Khái quát về thị trường BĐS Việt Nam

Những kết quả tích cực

Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường BĐS đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng). Đó là giai đoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai đoạn 1996-1999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai đoạn 2004-2006) và 2007 đến nay (tăng trưởng 2007-2008 và suy giảm từ đầu 2008 đến nay). Trong giai đoạn từ năm 2007 đến nay, thị trường BĐS Việt Nam đã có những thành tựu nhất định:

Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động và đều có những bước phát triển đáng kể. Trong năm 2007, hàng loạt dự án được khởi công. Trong năm 2008-2009, nhiều dự án lớn vẫn được triển khai mặc dù thị trường phải điều chỉnh do nhiều nguyên nhân, trong đó có cả nguyên nhân khủng hoảng kinh tế thế giới, cả nguyên nhân nền kinh tế phải điều chỉnh sau năm 2007 có biểu hiện đầu tư quá mức. Đặc biệt, trong năm 2009, phân khúc thị trường nhà giá thấp và nhà cho các đối tượng xã hội được các chủ thể kinh tế đặc biệt quan tâm.

Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BĐS rất đa dạng. Có thể thấy, tất cả các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này. Hầu hết các tập đoàn kinh tế, các tổng công ty lớn của Nhà nước hiện đã thành lập hoặc là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc tham gia trực tiếp vào kinh doanh BĐS. Các công ty nước ngoài cũng đã và đang là chủ đầu tư các khu đô thị mới, các tòa chung cư cao tầng. Các nhà đầu tư cá nhân thuộc đủ mọi tầng lớp trong xã hội tham gia vào thị trường BĐS ngày một đông đảo.

Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BĐS đã được đưa vào vận hành, đi vào cuộc sống. Những năm qua, sự phát triển của thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư đã đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị. Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô thị. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam.

Thứ tư, thị trường BĐS phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của nền kinh tế. Bên cạnh hàng loạt những dự án khu đô thị mới, những dự án các khu phức hợp có số vốn đăng ký hàng tỷ USD đã và đang được cấp phép. Việc tổng hợp số lượng vốn đầu tư vào thị trường BĐS là rất khó và rất thiếu chính xác nhưng theo dõi diễn biến thị trường những năm qua có thể thấy một lượng vốn rất lớn đã và đang được đầu tư vào thị trường này. Về nguồn vốn trong dân cư trong nước, dù không chính xác, nhưng  số dư tín dụng của hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS là khá lớn.

Thứ năm, thị trường BĐS có liên hệ mật thiết với các thị trường khác trong nền kinh tế. Trước hết, thị trường BĐS (đặc biệt là phân khúc thị trường quyền sử dụng đất) có quan hệ mật thiết với thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin. Bên cạnh đó, thị trường BĐS có sự liên thông với thị trường tài chính – tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường chứng khoán. Quan hệ của thị trường BĐS với thị trường lao động cũng tương đối rõ nét. Trong điều kiện nền kinh tế đang ở thời kỳ chuyển đổi, thị trường lao động phát triển không đồng đều, đang tồn tại sự phân tầng đa dạng, phức tạp, mối quan hệ của thị trường lao động với thị trường BĐS ở nước ta hiện nay được xem như là mối quan hệ bắc cầu tác động tương hỗ lẫn nhau trong quá trình vận hành.

Những vấn đề đặt ra

Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, cùng với những đặc trưng cơ bản nêu trên, thị trường BĐS hiện có một số vấn đề bất cập:

Một là, thị trường BĐS Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ, thể chế thị trường chưa hoàn chỉnh. Thực chất, hiện tại thị trường BĐS vẫn đang ở cấp độ tiền tệ hóa – tức là thị trường BĐS vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng. Điều này dẫn tới việc nếu hệ thống ngân hàng có vấn đề (tính thanh khoản, tổng lượng vốn) thì thị trường BĐS sẽ gặp khó khăn.

Hai là, thị trường BĐS Việt Nam vẫn thiếu minh bạch. Thị trường BĐS nói chung, thị trường BĐS nhà ở nói riêng đang phụ thuộc vào bên bán, thông tin kém minh bạch. Việc mua bán các sản phẩm BĐS tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy củ. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền... để mua các sản phẩm từ khi dự án mới hình thành. Do vậy, một khi phát sinh những tranh chấp, thường là bên mua chịu bất lợi. Những tồn tại trên đã tạo ra sự thiếu minh bạch của thị trường này.

Ba là, thị trường BĐS Việt Nam còn bị phân chia ở cả địa bàn, chủ thể đầu tư và loại hình sản phẩm. Các doanh nghiệp thành công ở các địa bàn khác nhau trên cả nước hiện vẫn còn rất hạn chế. Các doanh nghiệp thành công tại nhóm sản phẩm nhà khu đô thị mới, hoặc nhà chung cư hầu như không có mặt trong số những doanh nghiệp kinh doanh phát triển cơ sở hạ tầng khu đô thị hoặc khu du lịch nghỉ dưỡng và ngược lại.

