Theo Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), hiện nay, khu vực hành chính sự nghiệp có khoảng hơn 200 nghìn cơ sở nhà, đất với tổng diện tích đất khoảng 2.605 triệu m2, diện tích nhà 142 triệu m2.

Năm 2018, có nhiều vụ việc nổi cộm trong mua bán nhà đất công sản ở Đà Nẵng như vụ Phan Văn Anh Vũ, vụ số 8 - 12 Lê Duẩn, 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng (TP. Hồ Chí Minh)… Câu chuyện này đụng chạm đến các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) và người dân có quyền suy nghĩ DN BĐS lợi dụng cơ chế xin cho, quan hệ thân hữu để biến đất công thành đất tư.

Lỗ hổng định giá đất

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, cho hay trên thực tế, đa số các DN, nhà đầu tư BĐS để có quỹ đất phát triển dự án, đều tự mình phải đi bồi thường giải phóng mặt bằng đất đai của người dân theo giá thị trường hay theo thỏa thuận.

Tuy nhiên, chỉ có một số chủ đầu tư sử dụng phương thức chủ nghĩa tư bản thân hữu, thường tác động để được mua bằng phương thức chỉ định thầu.

Phương thức chỉ định nhà đầu tư sẽ không minh bạch về giá. Kết quả thực tế qua thanh tra, kiểm tra của Bộ Tài chính năm 2017 đã chỉ ra, có khoảng 60 mặt bằng dự án có dấu hiệu không minh bạch giá cả khi thực hiện bán chỉ định hoặc khi thực hiện phương thức cổ phần hóa, có dấu hiệu định giá thấp hơn giá thị trường.

Lấy đơn cử mảnh đất số 8 - 12 Lê Duẩn (TP. Hồ Chí Minh), nếu đúng theo giá thị trường xác định là hơn 400 triệu đồng/m2, trong khi đó cơ quan ở địa phương xác định đơn giá chỉ có 176 triệu đồng/m2.

Với cơ chế định giá, quản lý như hiện nay, ông Nguyễn Tân Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản, cho biết đơn vị có tài sản bán, chuyển nhượng phải thuê một tổ chức thẩm định giá được cơ quan có thầm quyền cho phép hoạt động để xác định giá đó theo giá thị trường, sau đó, trình cho cơ quan chủ trì thẩm định, báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định.

Luật Quản lý, sử dụng tài sản công chỉ quy định quy trình nguyên tắc xác định như thế nào. Còn việc xác định giá đất cụ thể, thẩm định lại căn cứ vào quy định của Luật Đất đai liên quan đến xác định giá đất và các quy định về thẩm định giá tài sản.

Theo PGS.,TS. Ngô Trí Long, lỗ hổng lớn nhất trong quá trình chuyển nhượng, mua bán đất đai là vấn đề định giá đất. Tuy nhiên, những phương pháp định giá hiện nay được nêu trong Nghị định của Chính phủ phần lớn là có tính chất lý thuyết, không áp dụng được.

Nên giao cho Cục Quản lý công sản?

Theo PG.,TS. Ngô Trí Long, để giải quyết vấn đề giá đất phải sát thị trường hơn, nên giao cho cơ quan nào chịu trách nhiệm về xây dựng phương pháp định giá để phù hợp với điều kiện Việt Nam. "Phải chăng Bộ Tài chính có chức năng quản lý nhà nước về giá thì nên đưa về Bộ Tài chính và giao cho Cục Quản lý công sản?", ông Long nói.

Tuy nhiên, trên thực tế, hiện ở Bộ Tài chính, chức năng quản lý nhà nước đối với tài sản công được giao cho Cục Quản lý công sản, còn chức năng thực hiện quản lý nhà nước về giá là giao cho Cục Quản lý giá. Định giá đất là nhiệm vụ thuộc Bộ Tài nguyên & Môi trường.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng trong Luật Đất đai quy định giá đất ở các dự án phải là giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể đó khi tính toán trong đấu giá sẽ là giá khởi điểm của đấu giá. Tuy nhiên, công tác xác định giá cụ thể này làm có khách quan vô tư không, có ẩn khuất những lợi ích riêng không?

Ông Châu lấy ví dụ một trường hợp đấu giá thành công ở TP. Hồ Chí Minh là đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn. Giá khởi điểm đấu giá là 550 tỷ đồng và được đấu thành công 1.460 tỷ đồng, tăng 2,6 lần.

"Thử hỏi, nếu xác định giá cụ thể theo mọi phương pháp Nhà nước quy định thì tại sao lại đưa ra giá khởi điểm chỉ 550 tỷ đồng, trong khi giá đấu thành công là 1.460 tỷ đồng. Rõ ràng đây là một sự khác biệt. Việc xác định giá đất cụ thể vẫn còn là một bài toán khó", ông Châu đặt vấn đề.

Ông Châu đề xuất ủng hộ cách làm đấu giá công khai các mặt bằng đất công, ủng hộ hướng thay đổi của Luật Đất đai là giao cho ngành tài chính là cơ quan quản lý nhà nước thống nhất quản lý vấn đề giá, không tách ra hai bên.

Đồng thời, ông Châu cũng đề nghị sửa Luật Đất đai theo hướng bãi bỏ việc Chính phủ ban hành khung giá đất và giao toàn quyền việc ban hành bảng giá đất dưới hệ số K điều chỉnh hàng năm cho chính quyền địa phương quyết định.

Ông Nguyễn Tân Thịnh cho biết hiện nay, Chính phủ ban hành Nghị định 167 về sắp xếp, xử lý đối với tài sản công theo luật mới. Bộ Tài chính cũng đã có văn bản hướng dẫn, đôn đốc các địa phương tổng rà soát lại quỹ nhà đất của các cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, DN nhà nước. Các DN cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ cũng rà soát lạị.

Sau khi rà soát, xác định số cơ sở dữ liệu nhà đất và diện tích hiện trạng sử dụng sẽ thực hiện bố trí lại để phục vụ hoạt động cơ quan đơn vị hành chính sự nghiệp theo đúng tiêu chuẩn, định mức và các DN đáp ứng đúng yêu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh của mình.

Các bộ ngành địa phương phải triển khai công việc này trong khoảng thời gian 6 tháng, sau đó, sẽ xác định khi nào bán và chuyển nhượng các phần tài sản dôi dư.