Giá đất tăng theo giờ

Mới đây, Nghị quyết của Chính phủ đã thống nhất nguyên tắc xây dựng mô hình 3 đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) theo định hướng: Mỗi đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt lựa chọn phát triển thế mạnh riêng có, nhằm khai thác tối đa tiềm năng, lợi thế so sánh của mỗi đơn vị, tạo động lực phát triển mới, bảo đảm phân bổ nguồn lực theo vùng, tạo hiệu ứng lan tỏa trên phạm vi cả nước, kỳ vọng đem lại đột phá mới trong phát triển kinh tế.

Sau thông tin này, tình trạng giá đất tăng chóng mặt diễn ra tại các địa phương trên. Tại Phú Quốc (Kiên Giang), giá đất tăng “chóng mặt” dẫn đến tình trạng bất chấp các quy định của pháp luật. Cụ thể, việc vi phạm trong quản lý, sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện diễn ra phức tạp như chuyển nhượng, san lấp, phân lô, xây dựng hạ tầng và nhà ở trên đất nông nghiệp.

Tại khu vực thị trấn Dương Đông đến Bắc đảo, Nam đảo Phú Quốc, việc mua bán đất diễn ra rầm rộ. Theo đó, 1 công (1 công = 1000m2) đất tại khu vực Đảo Ngọc, nếu hôm trước được rao với giá 4,5 tỷ đồng, thì chỉ sau một đêm được đẩy giá lên gấp 3 lần, đây chỉ là một ví dụ cho việc mua bán đất đang diễn ra tại đảo Phú Quốc. Nếu thời điểm cuối năm 2014, đầu năm 2015, cũng diễn ra tình trạng “sốt đất”, thì cơn “sốt giá” đất hiện nay đang tạo ra cơn “địa chấn” chưa bao giờ có tại khu vực này. Việc mua bán giữa các nhà đầu tư đến từ các tỉnh, thành trên cả nước đang “nóng” lên từng ngày, mức giá thay đổi liên tục và tăng “phi mã”.

Không thể tin được, khi một công đất ở khu vực xã Cửa Dương có giá khoảng 2,5 tỷ nhưng sau vài ngày được bán với giá 5,3 tỷ đồng. Khi nhà đầu tư chấp nhận mua công đất với giá gấp đôi thì tiếp tục rao bán với giá 6,2 tỷ đồng. Càng vào khu vực trung tâm của thị trấn Dương Đông, những mảnh đất có mặt tiền hướng ra biển, vị trí đất thuận lợi cho việc kinh doanh, xây dựng nhà hàng, khách sạn được rao giá trên 50 tỷ đồng/công.

Cảnh báo giá đất sốt ảo!

Trước tình trạng tăng giá đất diễn ra ở nhiều nơi, riêng tại Phú Quốc xảy ra tình trạng vi phạm trong quản lý, sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn, Phó thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình đã giao Thanh tra Chính phủ bổ sung thanh tra việc quản lý, sử đất nông nghiệp trên địa bàn huyện vào Kế hoạch tiến hành thanh tra của Đoàn thanh tra theo Quyết định số 106/QĐ-TTCP ngày 28/3/2018 của Tổng Thanh tra Chính phủ. 

Trong đó, Phó thủ tướng lưu ý, cần tập trung làm rõ trách nhiệm quản lý đất đai, việc san lấp, phân lô, xây dựng hạ tầng và nhà ở trên đất nông nghiệp, việc giải quyết tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất nông nghiệp được tách.

Trước đó, trả lời báo chí, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, hiện nay quy hoạch Phú Quốc đã rõ. Trong đó, đã chi tiết hóa đâu là đô thị, đâu là phát triển công nghiệp, công nghệ cao, trung tâm hành chính, khu vui chơi giải trí…Thực tế, đất theo quy hoạch đã giao gần hết. Thậm chí, có thông tin cho rằng đến 90% đất Phú Quốc đã giao theo quy hoạch rồi.

Tuy nhiên, nhân cơ hội Phú Quốc sắp trở thành đặc khu kinh tế, không ít người đưa ra thông tin giả. Chẳng hạn như tung tin về một khu đất nông nghiệp sẽ thuộc quy hoạch, từ đó đẩy đất nông nghiệp lên khung giá cao. Sự thật mà nói, đó là sốt “ảo”.