Về chủ thể, hiện còn có sự phân biệt về chủ thể trong và ngoài nước trong kinh doanh BĐS (về tiếp cận và sử dụng đất, về mua bán BĐS...). Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hiện vẫn chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có thể được giao đất dài hạn. Ngoài ra, việc thế chấp BĐS mới chỉ được thực hiện cho các tổ chức tín dụng đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam.

Bốn là, thị trường BĐS Việt Nam rất khó tiếp cận vì chi phí phi chính quy cao, gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất. Bộ Xây dựng đã có khảo cứu về trình tự thủ tục và các bước tiến hành cũng như chi phí để thực hiện một dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, vẫn có sự chậm trễ trong quá trình hình thành dự án. Điều này cho thấy hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống. Vô hình trung, những phức tạp của trình tự thủ tục cũng như những điều chưa được lượng định trong chính sách đã làm cho chi phí của các dự án tăng cao.

Triển vọng trong ngắn hạn

Thị trường BĐS năm 2010 và một số năm tiếp theo có thể sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Thời điểm và mức độ tăng trưởng của thị trường BĐS Việt Nam sẽ còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.

Trước hết, thị trường BĐS thế giới sẽ có triển vọng khá hơn trong năm 2010 cùng với việc nền kinh tế thế giới, đặc biệt là kinh tế Mỹ và thị trường BĐS Mỹ đã thoát khỏi đáy khủng hoảng. Hệ quả là kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS Việt Nam nói riêng sẽ phát triển tốt hơn vào năm 2010.

Thứ hai, thị trường BĐS Việt Nam đã có 2 năm 2008-2009 là giai đoạn điều chỉnh. Cầu BĐS đã gia tăng do tăng dân số tự nhiên và tăng giá trị sản xuất của nền kinh tế. Hơn nữa, các ngành sản xuất đã phần nào phục hồi và đi vào phát triển ổn định hơn. Do đó, cầu về diện tích đất xây dựng nhà xưởng, cầu về văn phòng cho thuê đối với thị trường BĐS năm 2010 sẽ gia tăng so với năm 2008-2009. Đặc biệt, việc rà soát chấn chỉnh việc chuyển đổi công năng từ căn hộ chung cư sang văn phòng cho thuê cũng phần nào làm tăng nhu cầu văn phòng cho thuê.

Thứ ba, sau hai năm điều chỉnh 2008-2009, lượng cung của thị trường BĐS Việt Nam gần như không tăng hoặc tăng không đáng kể. Số dự án khởi công mới, số vốn đầu tư mới đã suy giảm so với năm 2007. Các doanh nghiệp chủ yếu tập trung hoàn thành các dự án đã khởi công trong năm 2007 và những dự án mới chỉ ở mức độ tìm kiếm cơ hội đầu tư. Điều này sẽ dẫn đến tình trạng cung tăng không tương xứng với cầu trong năm 2010 và một số năm tới.

Những nguyên nhân trên đây sẽ khiến cho thị trường BĐS Việt Nam năm 2010 và một vài năm tiếp theo có thể sẽ đi vào chu kỳ tăng trưởng mới.  Tuy nhiên, để có được sự tăng trưởng của thị trường BĐS Việt Nam từ 2010 trở đi, giả định cần phải có trước hết là nền kinh tế Mỹ và thế giới phải dần đi vào ổn định. Điều này rất quan trọng trong bối cảnh kinh tế thế giới vừa bước ra khỏi cuộc khủng hoảng. Cần phải có giả định sẽ không có những bất thường mới xảy ra đối với nền kinh tế thế giới nói chung và nền kinh tế Mỹ nói riêng. Nếu những bất thường xảy ra, rất có thể những triển vọng dự báo sẽ không thành hiện thực.

Giả định thứ hai là các nước trong khu vực (Đông Nam Á, Đông Á) không có những diễn biến bất thường. Điều này cũng rất quan trọng trong bối cảnh kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới. Trong bối cảnh hiện nay, khu vực Đông Á, Đông Nam Á có thể được coi là khu vực ổn định nhất nên các nguồn vốn vận hành ngày càng nhiều hơn. Việt Nam hiện là một trong những nền kinh tế ổn định và tăng trưởng tốt trong khu vực nên có thể thu hút được các nguồn vốn đầu tư. Tuy nhiên, một khi có những diễn biến bất thường đối với kinh tế khu vực, kinh tế Việt nam sẽ không thể dự báo được.

Giả định tiếp theo là các nguồn lực của nền kinh tế Việt Nam vận hành một cách trôi chảy. Điều này đồng nghĩa việc nguồn vốn ODA tiếp tục được giải ngân như xu thế năm 2009; nguồn vốn FDI và nguồn vốn đầu tư gián tiếp có chung xu thế (và có thể tốt hơn) như năm 2009; nguồn kiều hối và nguồn vốn trong dân vẫn trong xu hướng tăng. Một khi những nguồn vốn này gặp rủi ro, rất có thể những dự báo triển vọng không thể đạt được.

