nguồn vốn tín dụng.

Trong bối cảnh chính sách tiền tệ có xu hướng hạn chế dồn vốn vào lĩnh vực phi sản xuất, thì người vay có thể sẽ phải chịu mức lãi cao hơn nhiều so với các lĩnh vực khác. Khi đó, một khi mức sinh lời từ dự án condotel không như trông đợi, nhà đầu tư sẽ mắc kẹt vào hai gọng kìm: một mặt DN BĐS không đảm bảo thanh toán được lợi nhuận như cam kết, mặt khác phía ngân hàng sẽ đánh giá lại nợ và mức lãi suất quá hạn, chậm trả có thể tăng lên.

Ngoài ra, đặc điểm về pháp lý của các dự án condotel cũng là một trong những yếu tố rủi ro mà các nhà đầu tư cần chú ý. Thực tế, nhiều dự án nghỉ dưỡng chỉ là đất thuê thương mại lâu dài để kinh doanh khách sạn nên không được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Giá trị cho thuê không cao như kỳ vọng sẽ tác động ngay đến dòng tiền hàng năm.

Như vậy, có thể nói condotel đang là một sản phẩm BĐS đầu tư rất được ưa thích và rất có thể sẽ còn bùng nổ mạnh mẽ trong năm 2017 và một vài năm tới. Tuy nhiên, rõ ràng đây là một lĩnh vực đầu tư chứa đựng khá nhiều rủi ro.

Chính vì vậy, nếu việc phát triển các dự án condotel không được tính toán kỹ lưỡng rất có thể sẽ xảy ra nguy cơ đổ vỡ dây chuyền, tạo tác động xấu đến thị trường BĐS nói chung và gia tăng nguy cơ bong bóng tài sản và phát sinh nợ xấu tại các NHTM.