Tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản hiện nay có thể thấy là phản ứng tất yếu của thị trường trước những bất cập về giá bán, cơ cấu sản phẩm. Kinh tế khó khăn chỉ là một nhân tố kích thích người mua phản ứng mạnh mẽ hơn với điều phi lý trong kinh doanh bất động sản. Nói cách khác, nếu như nguồn lực của người mua không suy giảm thì trước sau gì phản ứng này của thị trường cũng sẽ xảy ra. Và cũng không thể phủ nhận, giá bán của bất kỳ hàng hóa nào cũng tăng khi kinh tế phát triển, người dân có thu nhập cao. Ngược lại, khi kinh tế khó khăn, nguồn thu thấp thì người dân sẽ thu hẹp nhu cầu tiêu dùng. Trong trường hợp này, doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận giảm giá bán để có thể bán được hàng, tránh tình trạng hàng tồn kho cao.

Vì thế, trước mắt, giải pháp hữu hiệu nhất để góp phần phá băng bất động sản chính là doanh nghiệp cần giảm giá bán, nhất là với nhà ở chung cư. Doanh nghiệp cần trả bất động sản về giá trị thực của mình trước khi Nhà nước thực hiện các giải pháp để giải cứu. Hơn nữa, trong một thời gian dài, các doanh nghiệp này đã được lợi rất nhiều khi giá bất động sản tăng cao hơn nhiều lần so với giá trị thực. Điều này có thể nhìn rõ khi xem xét suất đầu tư cho một công trình bất động sản đã được quy định tại Quyết định 725 của Bộ Xây dựng.

Theo đó, nhà cao tầng kết cấu khung bê tông cốt thép, tường bao xây gạch, sàn, mái bê tông cốt thép có số tầng cao tối đa đến 30 tầng, 3 tầng hầm, thì suất vốn đầu tư tối đa 11,920 triệu đồng/m2, trong đó chi phí xây dựng 9,260 triệu đồng/m2. Suất đầu tư này có thể biến động theo từng công trình, dự án, do chi phí giải phóng mặt bằng và lãi suất khác nhau. Như vậy, nếu suất đầu tư vượt quá lớn so với quy định, chứng tỏ có sự bất minh trong đơn giá hạch toán của hàng hóa bất động sản. Bởi vậy, đã đến lúc doanh nghiệp cần chia sẻ với xã hội thay vì chỉ lo giữ nguồn lợi của mình, không nên phản ứng với những doanh nghiệp dũng cảm giảm giá bán.

Lý giải về giá bất động sản bị thổi phồng, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, trong một thời gian dài, các nhà đầu tư khi bước vào thị trường bất động sản là nhìn thấy siêu lợi nhuận. Giới đầu cơ đã tạo ra nhu cầu ảo cho thị trường, nhất là với nhà ở cao cấp. Nhà đầu tư không nhận định chính xác nguồn lực của thị trường nên đã đầu tư vào những loại bất động sản không phù hợp nhu cầu tiêu dùng. Nhà đầu tư cũng không chú trọng thực hiện phương thức quản trị phù hợp để có tiết kiệm nguyên vật liệu, giảm chi phí xây dựng.

Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, tình trạng hiện nay của thị trường bất động sản không chỉ là lỗi của doanh nghiệp. Bởi về nguyên tắc, doanh nghiệp đầu tư sai thì sẽ phải chịu trách nhiệm với quyết định của mình. Doanh nghiệp đang chịu hệ lụy về quyết định đầu tư sai của mình và phải chấp nhận giảm lợi nhuận, tiến hành giảm giá bán. Việc doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm bất động sản để tăng tính cạnh tranh sẽ chỉ thực hiện được khi tiến hành xây dựng một công trình nhà ở mới. Theo các quy định pháp luật về xây dựng thì, trước khi tiến hành xây dựng, doanh nghiệp phải đăng ký với cơ quan quản lý quy hoạch về kiến trúc, cấu tạo của nhà ở. Doanh nghiệp không thể sửa đổi lại kiến trúc, cấu tạo nhà ở nếu không được sự đồng ý của cơ quan quản lý. Vì thế, doanh nghiệp không thể tự tạo sức cạnh tranh cho hàng hóa của mình ngoài cách giảm giá bán.

Vấn đề cần phân tích thấu đáo là trách nhiệm của cơ quan quản lý ở đâu trước tình trạng xấu của thị trường bất động sản hiện nay. Thực tế, trong một thời gian dài, giá bán bất động sản cao hơn giá trị thực, giúp doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực này đạt siêu lợi nhuận. Nhưng thực tế, trong một thời gian dài, tình trạng lợi nhuận nghiêng về một phía, tại sao cơ quan quản lý không có phương thức điều chỉnh hài hòa lợi ích giữa các bên?

Nếu chia đều, hài hòa lợi nhuận của người bị thu hồi đất, của người mua nhà, của các doanh nghiệp bán vật liệu xây dựng, các nhà thầu xây dựng, ngân sách nhà nước và chủ đầu tư dự án thì thị trường bất động sản sẽ phát triển. Bởi người dân không phải không có nhu cầu về nhà ở mà chủ yếu giá bán quá cao nên họ không tiếp cận được. Do không điều tiết được lợi nhuận hài hòa bằng các văn bản pháp quy, trong khi chủ đầu tư dự án lại vay tiền của ngân hàng, nên khi thị trường phản ứng lại sẽ đương nhiên trở thành nợ xấu cho ngân hàng, ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.