Trước khi nói về triển vọng năm 2010, chúng ta cần hình dung một số đặc điểm của thị trường BĐS năm 2009. Có thể thấy, vào thời điểm đầu năm, thị trường BĐS phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt vốn trầm trọng. Điều này bắt nguồn từ việc trước đó, BĐS đã hút một khối lượng lớn vốn tín dụng từ các NHTM, đến mức thời điểm đó, cho vay BĐS của các NHTM vượt quá giới hạn cho phép. Mối quan hệ của thị trường BĐS với thị trường tài chính – tiện tệ của ta lúc đó không khác gì mấy với thị trường BĐS của Mỹ trước thời điểm khủng hoảng.

Trước nguy cơ rủi ro thanh khoản của hệ thống NHTM, nhằm giảm thiểu sự mất cân đối trên thị trường tiền tệ và kiềm chế lạm phát, Chính phủ dùng chính sách tiền tệ bằng cách nâng cao lãi suất cơ bản để hút tiền trở lại và yêu cầu các NHTM thu lại số tiền nợ để tăng dự trữ, bảo đảm tính thanh khoản của mình trước sức càn quét dữ dội của khủng hoảng tài chính.

Bài toán đặt ra đối với thị trường BĐS năm 2009 là vốn. Xem xét các nguồn vốn có thể huy động được trong giai đoạn đó, có thể thấy: Nguồn vốn tín dụng của NHTM đã bị đóng lại; Nguồn vốn từ tiền tiết kiệm của dân thì do thị trường nguội lạnh nên người dân không hào hứng đổ tiền vào; Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài cũng không có do kinh tế thế giới đang khủng hoảng. Trong tình hình đó, gói kích cầu của Chính phủ được coi là hi vọng duy nhất và cứu cánh cho thị trường BĐS. Rất may, lúc đó gói kích cầu đã lên đến 7 tỷ USD và cũng đã tập trung một nguồn vốn khá lớn vào các dự án đầu tư BĐS cho khu vực người có thu nhập thấp, khu vực nhà ở xã hội, từ đó, giúp thị trường BĐS bắt đầu ấm lên.

Gói kích cầu này còn hỗ trợ lãi suất cho những DN khó khăn, và những người mua nhà ở thuộc diện khó khăn nên đã giúp các NĐT lại tìm được nguồn vốn, còn người dân cũng bắt đầu đổ tiền vào. Từ trạng thái ấm lại, thị trường BĐS bắt đầu có hiện tượng sốt cục bộ. Nhưng khi bắt đầu sốt ở mức nhất định vào thời điểm giữa quý IV/2009, NHNN lại cho ngăn lại tín dụng lần thứ 2.

Hơn nữa, do giá mua nhà trên giấy tăng mạnh (từ 700 USD lên đến 1500 USD), nên cũng không còn hấp dẫn được vốn từ người dân nữa, khiến giao dịch thị trường những ngày cuối năm trầm lắng. Những diễn biến năm 2009 cho thấy thị trường BĐS rất nhạy cảm với vấn đề vốn và các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước, đặc biệt là chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ. Đây cũng là điểm yếu lâu nay của thị trường BĐS nước ta - không tự thân vận động được mà phải dựa vào sự điều tiết của Nhà nước.

Kịch bản của thị trường BĐS năm 2010 sẽ không có gì đột biến so năm 2009, tức là chưa có gì thay đổi lớn, chưa tự thân phát triển được và vẫn phụ thuộc vào những yếu tố bên ngoài. Tất nhiên, những diễn biến của năm 2009 như nóng lạnh cục bộ hay từng thời điểm thì có thể sẽ giảm bớt, sự tăng giảm sẽ cân đối hơn. Song thị trường vẫn chưa thoát khỏi vấn đề thiếu vốn và thăng trầm của thị trường ít hay nhiều sẽ phụ thuộc vào luồng vốn ra vào nhiều hay ít.

Đã có giai đoạn như cuối năm 2008, do tình trạng không trường vốn, nên một số NĐT đã phải bán tháo tài sản với giá giảm đến 50-70% để trả nợ ngân hàng. Tuy nhiên, không thể phủ nhận được rằng, trong năm 2010, thị trường BĐS vẫn là kênh đầu tư hiệu quả, sinh lời cao và thu hút được sự quan tâm của nhiều NĐT nhất. Điều này càng đúng với nước ta do nguồn cung luôn thiếu so với cầu. Cuối năm 2009 và đầu năm 2010, có khá nhiều dự án được triển khai song cung hiện vẫn chưa thấm vào đâu so với cầu hiện tại. Hơn nữa, nhìn một cách tổng thể, sức hấp dẫn và tiềm năng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam vẫn rất lớn. Vấn đề trong năm 2010 này là làm sao chúng ta khắc phục được hai điểm yếu chính, gồm thuế đối với BĐS và nâng cao tính minh bạch để thị trường phát triển tốt hơn.

Cũng phải khẳng định, thị trường BĐS nước ta trong năm 2010 và những năm tới vẫn chưa thể thoát khỏi tư duy đầu tư vào phân khúc cao cấp. Dù hiện nay chúng ta đang tập trung đầu tư và ưu đãi khá nhiều cho dự án xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, song các NĐT vẫn hướng tới phân khúc thị trường cao cấp – nơi yếu tố đầu cơ, tích trữ chiếm một tỷ lệ cao. Như vậy, các NĐT đang tập trung vào phân khúc thị trường mà “cung thật” đang đáp ứng cho “cầu ảo”. Trong năm 2010, mức độ đầu cơ của phân khúc này có thể chưa mạnh song một khi thị trường sốt trở lại, chắc chắn nó sẽ bùng phát và kéo theo những nguy cơ tai hại.