Nhà thầu lao đao
Ông Nguyễn Đình Thiết, Phó tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam (Vinaconex) cho rằng, sự tăng giá vật liệu xây dựng và sự thắt chặt vốn vay từ các ngân hàng thương mại đã trở thành “cơn ác mộng” của các nhà thầu khi không có vốn để đổ vào các dự án, nhất là đối với dạng hợp đồng trọn gói không được điều chỉnh giá.
Các nhà thầu xây dựng đang lo lắng về nguy cơ thất bại của các dự án vì sự leo thang của giá cả các mặt hàng vật liệu xây dựng, cũng như sức mua của khách hàng đã vượt quá khả năng dự báo, đánh giá của các cơ quan quản lý và ngay chính bản thân những doanh nghiệp (DN).
Trong khi đó, các ngân hàng thương mại hiện chỉ cho vay tối đa là 10 năm. Mức dư nợ trong tổng dư nợ của ngân hàng dành cho BĐS thường khống chế tối đa khoảng 10%. Do vậy, nguồn vốn dành cho BĐS vẫn còn khan hiếm, nhà đầu tư sẽ còn vất vả trong việc tìm kiếm nguồn tài chính khi tín dụng cho vay BĐS vẫn bị thắt chặt.
Phó tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần Tư vấn công nghệ thiết bị và Kiểm định xây dựng Coninco, Ông Nguyễn Đình Đào cho rằng, thi công trong điều kiện các loại vật liệu xây dựng đồng loạt tăng giá 30 - 40%, ngân hàng siết chặt vốn vay, nhu cầu mua nhà của người dân cũng chững lại… không ít nhà thầu đã bỏ công trình khi việc thương lượng bù lỗ giá vật liệu xây dựng với chủ đầu tư bất thành. Chất lượng công trình bị giảm sút mà tệ hại hơn, nhiều nhà thầu đang có nguy cơ phá sản, kéo theo nguồn cung về các công trình nhà ở dân dụng bị kìm hãm. Điều này có thể gây ra một tác động dây chuyền đến thị trường BĐS.

Ông Đào lý giải rằng nhiều nhà thầu thi công xây dựng đứng trước nguy cơ phá sản khi thiếu vốn và đang thực hiện nhiều hợp đồng xây dựng không điều chỉnh giá. Những công trình sử dụng vốn ngân sách thì việc chờ đợi Nhà nước cho phép chỉnh giá một cách cụ thể thường mất thời gian dài. “Nhiều nhà thầu trúng thầu đã bỏ vì giá nguyên vật liệu tăng cao khiến bị lỗ nặng khi tiếp tục thi công. Trong khi những công trình được điều chỉnh giá thì thủ tục điều chỉnh giá rất rườm rà. Vì vậy nhiều công trình thi công với tiến độ rất chậm do nhà thầu kìm hãm lại chờ điều chỉnh giá.”

Theo ông Bùi Thanh Hải, Giám đốc Công ty TNHH Bùi Gia một nhà thầu tại Hà Nội: Tình trạng thua lỗ của các công trình không được điều chỉnh vốn, hiện nay rất nhiều. Công ty TNHH Bùi Gia có 3 công trình lớn thì có nguy cơ thua lỗ. Khi ký hợp đồng giá thép chỉ có 8 triệu đồng/tấn nay là 15 triệu đồng/tấn, tăng gần gấp 2 lần mà lỗi không thuộc về nhà thầu, nhưng không được điều chỉnh giá thành ra có nguy cơ thua lỗ. Chúng tôi muốn vay vốn thì ngân hàng yêu cầu phải có tài sản bảo đảm, trong khi tình trạng pháp lý BĐS vẫn đang quá trình xây dựng và hoàn thiện nên không thể vay vốn để giải ngân cho các công trình.

Đó là chưa kể, giá nguyên vật liệu hiện đang là nỗi ám ảnh cho nhiều nhà xây dựng. Giá các mặt hàng vật liệu điện, gạch, gỗ lát và các trang thiết bị phục vụ thi công cũng đang đội giá từng ngày khiến các chủ đầu tư liên tục “toát mồ hôi”.
“Liệu cơm gắp mắm”
Ông Bùi Thanh Hải thừa nhận, trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn đang trầm lắng như hiện nay, việc tăng giá bán sản phẩm các căn hộ chung cư sẽ khó được chấp nhận. Điều này buộc chủ đầu tư phải tìm những biện pháp khác để bù đắp việc nguyên liệu thép và vật liệu xây dựng tăng giá để tự mình tìm ra đáp án cho bài toán giá đầu vào tăng mà không tăng giá đầu ra, như quản lý chặt các loại nguyên vật liệu, cách thức tổ chức thi công hiệu quả và đúng tiến độ…
Theo ông Nathan Cumberlidge, Trưởng Bộ phận nghiên cứu và định giá (Colliers International Hà Nội), phân khúc nhà ở sẽ khá nhạy cảm với các điều kiện thị trường và nguồn cầu không ổn định. Một trong những động lực cơ bản của thị trường BĐS là nguồn tài chính từ các ngân hàng, nhưng với mức lãi suất 17,5 - 18%/năm là vấn đề lớn, buộc khách hàng cân nhắc khi quyết định vay tiền ngân hàng đầu tư cho ngôi nhà của mình.
Ngoài ra, sự thay đổi về chính sách tiền tệ, tăng lãi suất mạnh mới đây đã khiến các DN cần phải có những điều chỉnh thích hợp, trong đó chú trọng đến nguồn vốn từ khách hàng, những người có nhu cầu về nhà ở.

Ông Vũ Khoa, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết: Vốn là hơi thở của nhiều ngành sản xuất, không riêng gì xây dựng nhưng bản thân các ngân hàng cũng cạn vốn và thiếu tiền mặt . Cuộc tranh đua lãi suất để giành giật tín dụng đang khiến nhiều DN khốn đốn. Các khoản chênh về lãi suất, các chi phí khác chắc chắn sẽ được cộng dồn vào giá thành nhà ở và cuối cùng chỉ người mua nhà phải chịu thiệt. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, nếu tạo cơ chế huy động vốn linh hoạt cho DN cũng chính là tạo cơ hội cho người dân được mua nhà ở với giá hợp lý hơn.
Chi phí nguyên vật liệu của công trình thường chiếm từ 40 - 70% tổng dự toán. Theo đánh giá của Viện Kinh tế Xây dựng, sự thay đổi giá của 5 loại vật liệu chủ yếu là xi măng, thép xây dựng, đá, cát và gạch... đã làm cho chi phí xây dựng tăng từ 1,25 đến 1,4 lần.
Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư cần phải tính toán so sánh giữa một bên là đưa ra mức giá căn hộ cao và vay ngân hàng với một bên là công bố giá thấp hơn so với nguyên vật liệu đầu tư để thu hút mạnh nguồn lực từ khách hàng thông qua hình thức góp vốn.
Trước sức ép về lãi suất ngân hàng cũng như muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư, nhiều dự án khu vực phía Tây Hà Nội như Xa La, Văn Khê, Văn Phú (Hà Đông - Hà Nội) tiếp tục xu hướng đi xuống khi mức giá trung bình chỉ còn 15 - 16 triệu/m2 (chênh lệch so với giá gốc từ 2 - 3 triệu/m2).