Sau khi Bộ Xây dựng “bật đèn xanh” cho các DN BĐS bằng Thông tư số 02/2013/TT-BXD, tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đã có các DN điều chỉnh dự án xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc chia nhỏ căn hộ để “chiều lòng” người mua trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay.

Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh đã có 12 dự án trên địa bàn Thành phố xin chủ trương chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội theo Thông tư 02/2013/TT-BXD. Trong số đó điển hình là Công ty Trách nhiệm Hữu hạn (TNHH) Xây dựng Kinh doanh nhà Anh Tuấn xin chuyển một dự án quy mô 520 căn tại huyện Nhà Bè, Công ty Lan Phương xin chuyển một dự án gần 1.100 căn hộ tại quận Thủ Đức và Công ty 584 xin chuyển một dự án quy mô khoảng 1.000 căn hộ tại huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh. Điều kiện để được chuyển đổi sang phân khúc này bao gồm các căn hộ thương mại có diện tích từ dưới 70 m2 và có giá bán không vượt quá 12 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT) theo như báo cáo về hướng xử lý hàng tồn kho tại các dự án phát triển nhà mà Sở Xây dựng trình lên Ủy ban Nhân dân Thành phố.

Tương tự, thị trường địa ốc Hà Nội cũng xuất hiện trào lưu xin chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở thu nhập thấp. Minh chứng cho điều này, mới đây, Tổng công ty Xuất nhập khẩu Xây dựng (Vinaconex) đã đề xuất chuyển sang xây nhà xã hội tại khu đô thị Đại Áng. Còn đơn vị con của Vinaconex là Vinaconex 2 cũng vừa đề nghị TP. Hà Nội và Bộ Xây dựng được chuyển đổi một tòa chung cư cao tầng thuộc dự án Khu đô thị mới Kim Văn - Kim Lũ (Golden Silk) tại quận Hoàng Mai sang nhà ở bán cho công nhân viên một số cơ quan thuộc diện chính sách. Ngoài ra, hàng loạt dự án khác cũng xin chuyển sang xây nhà ở xã hội như: Dự án Tổ hợp chung cư AZ Thăng Long (Hoài Đức) của Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long; Dự án khu đô thị mới Trung Văn của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Hà Nội; Dự án khu đô thị thương mại cao tầng đô thị Sông Đà (Hà Đông) do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà làm chủ đầu tư.

Theo các chuyên gia, giải pháp chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được cho là khá toàn vẹn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS đang chìm trong khó khăn hiện nay. Tuy ủng hộ giải pháp này, nhưng một số DN vẫn không tránh khỏi những băn khoăn. Theo ông Nguyễn Văn Đa, Phó giám đốc Vinaconex Xuân Mai (đơn vị chủ đầu tư 2 dự án nhà thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm và Kiến Hưng) vấn đề đặt ra hiện nay ngoài việc thực hiện dự án nhà ở xã hội, tìm nguồn vốn để thực hiện mới là yếu tố quyết định.

Vốn, cơ chế... “bó” thị trường

Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Hữu Cường- Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội trong cuộc trao đổi với phóng viên mới đây. Theo ông Cường, DN nhìn nhận việc chuyển đổi này là một tín hiệu mừng sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 02/2013/TT-BXD, song điều mà DN trăn trở nhất hiện nay vẫn là bài toán về vốn và cơ chế triển khai thực hiện thế nào, đặc biệt là việc khống chế giá bán sản phẩm trên thị trường dẫn tới việc phân phối sản phẩm căn hộ gặp nhiều khó khăn.

Nhìn nhận ở khía cạnh khác, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn BĐS Thế kỷ cho rằng, không phải đến thời điểm hiện tại DN mới nghĩ đến chuyện chia nhỏ căn hộ để thoát khỏi khó khăn. Tuy nhiên, băn khoăn lớn nhất của các DN là thủ tục hành chính xin phép chia nhỏ căn hộ và chuyển đổi dự án không hề đơn giản, đặc biệt với các dự án đã xây rồi. “Ở Hà Nội, các dự án từ vành đai 3 trở vào muốn thay đổi cực kỳ khó, có rất nhiều dự án đã làm hồ sơ xin từ lâu nhưng vẫn chưa có dự án nào được phê duyệt”, ông Hưng nói

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam thẳng thắn, các giải pháp hiện nay được đưa ra đều có chung một mục đích là tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Phân khúc căn hộ nhà ở xã hội tạo điều kiện cho đại đa số người dân đang có mức thu nhập trung bình và thấp có thể mua được. “Người mua chỉ có thể chịu đựng mức lãi suất khoảng 5%/năm mới dám mua nhà”.

Ông Trần Ngọc Phương, Tổng Giám đốc Tập đoàn xây dựng Phương Huy SJC cho rằng, các DN đang nắm giữ nhiều sản phẩm tồn kho cần sớm có phương án cân đối lại giá thành để sát với giá trị thực của sản phẩm, chủ động có phương án cứu mình mới hy vọng thu hồi vốn và tạo đà để làm “tan băng” thị trường BĐS hiện nay. Thị trường có sôi động trở lại, thì các DN, chủ đầu tư mới có cơ hội tiếp tục phát triển.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Hải, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư VIC - Sàn giao dịch BĐS VIC chia sẻ, thị trường BĐS đã trải qua một thời kỳ đóng băng kéo dài mà nguyên nhân chính do sự chênh lệch quá lớn giữa cung và cầu. Cung nhiều, giá thành lại vượt xa sức chi trả của người dân có nhu cầu thực hiện nay. “Năm 2013, phân khúc nhà ở bình dân sẽ được chú trọng phát triển và mức giá của phân khúc này giữ ổn định, không biến động trong khoảng 12-16 triệu đồng/m2, đáp ứng được khả năng tài chính của người mua nhà”.

Trước tình hình trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, Bộ Xây dựng không khuyến khích những dự án nhà ở thương mại đã hoàn chỉnh chuyển đổi công năng, chia nhỏ căn hộ thành nhà ở xã hội mà chỉ coi đây là việc bất đắc dĩ. “Nếu các nhà đầu tư có đề nghị xin chuyển đổi thì Bộ Xây dựng sẽ cho phép chuyển đổi nhưng phải đảm bảo các điều kiện tối thiểu nhất và phương án chia tối ưu nhất”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nói.

Bài đăng trên Tài chính & Đầu tư số 3 - 2013