Nhiều người nghe nói rằng, mua đất Phú Quốc bán lại được ngay, thế là đổ xô tìm mua của những người đã mua trước đó, dù rằng giá cao hơn. Đó là sốt đất và nguy cơ “bong bóng” bất động sản, vì giá trị thực tế thấp hơn giá trị mua bán rất nhiều, tạo ra cơn sốt giả khan hiếm đất đai.

GS. Đặng Hùng Võ cũng nhận định, những cơn sốt “ảo” sẽ gây nhiều hệ luỵ tới thị trường bất động sản. Có trường hợp, người được giao đất đúng quy hoạch, có dự án rồi, nhưng thấy sốt đất, thế là dừng lại tìm cách chuyển nhượng một phần dự án để thu lợi. Cơn sốt đất cũng khiến nhà đầu tư nước ngoài lo ngại, có tâm lý chờ đợi bao giờ thị trường bình ổn mới tham gia. Như vậy, những cơn sốt ảo sẽ làm chậm tiến độ đầu tư. Kể cả nhà đầu tư trong nước cũng ngần ngại. Thực tế, các nhà đầu tư không yên tâm khi mà môi trường đầu tư nhiễu loạn.

Theo GS. Đặng Hùng Võ,  nhà đầu tư cá nhân thì chỉ biết giá đất lên ầm ầm, nên muốn đầu tư lướt sóng, bất cần quy hoạch thế nào. Chỉ cần thấy ai bán đất thì mua, xong bán lại với giá cao hơn 10-15%... Tuy nhiên, một trong những cách thức đầu tư an toàn là góp vốn đầu tư ở các dự án. Đặc biệt lựa chọn đầu tư ở các dự án của nhà đầu tư chuyên nghiệp, uy tín. Đấy là cách thức chia sẻ lợi ích đầu tư tốt, mang tính dài hạn.

Nhà đầu tư cá nhân muốn tham gia thị trường thì cần nâng tính chuyên nghiệp. Luật Đặc khu mới đang dự thảo, nhưng cũng cần tìm hiểu để đầu tư theo đúng pháp luật. Hơn nữa, nhà đầu tư đừng nghe đồn thổi, mà cần tìm hiểu chi tiết quy hoạch từng khu vực thì mới có thông tin chính xác để có quyết định đầu tư vừa phù hợp pháp luật, vừa mang lại lợi ích.

Đánh giá về nguyên nhân khiến giá đất tại Phú Quốc đang tăng đột biến, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh chia sẻ: “Nếu không xuống tận nơi chứng kiến thì sẽ không thấy lượng giao dịch đất sốt cỡ nào! Đông nghẹt người xếp hàng và rất nhiều xe cộ đỗ trước cửa phòng công chứng, Phòng Tài nguyên  và Môi trường để được giao dịch. Theo quan sát, chủ yếu là biển số xe tỉnh, thành về mua đất, trong đó, Hà Nội chiếm khoảng 70%, TP. Hồ Chí Minh khoảng 15%, còn lại các tỉnh, thành khác tới.”

Ông Chánh cũng cho rằng, việc sốt đất không riêng gì ở Phú Quốc mà dường như diễn ra trên diện rộng, gần như toàn quốc. Nguyên nhân gây nên cơn sốt đất là do nhóm người trung lưu xuất hiện ngày càng nhiều, một số kênh đầu tư khác gặp vấn đề như ngân hàng, chứng khoán, tiền ảo... Thông tin quy hoạch thay đổi, lên đặc khu kinh tế, nhà đầu tư cá nhân chịu đi xa hơn để đầu tư, tìm kiếm cơ hội khi giá đất khu vực trung tâm đã cạn nguồn và giá quá cao.

Tuy nhiên, ông Chánh cũng cảnh báo, cần thận trọng với những cơn sốt đất, vì có nhiều rủi ro như việc sốt ảo, giá lên đỉnh, đất vướng quy hoạch... Nếu người mua đất không cảnh giác sẽ chịu nhiều thiệt thòi, tiền mất tật mang.