Những giải pháp đề xuất

Với xu hướng hiện tại, để thị trường BĐS năm 2010 được như dự báo, một số giải pháp cần chuẩn bị và triển khai thực thi là:

Tăng cường minh bạch hóa thị trường BĐS:

(i) Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về thông tin BĐS;

(ii) Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về cung cấp thông tin BĐS;

(iii) Cần ban hành Luật đăng ký BĐS cho dù thời điểm có thể nhanh, chậm tùy điều kiện và tình hình. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, BĐS cần phải được đăng ký. Chỉ khi được đăng ký, BĐS mới có được những giá trị phái sinh. Một trong những giá trị phái sinh là việc tạo ra nguồn vốn. Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật đăng ký BĐS.

Nghiên cứu, ban hành các văn bản pháp lý liên quan đến tài chính – tiền tệ BĐS đồng thời với việc hình thành các tổ chức để triển khai:

(i) Nghiên cứu, ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp và các cơ quan thực hiện thế chấp thứ cấp;

(ii) Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ tiết kiệm BĐS và các tổ chức thực hiện. Hiện tại, đã có một số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài chính này. Tuy nhiên, do chưa có khung khổ pháp lý điều chỉnh nên việc hiện thực hóa nguồn tài chính này chưa xảy ra;

(iii) Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư BĐS và các tổ chức thực hiện.

(iv) Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư tín thác BĐS và thành lập các quỹ đầu tư tín thác BĐS;

(v) Nghiên cứu, ban hành văn bản pháp lý về trái phiếu BĐS và các tổ chức để thực hiện;

(vi) Nghiên cứu, mở rộng tỷ lệ được đầu tư vào thị trường BĐS của các công ty tài chính (Đây là một kênh quan trọng để tạo nguồn tài chính cho thị trường BĐS nhưng chưa được khơi thông).

Tăng cường giải pháp chính sách khai thác giá trị BĐS:

(i) Nghiên cứu ban hành Luật quy hoạch và cần thống nhất các quy hoạch vào một mối, trong đó, ít nhất phải đề cập đến là Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, Quy hoạch phát triển đô thị và Quy hoạch sử dụng đất;

(ii) Nghiên cứu ban hành Luật thuế BĐS. Hiện Luật thuế sử dụng nhà đất đang được nghiên cứu, ban hành, tuy nhiên còn rất nhiều vấn đề luật này chưa đáp ứng được.

Tăng cường năng lực tổ chức quản lý thị trường BĐS:

(i) Thành lập một cơ quan cấp Tổng cục để quản lý thị trường BĐS (có thể đặt tại Bộ Xây dựng) để ngang tầm với yêu cầu quản lý thị trường BĐS trong thời gian tới;

(ii) Tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS với việc hình thành các khoa độc lập trong các trường đại học, mà trước hết có thể đặt tại các trường kinh tế có chức năng và chuyên môn đào tạo cử nhân, sau đại học về chuyên ngành BĐS và thị trường BĐS;

(iii) Tăng cường các hội nghề nghiệp, các chi hội hoạt động trong thị trường BĐS. Cần thành lập chi hội hay hiệp hội các nhà đầu tư phát triển, các nhà tư vấn, các nhà môi giới, Thương hội các nhà kinh doanh BĐS ... để có thể phủ trùm và chuyên sâu từng lĩnh vực, từng mảng của thị trường BĐS.

Từng bước tiếp tục mở rộng các đối tượng có yếu tố nước ngoài được tham gia vào thị trường BĐS theo lộ trình đã cam kết với WTO: Đây là một trong những nhiệm vụ quan trọng đối với việc thu hút các nguồn lực vào thị trường BĐS. Những nguồn lực này không chỉ là nguồn vốn, không chỉ là công nghệ phát triển, mà còn là trình độ quản lý, năng lực vận hành các dự án cũng như năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Thị trường BĐS Việt Nam đã và đang phát triển. Một chu kỳ tăng trưởng mới dường như sẽ hình thành sau hai năm điều chỉnh 2008-2009. Để có thể thúc đẩy được quá trình sẽ hình thành đó cũng như để Việt Nam có thể thực hiện mục tiêu đã được xác định trong Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2011 - 2020, nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nói chung và thị trường BĐS Việt Nam nói riêng cần phải tiếp tục hoàn thiện cả về khung luật pháp, cả về tổ chức quản lý cũng như việc thực thi luật pháp, chính sách; đồng thời phải nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ quản lý lĩnh vực BĐS.

Các giải pháp chính sách và biện pháp tổ chức thực hiện có thể tùy liều lượng, mức độ và thời gian nhưng điều quan trọng là phải luôn kiên định với các giải pháp đó.