Lệch pha cung cầu, căn hộ bình dân dễ bị “triệt tiêu”

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, kể từ năm 2016 đến nay có khoảng 1.040 dự án xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp. Trong đó có 507 dự án nhà ở xã hội độc lập và 533 dự án nhà ở xã hội được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị.

Trong số này, hiện đã hoàn thành 248 dự án với quy mô xây dựng khoảng hơn 103.500 căn, có tổng diện tích khoảng hơn 5,1 triệu m2. Các chủ đầu tư đang tiếp tục triển khai 264 dự án với quy mô xây dựng khoảng 216.500 căn, có tổng diện tích khoảng 10,8 triệu m2.

Mặc dù đã có nhiều nỗ lực nhưng tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2 nhà ở xã hội đã xây dựng mới chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu 12,5 triệu m2 nhà ở đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020. Điều này đã một phần lý giải nguyên nhân khiến nguồn cung phân khúc căn hộ giá thấp dần khan hiếm trên thị trường hiện nay.

Tại Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn hay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Trên thực tế, các dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng trên dưới 20 triệu/m2 thì đã tăng lên khoảng trên dưới 25 triệu đồng/m2.

Tuy phân khúc căn hộ giá thấp, bình dân vẫn chiếm ưu thế về tổng số lượng giao dịch trên thị trường nhưng nguồn cung không được cải thiện và dự báo sẽ tiếp diễn đến hết năm 2022 dẫn đến tình trạng “lệch pha” cung cầu. 

Đặc biệt, tại Hà Nội, theo đánh của JLL Việt Nam, so với quý trước nguồn cung và quy mô mở bán của các chủ đầu tư căn hộ lao dốc mạnh bởi lượng mở bán căn hộ chính thức chỉ đạt 2.067 căn trong quý II/2021. Tổng lượng bán trong quý II/2021 giảm 14,9% so với quý trước đó. Hầu hết nguồn cung thị trường được góp sức từ 11 dự án bất động sản cũ và không có dự án mới nào được cấp đủ điều kiện bán hàng trong quý II.

Còn theo Savills Việt Nam, với 1 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án cũ, cung cấp khoảng 1.600 căn hộ, nguồn cung mới của thị trường căn hộ Hà Nội vẫn giảm tới 60% theo quý và 74% theo năm. Đây là nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 5 năm.

Nhìn chung tổng nguồn cung căn hộ ở Hà Nội đang ngày càng giảm trong đà giảm của cả nươc ở các quý vừa rồi. Khi nguồn cung đang đi xuống, thị trường căn hộ Thủ đô lại phát triển lệch, nghiêng về phân khúc trung cấp với 2.374 sản phẩm, chiếm 64% tổng cung căn hộ chào bán trong quý II, phân khúc căn hộ cao cấp là 1.052 sản phẩm (chiếm 28%), còn phân khúc bình dân với khả năng hấp thụ tốt lại chỉ có gần 300 căn mới, chiếm vỏn vẹn 8%.

Nhiều chuyên gia đang quan ngại về việc căn hộ bình dân tại Hà Nội sẽ sớm bị “triệt tiêu” tương tự như TP. Hồ Chí Minh, khiến người thu nhập trung bình càng khó có khả năng sở hữu nhà ở.

Nhìn nhận về thực trạng này, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Điều này là có thể xảy ra khi nhu cầu cải thiện chỗ ở của người có thu nhập thấp, trung bình ngày càng lớn trong khi nguồn cung căn hộ mới, cụ thể ở đây là căn hộ bình dân, giá thấp lại ngày càng ít đi. 

Bên cạnh khó khăn trong thủ tục pháp lý thì dịch bệnh khiến các chính sách giãn cách xã hội cũng là nguyên nhân cản trở các dự án mới được triển khai, dẫn đến nguồn cung ngày càng khan hiếm”.

Nguồn cung thấp, giá leo thang - người dân “mỏi mắt” tìm chốn an cư

Theo ghi nhận của Savills, giá căn hộ vẫn tăng mạnh bất chấp Covid-19. Đây là quý thứ 10 liên tiếp, giá bán sơ cấp tăng. Nguồn cung ít, cộng với giá sắt thép, vật liệu xây dựng tăng gần đây đã dẫn đến sự gia tăng mạnh về giá căn hộ.

Từ năm 2017, giá sơ cấp đã tăng 14% mỗi năm tại quận Cầu Giấy, nơi có các cơ sở y tế và giáo dục chất lượng. Còn giá bán sơ cấp căn hộ tại Long Biên tăng 12%/năm do vị trí gần khu trung tâm và những cải thiện về hạ tầng đô thị gần đây, bao gồm nút giao thông kết nối đường vành đai 3 và đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường vành đai 2 đã mang lại lợi ích cho các dự án hạng B và C tại đây. Các quận/huyện Đống Đa, Thanh Xuân, Từ Liêm, Hoài Đức, Hoàng Mai, Thanh Trì cũng ghi nhận giá căn hộ đi lên.

Chênh lệch về giá bất động sản giữa khu vực thành thị và vùng lân cận đang được thu hẹp, khi các dự án ở xa có nhiều tiện ích đa dạng để bù đắp cho bất lợi về vị trí. Các dự án kết cấu hạ tầng trọng điểm kết nối như đường vành đai 3 mở rộng và cầu Vĩnh Tuy giai đoạn II đã và đang góp phần thu hẹp chênh lệch giá.

Ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng, khoảng cách giá bán căn hộ ở nội và ngoại thành đang được thu hẹp, điều đó có nghĩa giá căn hộ nhìn chung đang tăng lên. 

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng giá bán trên thị trường bất động sản thời gian gần đây là do tiến độ cấp phép dự án mới bị chậm. Chỉ tính riêng trong quý II/2021, TP. Hà Nội không có bất cứ dự án mới nào được cấp giấy phép đủ điều kiện bán hàng, dẫn đến tình trạng nguồn cung khan hiếm, cùng với ảnh hưởng của dịch bệnh, chi phí xây dựng tăng đã buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán nhằm đảm bảo lợi nhuận. 

“Chính điều này đã khiến thị trường căn hộ có nhiều ảnh hưởng nghiêm trọng. Đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội. Nơi đây sẽ thiếu trầm trọng nguồn hàng, giá bán phân khúc căn hộ bình dân sẽ bị đẩy sang ngưỡng mới, người có thu nhập thấp lại càng khó khăn hơn để sở hữu nhà ở” – ông Nuyễn Chí Thanh dự báo.

Theo đánh giá, từ đầu quý II đến nay, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid-19 tái bùng phát lần thứ 4, nguy hiểm nhất, kéo dài đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản, nhu cầu mua bán cũng giảm. Theo nguyên lý kinh tế vĩ mô nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm, trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu trái ngược. Cầu thực giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư BĐS lại đang mạnh lên.

Lý giải nguyên nhân này, nhiều chuyên gia trong giới cho rằng, do một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác như chứng khoán, ngoại hối, tiền ảo để đổ mạnh vào BĐS tìm cơ hội đầu tư sinh lời. 

Những yếu tố trên đang tạo áp lực tăng giá bán, thị trường sẽ thiết lập mức giá mới là điều khó tránh khỏi. Vì vậy, cơ quan chức năng cần phải có biện pháp bình ổn giá cả thị trường và đẩy nhanh tiến độ cấp phép mới cho các dự án, quan tâm hơn phân khúc căn hộ bình dân nhằm ổn định cung cầu.